房企“落子”理性谨慎 土地拍卖进入“博弈时代”

在不断加码的政策调控下，商品房市场趋冷，热点城市住宅成交量和价格都有一定程度的回落，但土地市场似乎并未受到影响，与冷清的住宅市场相比，房企拿地储地的热情丝毫不减。

最新的统计数据显示，截至6月20日，2017年年内，全国卖地最多的50个城市合计卖地金额达到了12071.8亿元，与2016年同期的8859亿元相比，同比上涨幅度达到36.3%。

从土地出让金高额度城市看，依然集中在一二线城市，北京、武汉、杭州、广州、南京、合肥、重庆、上海、苏州、天津、郑州、佛山12个城市卖地都超过了300亿元。同时，从全国范围来看，有20个城市卖地收入同比翻倍。

针对土地和住宅市场的反差，国土资源部规划司司长庄少勤指出，供地数量与住房价格并没有必然的关系。在投资性需求没有有效抑制的前提下，单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。房价过热的城市，往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制，而干扰了市场。

在一线城市“限价拍地”、“竞争自持和保障房”等等一系列土拍高压的政策下，北京、上海、广州、深圳土地溢价率相比以往已经有了明显的降低，地王鲜少出现。

5月18日，北京市国土局出让丰台区丽泽金融商务区南区两宗地块。最终，丰台区丽泽金融商务区南区D-07、D-08地块F3其他类多功能用地由华润首开金茂金石联合体以43.4亿成交，溢价率4%。

5月26日，上海三幅地块分别由保利、中建、中海三家央企获得，总出让面积13.4万平方米，起价在22.1亿元，楼面起价则为9662元/平米，而地块最终成交楼面价为12774元/平米，平均溢价率24.4%。

6月14日，北京市国土局出让一宗丰台区卢沟桥乡综合性地块。现场共有5家竞买主体参与竞拍，最终经过26轮竞拍，金融街以28.6亿拿下该宗地块，溢价率24.3%。

6月14日，上海连午虹口区商办地竞拍14分钟冷静成交，金茂以41.24亿元拿下该地，楼面价3.6万元/平方米，溢价率仅0.2%。

统计显示，北京、上海和深圳土地溢价率同比下降均超过45%，广州也有同比8%的下降幅度。

针对土地供应的紧缺状态，热点二线城市纷纷“开仓放粮”，加快土地供应。

6月份苏州将共计出让42宗地块，总起始价达98.27亿元，其中6月12日和6月13日两天，苏州市就集中出让了19宗地块，总出让面积80.94万平方米，总起拍价达39.24亿元。

继合肥市土地拍卖新规出台后，土地供应随之加快节奏，6月23日，合肥有15宗地块入市，总面积1859.1435亩，参考总价合约39.6亿元。

7月份南京也将分三次共推地32幅，供地面积超过150万平方米，涉及江北、城北、江宁等热门区域，拍卖时间分别为7月5日、7月7日和7月12日。

除此之外，重庆、温州等地也增加了土地供应。从出让总计来看，2017年上半年，北京已实现土地出让金851亿元，位居全国各城市之首，武汉以743亿元的土地出让金额紧随其后，杭州以511亿元位居第三。广州、南京、合肥、重庆的土地出让金额均在400亿元到500亿元之间。上海、苏州、郑州、天津的土地出让金额则在300亿元到400亿元之间。

虽然这些城市的土地出让总金额较大，但总体溢价率并不高。如6月12日-13日苏州推出的19幅土地，最高溢价率为55.3%。6月19日，杭州余杭拍出的商住地块被越秀获得，溢价率仅0.99%。6月21日，厦门迎来土拍盛宴，出让同安区4宗商住地，总出让土地面积约14.48万平方米，起拍总价65亿，最终共吸金67.5亿，其中多地块均未达到竞价上限。

与一二线热点城市低溢价恰恰相反，部分三线城市土拍市场十分抢眼。

5月份，佛山市市新增供应商住用地53.82万平方米，环比增长28%。其中，当月佛山共有8宗土地招拍，引来了众多外来房企的角逐。6月6日，同样在佛山，万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年，拿下佛山市南海区桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块。

5月22日，嘉兴集中出让分别位于经开区、南湖区和秀洲区的共8宗地块，总出让面积48.35万方，总起价36.04亿元。来自北京、上海、广州、武汉等多个城市的420余家房企前来抢地。经过8小时鏖战，8块地全部出让成功，土地出让金收入共73.69亿元。除了位于新塍、洪合、王江泾的3宗乡镇宅地外，其余5宗地块均因达到熔断价而进入摇号环节。

5月30日，徐州拍卖的地块即为2017-6号欣欣路北、奎河东地块。最终，历时6个半小时、765轮竞价，地块被上海泓喆房地产开发有限公司（华润）摘得，成交价21.67亿元，溢价241.15%。次日，位于徐州徐丰公路东，茅夹线北的2017-7号张小楼及周边地块正式拍卖出让，最终经过162轮竞价，该商住地块由香港天誉集团旗下誉华有限公司，以成交价4.73亿元竞得，溢价率433.41%。

