5月杭州全市土地成交破百亿，市区5宗地溢价率达70%上限，对后市有何影响？

2017年5月，杭州土地市场出让体量继续增长， 全市出让土地面积33.93万平方米，为近3个月最高，成交金额101.97亿元。 市区土地出让主要集中在主城区和萧山区，余杭、富阳和大江东无土地出让。

从土地竞拍情况来看，5月份房企拿地热情仍然较高。市区出让的9宗地块中， 有5宗地块溢价率均达到70%上限，且均含一定自持比例 。其中，融信竞得的空港新城商住地，自持比例达67%，为目前杭州自持比例最高的涉宅地。

根据目前杭州国土资源局的土地挂牌公告显示， 6月杭州将迎来土地供应高峰，预计出让35宗（其中涉宅用地25宗）地块 ，主要位于主城区、萧山、余杭以及临安、淳安，总可建筑面积351.48万方，总起价超223亿元。

全市土地成交金额约102亿元

土地供应量继续增长

5月，杭州全市共出让20宗地块，总出让面积33.93万平方米，环比2017年4月上涨40.73%，同比2016年5月下跌42.97%；总出让金额101.97亿元，环比上涨98.31%，同比下跌60.94%。

其中，市区共出让土地9宗，总出让面积24.82万平方米，环比上涨44.55%，同比下跌58.14%；总出让金额92.23亿元，环比上涨82.09%，同比下跌64.66%。

本月全市土地出让面积为 3月以来最高 ，由于2016年5月为杭州土地出让高位，成交金额超260亿元，所以同比下降明显。

杭州全市2016年5月-2017年5月土地成交走势图

分区域来看，5月杭州主城区出让6宗地块（商业用地5宗，住宅用地1宗），总出让面积14.21万平方米，可建体量46.1万平方米，出让金额56.33亿元，占土地总金额的55.23%；萧山区本月出让3宗土地，商住用地、纯宅地、加油站用地各1宗，总出让面积10.61万平方米，可建体量24.81万平方米，出让金额35.9亿元。

桐庐出让2宗土地，商住用地、商业用地各1宗，总出让面积2.87万平方米，可建体量5.57万平方米，出让金额0.55亿元；建德出让5宗土地，商住用地2宗、商业用地3宗，总出让面积5.44万平方米，可建体量12.03万平方米，出让金额8.93亿元；淳安出让4宗商业用地，总出让面积0.8万平方米，可建体量1.24万平方米，出让金额0.28亿元。

余杭区原计划5月挂牌出让2宗商业地块，但最终暂缓出让；富阳、大江东、临安无土地出让。

2017年5月杭州各区土地成交金额占比

从地块性质来看，5月杭州全市出让地块中，涉宅地6宗，出让面积23.88万平方米，占出让总面积的70.38%；可建面积60.06万平方米，占总可建面积的66.92%；出让金额82.14亿元，占出让总金额的80.55%。

市区涉宅地均需现房销售且有一定自持比例

最高自持67%

3月24日，杭州市国土资源局发布土地新政：当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。这在一定程度上拉长了新房供应周期，同时也增加了开发商的资金沉淀，另外也增加了中小房企拿地的难度。

本月市区出让的9宗地块中，有5宗地块溢价率均达到70%上限，且均含一定自持比例。其中，融信竞得的空港新城商住地自持比例达67%，为杭州涉宅地自持比例最高。

金辉&建发三墩北地块自持超6万方

南部卧城宅地楼面价破2万

5月，杭州市区出让3宗涉宅地，分别位于三墩北、南部卧城、空港新城。 其中，5月24日出让的三墩北宅地位于“紫金明珠”板块，地块东至规划庄墩路，南至规划油车桥路，西至规划莲池路，北至规划墩余路，出让面积68263㎡，容积率3，最大可建建筑面积204789㎡；经过激烈竞争，最终由金辉建发联合体以总价378605万元（溢价70%封顶）、楼面价18488元/㎡、自持面积比例32%（自持面积65532㎡）竞得。

目前地块所处的整个紫金板块内， 龙湖·水晶郦城房源已基本售罄，中国铁建西湖国际城将于下半年面市，郑州绿都地块目前暂无动态。区域内唯一将在近期可售的项目是万科融信·西雅图 ，预计将于近期首次开盘，该项目主力户型建筑面积为89㎡。

金辉&建发三墩北宅地区位图

5月27日出让的蜀山单元F-01地块，位于南部卧城板块蜀山单元，东至通惠路、南至姚江河、西至王有史直河、北至规划南三路，用地性质为住宅，建筑面积149769㎡，容积率2.8。最终，该地块由禹洲以30亿元，楼面价20060元/㎡，自持面积比例2%竞得， 南部卧城宅地楼面价首次突破2万元/平米，已基本高于目前周边的项目售价 。

最近两年南部卧城价格较为平稳，相比萧山市北、萧山新区等萧山其他板块而言，价格上涨幅度较为平缓，这与南部卧城的客群主要为本土地缘客户有重要关系。目前地块周边项目多数已经销售过半，甚至诸多楼盘已经为交付的现房或准现房，板块内短期供应偏紧。

禹洲南部卧城宅地区位图

当日出让的另一宗商住地块，萧山区靖江街道花神庙地块，位于空港新城板块，建筑面积97086㎡，容积率2。该地块由融信以49521万元竞得，楼面价5100.74元/平米，自持比例67%，也是目前杭州自持比例最高的涉宅地块。主要是由于地块起价低，总价低，对于开发商来说，资金沉淀压力较小。另外，跟地块周边新房售价约9000元左右相比，价格尚在合理区间，整体风险比较可控。

6月土地供应大幅增长

全市25宗涉宅地待出让

根据目前杭州国土资源局的土地挂牌公告显示，截至6月1日，全市 预计6月出让的挂牌地块有35宗（其中涉宅用地25宗） ，主要位于主城区、萧山、余杭以及临安、淳安，总出让面积139.96万方，可建筑面积351.48万方，总起价超223亿元。其中涉宅地块25宗（市区13宗），总出让面积109.7万方，可建面积262.6万方（市区133.27万方），总起价超192亿元。

6月将迎来杭州的土地供应高峰 ，出让量大幅增长，整体推地速度加快。但如果土地现房销售趋势蔓延，则短期内无法缓解市场供需压力，预计后续土地供应仍将继续加大，市场也将持续激烈竞争。