【华创房地产：房地产10月土地月报-宅地供应、成交继续放量，地价环比下降、溢价率回落（推荐）】

土地供应方面，继8、9月住宅类供地放量后，10月住宅类供地同比小幅增长，其中，纯住宅供地同比+34%，连续4月供应放量，验证了我们下半年住宅供地放量判断，但商住供地同比-31%，继续拖累整体供地。土地成交方面，10月住宅类土地成交环比+7%、同比+65%，同比涨幅进一步扩大，其中，纯住宅土地成交同比+115%，显示出上月供应高峰推动成交走强效果明显。土地供需方面，由于10月供地放缓、成交放量，土地成交/需求比短暂升至1.25倍，较9月0.58倍大增116%，但10月住宅类土地成交单价环比-22%，另外，溢价率继续进一步下降8pct至21%，表明土地市场供应关系将持续改善，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮反常周期中政府实施如预售证监管和土地招拍挂限制等供给端调控措施都利好于资源进一步向龙头集聚，推动销售集中度和拿地集中度的快速跳增，同时短期鉴于4季度龙头销售低基数以及高推盘，维持看多4季度地产龙头，并维持板块推荐评级，维持推荐组合： 1）龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展；2）一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业；3）REITS标的：嘉宝集团、金融街。

1 供应：10月住宅类供地环比-50%、同比+4%，其中纯住宅同比+34%

10月，百城各类型土地合计供应8,882万平米，环比-41%，同比+8%，累计同比+17%。环比来看，住宅用地-50%、商住用地-50%、商服用地-23%、工业用地-35%；同比来看，住宅用地+34%、商住用地-30%、商服用地+12%、工业用地+8%；累计同比来看，住宅用地+45%、商住用地-13%、商服用地+9%、工业用地+17%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应4,017万平米，环比-50%，同比+4%，累计同比+18%。环比来看，一线-44%、二线-45%、三四线-55%；同比来看，一线-13%、二线-6%、三四线+18%；累计同比来看，一线+64%、二线+2%、三四线+32%.。土地新规4月推出以后，住宅用地供应同比数据优异表现持续到10月，验证了我们下半年住宅供地放量判断，预计11、12月供给放量仍将延续。

2 成交：10月住宅类土地成交环比+7%、同比+65%，其中住宅同比+115%

10月，百城各类型土地合计成交9,845万平米，环比-8%，同比+36%，累计同比+20%。环比来看，住宅用地+24%、商住用地-18%、商服用地-3%、工业用地-25%。同比来看，住宅用地+115%、商住用地+7%、商服用地+4%、工业用地+19%；累计同比来看，住宅用地+53%、商住用地-5%、商服用地+6%、工业用地+19%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交5,026万平米，环比+7%，同比+65%，累计同比+25%。环比来看，一线+35%、二线-24%、三四线+43%；同比来看，一线+533%、二线+36%、三四线+73%；累计同比来看，一线+123%、二线+12%、三四线+35%。10月住宅用地供给持续放量，或将推动11月成交继续放量。

3 供需：10月地价虽同比上涨、但环比下降、溢价率回落，市场回归理性

10月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）1.25倍，环比上升116%。其中，一线1.14倍，环比上升139%，二线1.12倍，环比上升37%，三四线1.37倍，环比上升216%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价5,053元/平米，环比-22%，同比+62%，其中，一线、二线和三四线分别环比-19%、-30%、+14%，分别同比+112%、+44%、+58%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率21%，较9月下降8pct，其中，一线16%、二线23%和三四线22%，分别较9月+3pct、-13pct和+0.3pct。10月地价虽同比仍上涨、但环比下降、且溢价率回落，土地市场回归理性。

4 风险提示：房地产市场下行风险

1、土地供应面积：10月土地供应环比-41%、同比+9%，其中住宅用地同比+31%、供地持续放量

2017年10月，百城各类型土地合计供应建面8,882万平米，环比-41.2%，同比+8.5%，前10月累计同比+17.1%。其中，分用地性质土地供应建面占比来看，住宅用地31.1%、商住用地14.1%、商服用地16.7%、工业用地34.8%；分用地性质土地供应建面环比来看，住宅用地-50.3%、商住用地-50.3%、商服用地-23.0%、工业用地-35.0%；分用地性质土地供应建面同比来看，住宅用地+33.9%、商住用地-30.5%、商服用地+11.6%、工业用地+8.1%；分用地性质土地供应建面累计同比来看，住宅用地+45.4%、商住用地-12.7%、商服用地+8.9%、工业用地+16.8%。

