主要观点总结
本文主要分析了老黄埔地区的房地产情况，包括热门户型供应减少、竞争格局变化以及学校建设情况。文章总结了老黄埔地区的三个关键点：一是200-400万段户型的供应与抢购情况，二是新项目的推出对旧规网红盘的影响，三是学校建设对购房者的影响。
关键观点总结
关键观点1: 老黄埔200-400万段户型供应减少，抢购激烈
老黄埔地区最受欢迎的200-400万段户型供应减少，新项目如保利中央公馆、未来方洲和中建海丝城的剩余房源不多，未来供应将更加紧张。
关键观点2: 新项目推出重塑老黄埔竞争格局
去年新项目的推出对老黄埔的竞争格局产生了影响，部分旧规网红盘的户型变得不抢手。新产品的推出为客户提供了更多选择，导致部分旧规产品的热度下滑。
关键观点3: 老黄埔学校建设加速，对购房者吸引力增强
老黄埔地区的多所学校已经开学或加速建设，这对着急读书的家长来说很友好。今年准备读书的家庭可以优先考虑富颐、中鼎和黄埔新城等项目，能赶在5月前报名。明年上学的家庭可以关注未来方洲、海丝城等项目。
正文
前两天深度跑了一圈老黄埔，发现，老黄埔今年很抢手啊。
1、老黄埔200-400万段卖得最快，但今年货量供应没有去年多，有得抢了。
2、去年年末未来方洲、中建海丝城、珠江春等项目入市，影响了老黄埔的竞争格局，不少旧规网红盘的户型变得不抗打了。
3、明后年，老黄埔新学校扎堆开学，关注教育的家长，需要预留好购房报名的时间。
目前整个老黄埔卖得最快的便是200-400万的户型。
目前有5、7、13号线的老黄埔，直接连通珠城、越秀、番禺万博、科学城等商务区，能满足配套通勤，而且很多项目都配建有学校和商业。
学铁商均有，覆盖足够多的客群，加上200-400万也是比较热门的总价段，所以老黄埔在这个总价段也是出货最快的。
2024年老黄埔200-400万总价段主力出货的项目是：保利中央公馆、未来方洲以及中建海丝城。
开盘五个月已推全盘2/3的
小户型楼栋
，目前79㎡基本只剩下天地楼层，95㎡东南向无遮挡的楼栋也没什么货可以选了。
目前79㎡起步价格在310万左右、95㎡起步价格在370万左右。
今年，未来方洲依然主力推售文园地块，目前待推楼栋是5、6、7、8栋，其中，只有7、8栋有小户型产品。
待推的7、8栋，
79㎡只有两条梯腿，总货量不足100套，95㎡只有四条梯腿，不足200套。
加上目前的余货，这就意味着，小户型的三房，未来方洲今年可能只剩下400套了。
参考项目开盘后，小面积推售五栋都快卖完的销售速度，未来方洲的小户型还是挺抢手的。
目前项目已推售2、3、4、5、6栋，其中3、4、5栋只剩下天地楼层，目前主力在售靠河的6栋。
项目去化速度最快的是81、86㎡的小户型产品，特别是无遮挡不靠路的楼栋，连天地楼层可选的都较少。
目前81㎡价格起步价格在290万左右、86㎡起步价格在365万左右。
今年中央公馆将推售1、7栋，据闻会有70+㎡的小户型产品，具体的户型分布未知，但估摸着三房小户型能提供200套左右
加上目前项目的小户型余货，全盘三房小户型可选的不足300套了。
作为老黄埔均好性较强的项目，中央公馆的三房还是值得看一看的。
项目已推
售的5、6、7栋，三房78、88㎡基本没货了，78㎡起步价格在250万左右、88㎡起步价格在280万左右。
目前主力在售3栋，作为中心楼栋，最小面积是88㎡，没有78㎡的小户型。
待推的1、2、4栋，78㎡仅剩六条梯腿，总货量不到200套。
像广州地铁双岗停车场项目，预计会推出100+套70㎡的极致小户型；珠江春今年刚需地块开卖，估计会推出300+套80+㎡小户型（以实际推货为准）；黄埔新城阅海和观澄会推300+套93㎡。
换句话说，老黄埔这个最好卖的总价段，供应减少，可选的不多了，要抓紧。
具体的供货和价格，不详述了，考虑买老黄埔的可以加我。
去年中央公馆、中建海丝城、未来方洲、珠江春等新规项目入市，老黄埔换了一次血。
新产品对旧产品的冲击很大，在学铁商不占优势的前提下，部分新项目还卖得便宜，让客户有更多的选择，老网红盘热度逐渐下滑。
如未来方洲的使用率达到了110%、中央公馆的使用率达到了100%、中建海丝城的使用率达到了110%……
打个比方，未来方洲300万左右能买到79㎡新规南向三房两卫，近地铁+华师附九年一贯制+万象汇，而中鼎最小的86㎡旧规北向三房一卫，不算特别靠近地铁，对口六中。
同理，富颐华庭112㎡仅能做三房，总价接近500万，但这个总价能买到中央公馆116㎡望河涌四房新规产品。
