租赁住房供地已到第四季，浦东是主会场……

从7月初首次推出张江和嘉定新城租赁住房用地开始，截止目前，在三个月里，上海已先后4次发布出让公告，累计推出 15 幅租赁住房用地。

上述15幅租赁住房用地，合计总建筑面积 1086579 平方米，总套数 11972 套，仅占十三五期间租赁住房总供应量（70万套）的 1.7% ，任重而又道远。当然这其中既不包括新静安市北的租赁三件套（超过20万平方米），也不包括浦东碧云容积率低到0.4但只租不售的绿城江南里（近10万平方米）。

在已出让的15幅土地中，浦东租赁住房的供应面积占到了总供应的80%，浦西只占20%。

在已落实的近12000套租赁住房中，浦东约9000套，占75%，浦西近3000套，占25%。

而从板块供应看，浦东也遥遥领先， 世博和张江 分列前两位，浦西传统豪宅板块 古北 的最后两块地都拿出来做租赁，未来还能供应 1250 套租赁住房。

从套均面积看，越是市区，户型越紧凑。而浦东 前滩和张江 的户型显著大于其他区域。最近出让的两幅位于张江南片区，容积率1.2的租赁住房用地，最大套均户型竟然可以做到280平方米，显然体现了政府想把前滩和张江打造成高端租赁板块的野心。

最后就是这批租赁住房的租金预测，单位发展成本考虑了未来国企的实际情况，取了比较高的一个标准，然后按照5%-10%的收益率去反推单位租金，仅供参考。

大家可以看到，未来这些租赁房的单位成本，基本上都不到周围次新房价的3折，那么反过来很容易推算，这些租赁房未来的租售比也就是周围次新房的3-4倍。

比如古北这块地，如果按照已经很有竞争力的5%的回报率计算，60平方米一房的月租金不到7000；但如果按照目前御翠豪庭一房的租金水平出租，回报率可以接近10%。