提到在建工程，财务同行们肯定不陌生，这也算是一个比较重要的核算科目了，根据企业会计准则报表项目解释，“在建工程”项目，反映资产负债表日企业尚未达到预定可使用状态的在建工程的期末账面价值和企业为在建工程准备的各种物资的期末账面价值。根据在建工程所形成固定资产的性质，在建工程一般包括动产在建工程和不动产在建工程。税法中涉及的“在建工程”，一般指的是房地产开发在建工程，即是指经批准立项，拥有合法完整用地手续，依据建设工程施工总承包合同，在国有土地上正在建设（含已停建或缓建）房屋等建筑物、构筑物及附属设施的工程项目。笔者就房地产开发企业转让在建工程涉税处理做政策解析，以飨读者。
在建工程转让的条件
从国家监管方面考虑，为了限制哄炒地皮行为，禁止取得土地使用权后未经开发直接对外转让，即使转让已经开发的项目，也需要项目投资进度达到一定的比例。
《
中华人民共和国城市房地产管理法
》第三十九条：
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
因此，对于房地产开发项目，要想在建设阶段直接转让在建工程，需要完成开发投资总额的25%以上，即不允许直接转让开发用地或象征性开发后进行转让。
在建工程转让的涉税处理
房地产在建工程转让，相当于转让不动产，适用不动产领域的相关税收政策。
在建工程转让环节，涉及增值税、城建税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税及契税，其中增值税、企业所得税、土地增值税属于主要税种。
后文对上述三个主要税种进行具体分析。
（一）在建工程转让的增值税处理
在建工程的转让实际上属于不动产转让，财税[2016]36号附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
因此，
转让房地产在建工程需要按“销售不动产”计算缴纳增值税
。
根据《
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法
》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告）规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。如果属于老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税；如果不属于老项目，只能按照一般计税方法适用9%的税率。
另外，18号公告规定：
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
那么
转让房地产在建工程，能否扣除土地价款呢？
国家税务总局2018年第二季度政策解读明确：房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。
根据18号公告的规定，这里的“支付的土地价款”，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
另外，根据《
财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知
》（财税[2016]140号）规定，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等；房地产开发企业在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
对于受让方来说，如果取得增值税专用发票，其对应的进项税额符合规定的可以抵扣。