5月31日，镇江出让的四幅地块，共吸引25家企业现场参与竞拍，最终四宗地块分别被恒大、雅居乐、中海和中南斩获，土地溢价率分别是89%、149%、110%、186%。

6月20日，常州经营性建设用地首次公开拍卖，拍地方式采用网上竞拍，并首次引入最高限价后熔断摇号机制。3幅商住用地均在短时间内达到最高限价触发熔断，最终将通过摇号的方式确定竞得人。

从出让金额看，除佛山的土地交易价款突破300亿元外，嘉兴、徐州、无锡的土地交易金额都超过200亿元，甚至超过济南、南昌等二线城市。镇江、沧州、漳州、金华等东部三线城市的土地出让金额均超过120亿元，同比增幅超过100%。

其中，5月份三线城市土地出让金高达878亿元，环比上涨25%、同比上涨了88%；楼面均价达1591元/平方米，环比增加37%、同比增加了141%。

横向对比来看，5月三线城市土地溢价率为68%，环比上升10个百分点、同比上升58个百分点。而同期的一线城市土地溢价率仅为16%，二线城市的土地溢价率则为47%。

首要的原因是一二线热点城市的土地市场政策高压下，拿地门槛和成本越来越高，拿地变得越来越困难，相比之下，三四线城市土地本身成本较低，政策也比较宽松。

其次，则是三线城市本身对于商品房的需求，目前大多数三线城市正积极建设，棚改计划、拆迁城中村、乡镇人员进城买房等都为其创造了大量需求。

另外房企自身也想突破窘境：一线城市拿地机会不多、二线城市高价竞逐之后的去化阵痛。碧桂园、恒大、万科等一些龙头房企积极在三线城市增加土地储备，也为众多房企标明了市场的风向标。

一线城市人口的溢出，和三线城市基础设施建设的发展，也是房企转向的原因。那些紧靠热点城市的三四线城市因为便利的交通和后续的规划，吸引了房企的注意力。

此外，从房企品牌影响力的角度来看，在同样的经济收益下，大多数房企宁可选择开发5个项目，也不愿意1个项目就完成。这也促成了房企去核心城市周边拿地的意愿。

而且大房企中的中海、金地、万科、保利、华润等老牌企业过去经历过2-3个周期的教训，凭借对大市的判断以及对风险的把握，其对投资的渴望反而没有新晋的品牌公司那么强烈，本身资本又比较充足，在多地投资，安全边界要更广。

同时，在三线城市拿地，也是一些标杆房企转型突破的需要。比如自持和保障房等拿地的新模式，紧靠一线城市周边的三线城市，以其区位和交通优势，无可厚非的成为了房企探索转型的实验良田。

另外一个不可忽视的原因，就是在金融领域，热点城市房地产信贷正收紧，融资难、回款难，是很多房企下半年将面临的严峻现实，在这种情况下，选择门槛较低的三线城市积极补仓，以此度过市场的“寒冬期”。

综合以上原因来看，房企在三线城市积极拿地，并非偶然，在这种多因素影响的情况下，这些三线城市土地市场还会继续火热一阵子。

根据6月19日国家统计局发布的“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，三四线城市房价呈现持续上涨的态势，房价表现出了“逆向分化”的局面，“三四线城市领跑，一二线城市冷淡”，这与前两年的现象恰恰相反。

三四线城市房价领跑，反映出其本身所具有的需求，虽然在目前情况下，许多三线城市都具有一定量的商品房库存，但大多数都存在库存结构的问题，高质量的商品房还是不多，对于龙头房企来说，库存的结构调整成为其进入三线城市的契机。

由此可以看出，龙头房企在三线城市拿地一般都是有目的性的，且都选择优质地块，随着这些优质地块被瓜分完毕，各家房企的拿地热情也会有一定减退。

此外，随着嘉兴、常州等地已在土拍中引入限价、摇号等机制、积极抑制地价，不少热门三线城市也加入了土拍调控的大军，在政策的执行下，未来的土地市场将趋于平稳。

相比一二线城市，三线城市的成长性较弱，上限较低，众多房企在三线城市“吃饱喝足”之后，一二线热点城市仍是各家房企“厮杀”的主战场。

7月份即将到来，厦门、合肥、南京、武汉等地都将迎来新一轮的土拍盛宴，综合之前的热点城市的土拍情况，可以预测，受政策、市场、开发成本等多重因素影响，特别是一二线城市的每块土地拍卖更像是一场博弈，以往“抢地”的现象将减少，房企“落子”更加谨慎，多家房企组成联合体共同拿地、分担风险也不会是个例，高溢价、地王鲜少出现，冷静拍卖和理性拿地将成为主旋律。