同样是一类学校，为什么长郡外国语学区房，比
师大附中博才学士的学区房--江山帝景
贵那么多？
博才学士四大率在15%左右，跟长郡外国语旗鼓相当，都属于第一梯队，
但是博才学士的学位房江山帝景，二手房成交均价才1万左右。
反观长郡外国语的学区房，江悦和鸣二手房挂牌1.9万，和悦宸光新房均价1.7到1.8万，哪怕是尚未开学的郡外南校区的学区房--花语江南也卖到了1.28万+，卖的还不错。
差距如此之大，为什么呢？我们试图从5个角度分析背后的原因。
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老左
1.板块价值
江山帝景位于含浦板块，能级不高，存在感不强，目前已经成熟了，未来发展潜力不大，但至今没有地铁，没有重大城市资源，二手房普遍价格在八九千，因为靠近洋湖，成交量都还不错。
长郡外国语所在的省府南--黑石铺板块，同样比较偏，目前配套不全，但它是长沙的城市更新重点项目，会有巨量资金的投入，强势资源不断导入，未来天花板更高！
所以，长沙买房一定要买对板块，板块不同，发展周期不同，天花板不同，命运就不同。
这里还要提出的就是板块发展周期。
含浦已经发展多年，江山帝景卖新房的时候，土地成本低，造成新房房价就普遍不高；目前已经进入成熟期，土地出让的受益极低，几乎不会再额外导入城市资源。
时至今日，各种成本都上升了，黑石铺搞城市更新，土地成本就上去了，包括建学校的成本都算进去，造成新房价格，起点就高于江山帝景。
2.供需关系
在河西岳麓区，优质学区房供应量很大，板块能级更高、学校实力更强的学区房很多。
比如，长郡双语3个楼盘2万多户，师梅6个楼盘也有13000多户，这些学区房，板块跟配套都更有优势，
学校加工能力更强。
江山帝景体量超级大，1.1万户，供应充足，缺乏不可替代性；而且品质一般，地势低洼
被水淹过，
这也是一个因素！
而在河东主城，多年以来，有学区房的学校中最好的是老牌名校南雅，配套的雅致名园是老破大，不到1000户，也要卖1.9万左右。
虽然
青竹湖湘一比南雅更牛，但远离主城，所以很难竞争，这里还是板块的问题。
2022年以后，长郡外国语后来者居上，很多方面已经超过南雅，特别是四大率方面，堪称河东第一，二手房几乎没有供应，所以能支撑现在的价格！
在河东主城，有学区房的初中之中， 长郡外国语将一家独大，具有不可替代性，稀缺性和排他性，说白了，就是你别无选择！
3.成绩含金量
从学校本身看，博才学士重点班与平行班差距较大，分层很严重，四大率高，但是普高率不如郡外，也不如师梅长梅，所以要买江山帝景，先拿到重点班入场券是最优解。
长郡外国语也有重点班，但是相对来说差距没有那么大，普高率这很高，而且还在不断攀升，是天心重点打造的龙头学校。
4.资本炒作
江山帝景是二手房，含浦周边也没有什么新地块出让，
没有很多
大开发商去炒作，
属于自生自灭的状态。
而郡外所在的黑石铺有好几个新房在售，都是大品牌，未来这里还要卖地，各个相关利益方都会去投入资金，去做大做强郡外，
去宣传，这也是一个原因。
最后声明，本文并非有意贬低江山帝景，实际上，江山帝景是长沙一类学区房中价格最低的，性价比非常高，周边也比较成熟，适合特定的购房人群，文中也有分析，若还有其他疑问，随时欢迎咨询老左。
长沙买学区房，认准老左！
