随着我国经济的持续发展和城市化进程的加快，住房租赁市场在解决居民住房问题、优化住房结构、促进房地产健康发展等方面发挥着越来越重要的作用。本报告基于迈点研究院调研的住房租赁项目数据，通过对项目户型、租金、出租率、续租率、爬坡期等运行情况，以及项目周边配套和家电品牌的使用情况等的分析，来探讨住房租赁项目的运营现状及未来前景，为项目发展提供数据依据及决策参考。
市场概况篇
2019年至今，以地方国企为代表的区域运营品牌，开始逐渐占领市场，“国进民退”下产业寡头效应越来越突出。截至2024年10月，国资系品牌数量占比由2019年的14%上升至37%。
品牌指数情况：国资系与地产系“交替领先”。
2016-2023年，住房租赁指数呈下滑趋势，主要是由于新生品牌不断诞生，且多集中于尾部。为顺应行业发展需要，2024年指数全面升级，整体来看，下半年品牌指数较上半年表现更加平稳，其中国资系与地产系交替领先。
企业规模情况：行业寡头效应显著，TOP10占比过半。TOP50住房租赁企业合计开业规模达140.01万间，其中TOP10住房租赁企业合计开业规模77.04万间，占比55％；TOP50住房租赁企业合计管理规模达204.75万间，其中TOP10住房租赁企业合计管理规模111.52万间，占比54.5％。从企业数量来看，开业规模和管理规模榜单中国资系企业分别有26家、27家，占比分别为52％、54％。
项目运营篇
住房租赁项目产品概况：一居室户型市场覆盖范围广。
迈点研究院调研数据显示：61%的住房租赁项目使用的为民用水电，有助于降低租客的居住成本。户型方面，93%的项目均设计了一居室户型，表明目前租客仍以单身人士或未育家庭为主；两居室户型亦具有一定的市场需求，占比57%。
项目出租情况：人才公寓位居前列，项目整体续租率良好。出租率方面，人才公寓在国企背书下，出租率排名靠前，达到92%；其他类型项目出租率位于83%-88%之间。续租率方面，多数项目续租率为50%-60%（占比20.69%）、40%-50%（占比17.93%）、60%-70%（占比15.86%），整体表现良好。
爬坡期方面，近八成项目爬坡期在6个月以下，体现出较好的运营能力。
项目周边产业和配套情况：公交覆盖面广，地铁可达性略低。从产业分布来看，住房租赁项目周边分布最广泛的为贸易与零售、互联网服务及软件技术和文体娱乐。从周边配套来看，公交站和餐饮店比例超90%；药店、超商、便利店占比在80%-88%之间；而地铁站可达性略低，占比不足80%。
项目公区和安全配置情况：阅读区和健身房受承租人“青睐”。
公区配置方面，阅读区（占比74.48%）和健身房（占比65.52%）是项目配备最多的公区；此外，部分项目还会配备影音室、瑜伽馆、篮球场、亲子中心、宠物空间等。安全配置方面，几乎所有的项目都配备了楼道照明、干粉灭火器、应急照明、紧急逃生通道、安全监控系统、安全门锁、火灾报警器和烟雾报警器。漏电保护器（84%）和防盗窗锁（66%）配备比例相对较低。
项目智能化应用和增值服务：智能门禁普及程度高，搬家保洁服务受欢迎。智能化应用中，智能门禁以90.34%的比例位居第一位；24小时管家服务和全屋WIFI分别以77.93%和76.55%的比例紧随其后。增值服务中，搬家保洁以52.41%的比例成为最受欢迎的选择；社群平台打造和宠物友好服务分别占43.35%和31.03%。
项目家电篇
项目空调和冰箱品牌使用情况：“美的”和“海尔”市场使用率高。从空调品牌使用情况来看，美的品牌以43.45%的比例居首位，海尔以27.59%的比例紧随其后，格力以17.24%的比例排第三。从冰箱品牌使用情况来看，与空调品牌类似，美的（35.86%）和海尔（24.14%）具有较强的市场地位。此外，其他品牌占比达44%；具体来看，这些品牌有海信、创维、TCL等。
项目洗衣机和卫浴品牌使用情况：“九牧”市场占有率超1/4。
洗衣机品牌使用情况方面，美的、海尔、TCL、小天鹅为项目使用广泛的洗衣机品牌，此外，海信、创维等也具有一定的市场份额。卫浴品牌使用情况方面，九牧以26.9%的比例居卫浴品牌首位，科勒、恒洁、箭牌、TOTO的使用率位于9%-15%之间。
项目热水器和油烟机品牌使用情况：“美的”和“海尔”持续霸榜。
热水器品牌中，“美的”和“海尔”持续上榜，占比分别为40%、24%；史密斯、万家乐、万和、海信、荣事达等占比较低。油烟机品牌市场分散程度高，海尔、老板、方太、华帝、万和、美的、好太太海信等品牌的占比均不超过15%。
（1）提升产品品质：住房租赁项目可通过合理规划户型设计、精细化室内装修、配置智能化家居等方式提升产品品质。
（2）优化租赁策略：针对不同项目，依据周边房源租金水平、季节性因素、房屋状况等适合调整租金价格；此外，可提供首月免租、节日促销等优惠活动并支持分期支付等支付方式。
（3）强化租后服务：具体做法有建立高效的响应机制和租客反馈机制、提升维修效率、定期检查和维护设施设备、丰富社区活动。
（4）重塑传播路径：新兴渠道方面，随着租客行为的转变，可以借助小红书和抖音触达租客；站在未来的视角，需探索搭建自己的会员体系，实现用户增长及留存。
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