上述数据显示，10月供地环比-41%、同比+9%，由于上月高基数原因环比大幅下降，但同比表现仍不差。分结构来看，住宅用地供应继续放量，商服用地和工业用地供给稍弱，商住用地表现持续低迷。自土地新规4月推出以来，住宅用地已连续6个月录得两位数同比涨幅（其中下半年平均涨幅超70%），并呈震荡上行趋势，住宅供应持续走强验证了我们之前有关下半年住宅供地放量的判断，考虑到年末土地新规迎来阶段性检验，预计在11、12月住宅供地放量趋势仍将延续。

2、住宅类土地供应面积：10月住宅类土地供应环比-50%、同比+4%，受商住拖累、一二线同比降幅较大

从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年10月，住宅类用地供应建面4,017万平米，环比-50.3%，同比+3.8%，前10月累计同比+17.8%。其中，分城市能级住宅类用地供应建面占比来看，一线7.9%、二线41.1%、三四线51.1%；分城市能级住宅类用地供应建面环比来看，一线-43.5%、二线-44.8%、三四线-54.8%，分城市能级住宅类用地供应建面同比来看，一线-13.0%、二线-6.3%、三四线+17.6%；分城市能级住宅类用地供应建面累计同比来看，一线+63.8%、二线+1.9%、三四线+31.5%。

上述数据显示，10月住宅类土地供应环比大幅下降、同比小幅增长，但同比涨幅较9月回落78pct，住宅类用地供应同比走弱主要源于商住用地同比大幅下滑31%拖累所致。从住宅类供地同比结构来看，三四线城市>二线城市>一线城市，其中三四线城市已连续11个月同比为正，全年供给整体稳定，而一二线城市同比涨幅大幅回落至负数，原因是商住用地供给重心在一二线城市，其供给大幅下滑对一二线城市住宅类土地供应拖累效应相对明显，剔除商住影响，住宅用地实际供给表现并不差。

我们下半年住宅土地市场供地可能迎来放量阶段的判断被持续验证，我们判断主要依据以下两点原因：1）4月国土部和住建部出台的土地供应新规将根据库存来考核地方政府的土地供应量，并在年底前进行问责，因而下半年将是地方政府加大推地的窗口期；2）6月财政部发布87号文叫停政府违规购买服务，对于部分地方政府的融资造成一定负面影响，而这也将在下半年加大地方政府的推地意愿。

1、土地成交面积：10月土地成交环比-8%、同比+36%，其中住宅用地同比+115%、成交持续放量

2017年10月，百城各类型土地合计成交建面9,845万平米，环比-8.2%，同比+35.9%，前10月累计同比+20.5%。其中，分用地性质土地成交建面占比来看，住宅用地35.6%、商住用地15.5%、商服用地10.7%、工业用地36.3%；分用地性质土地成交建面环比来看，住宅用地+23.8%、商住用地-18.1%、商服用地-2.8%、工业用地-24.8%；分用地性质土地成交建面同比来看，住宅用地+114.9%、商住用地+7.5%、商服用地+3.6%、工业用地+19.0%；分用地性质土地成交建面累计同比来看，住宅用地+52.7%、商住用地-5.4%、商服用地+5.5%、工业用地+19.3%。

上述数据显示，10月土地成交环比下降8%、同比增长36%，受9月土地供应放量影响，10月成交趋势向好不变。从成交结构来看，住宅用地成交同比在6月之后就持续走强，并且自7月以来涨幅逐月扩大，并伴随10月住宅用地供应继续放量，11月住宅成交仍将保持较高增速；10月商住用地和商服用地成交疲软仍在延续，符合目前商办处于去库存阶段的判断，由此也将持续对于商品房投资形成拖累；工业用地成交持续大幅波动，由于9月供地较少，10月成交环比同比大幅下滑，考虑到10月供地持续缩量，11月成交表现仍将承压。

2、住宅类土地成交面积：10月住宅类土地成交环比+7%、同比+65%，其中一线、三四线上涨较多

从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年10月，住宅类用地成交建面5,026万平米，环比+7.2%，同比+64.9%，前10月累计同比+24.9%。其中，分城市能级住宅类用地成交建面占比来看，一线7.2%、二线36.8%、三四线56.0%；分城市能级住宅类用地成交建面环比来看，一线+34.7%、二线-24.4%、三四线+42.8%，分城市能级住宅类用地成交建面同比来看，一线+533.2%、二线+35.7%、三四线+73.0%；分城市能级住宅类用地成交建面累计同比来看，一线+122.7%、二线+11.6%、三四线+34.6%。