9.28嘉兴土拍前瞻：竞拍规则变化之后，将发生什么？

文/好地网研究员 余逍 胡青云

9月28日（明天），嘉兴市区将有五宗宅地正式出让，五宗地块总面积458亩，建筑面积62万方，起价35.3亿元，楼面均价5688元/平米，分别位于市中心、经开区、秀洲和湘家荡。

地块指标情况表

本次出让会极具风向标意义：

首先，这是嘉兴市区土地市场沉寂4个月之后，首次集中出让，是延续5.22土拍热度，还是会有所降温？

5月22日嘉兴地块出让会现场

其次，与上次不同的是，此次出让会取消了摇号方式，首次采用“竞价+竞人才住房配建”的方式出让地块。

第三，市场正处于一个微妙的时期，市场热度有下降的迹象。

五宗宅地，是否会拍人才住房？

虽然五宗地块的最高上限价格目前还无从得知，但是从政府控制地价的政治要求出发，我们可以预测，嘉兴五宗地块的最高楼面价或将依然控制在10040元/平米，即不超过中铁建于2016年9月份竞得的地块。

若以10040元/平米来封顶价格来预测五宗地块的溢价水平，具体如下：

据好地数据库显示，此次出让地块的周边，均有一些项目可作为对标，若以周边最新出让的地块价格作为参照，测算情况如下：

与湘家荡出让地块对标的是新希望于今年5月份摇号竞得的地块，同样处于一线沿湖区块，当时拿地价格为10038元/平米，地块容积率为1.3，略低于本次将出让的地块（1.5）。

2017南-021地块航拍图

其次，国际商务区此次共出让两宗地块，14号和15号地块。相比之下，14号地块位置更优。今年5月22日，淮矿竞得的地块，与此次出让的地块距离不远。当时淮矿也是摇号竞得，楼面价8728元/平米。

至于2017南-022号地块，虽然位于嘉兴中环路以内，但北面临铁路较近，且面积较小，因此起拍价较低，周边缺乏直接近期的参照系，因此，该宗地块将拍到多少，可能存在一定的市场分歧；

经开2017-15号地块航拍图

对于秀洲新区地块，可参照的为位置毗邻的卓越地块，也是5.22土地大战中摇号所得，地块最终成交楼面价为10017元/平米。

五宗地块与周边成交情况比较

综上所述，若以不超过周边历史最高价作为限价的参照，五宗地块全部进入人才房竞拍的可能性均非常大。

谁的战场？

由于取消了摇号，因此，一家公司用多个“马甲”参拍的盛况将不复存在。但考虑到嘉兴市场关注度高，并且在环沪市场中依然处于低位，因此，明天的土地战场上，“拼抢”将依然成为拿到地的核心法宝。

谁将成为本次出让会的主角？

好地研究院分析，有三类房企的出价值得关注：

1、深耕嘉兴的房企，以万科、荣盛、香港兴业为代表的外来房企，以及以佳源为代表的嘉兴本土房企。这些房企已经在嘉兴取得了收益，接下来存货不足，急需补仓。

2、5.22土地战中新进入嘉兴的房企，包括阳光城、世茂、卓越等，预计将进一步抢占嘉兴市场。

3、5.22土地战中铩羽而归的房企，包括华润、电建、正荣、金地、保利、旭辉、中粮等。

此次出让会，将是嘉兴土地市场在环沪中热度的一个试金石，将试出怎样的热度？

好地网将在现场进行直播，敬请关注！