变与不变，地产下半场从更名开始

19日，房地产开发板块上涨2.21%，多数龙头的涨幅领先板块平均水平，其中招商蛇口和新城控股涨幅破7%，9月份先后改名的万科和保利也分别达到了5.09%和4.70%。今年来，地产改名频频发生，而万科、保利的变更名称将改名热浪推向高潮。

无独有偶，继深圳万科将“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”后，保利地产也走上了去“地产”的路子，更名为“保利发展控股集团股份有限公司”，如果再算上七月的龙湖地产，今年来，已经有3家top10地产企业在公司名称上去“地产”，除了TOP10，今年还有数家知名房产进行更名，其中包括老王家的万达。

早在2016年，地产行业就经历一场更名潮，当时的领行者是地产的绝对龙头恒大集团。恒大集团也借此完成由地产到多元化的集团转变，确立了新四大产业方向：地产、金融、健康、文化旅游。

但是地产企业去“地产”并不等同于去地产化。 恒大集团旗下包括了中国恒大、恒大健康、嘉凯城、恒大文化等，但是从营业收入上看，中国恒大2018年上半年突破了3000亿，而其他三家合并起来也不过20亿。不仅仅是恒大集团，地产top10企业中，万科地产2018年上半年中有96%的营业收入来自地产开发，而保利的这一比例也达到了90%，显然这些改名的地产企业核心业务依然是地产。

既然改名并不能改变行业属性，为什么又会频频发生房企更名。

2015年左右，房地产开发商试水了三四线城市，但是很不幸，即便是5000元的价码也改不了烂尾成片，库存高企，不少开发商甚至血本无归，债务缠身。三四线城市成了房企的滑铁卢，还好有棚改货币化安置给了深处泥泞的他们一线生机。当然这波棚改货币化安置也推高三四线城市的房价，再想开发难上加难。这次试水使得不少开发商担惊受怕，开发三四线的热情也基本凉了。目前来看，一线调控不曾松口，也就还在不断人才引进、同时政策调控不够严格的二线城市还存机会。

但是房地产建设终归是有周期的，人口红利逐步消化，城镇化率逐步提高，进行大刀阔斧的建设显然走不通。 根据国家统计局的数据，2017年末，我国城镇常住人口已经达到8.1亿人，常住人口城镇化率达到58.52%，较2010年的49.95%，7年上升了8.57%。 而这一数据在今年年底可能就会达到60%，离预计的城镇化发展终点水平70%已经相当接近，地产行业的天花板已然显现，留给他们的空间、时间不多了。

地产行业本身是资金密集型行业，在快速城镇化的初期，房地产增量明显，但在当下增量转存量的时代，谋求转型是必然的。

在香港，李嘉诚的长江集团是绝对的地产巨鳄，可放眼世界，李嘉诚的长江集团可不仅仅是地产。长江集团在澳洲涉及能源基建，在欧洲参与废物处理，在英国更是水、气、电兼收。当内地地产集团还在深耕国内地产的时候，李嘉诚已经在世界各地收购公司。如果仔细观察，不难发现率先进行更名的地产top10，诸如恒大、龙湖，以及top50中的雅居乐、远洋集团、正荣集团都是在香港上市。现在，内地的房地产商们也纷纷踏上转型的道路，虽说慢了一步，所幸及时转型，总好过日后步步皆慢。当然内地地产集团想学长江集团的转型恐怕有点难，在国内，能源、水电这种活可不是人人都可以干，早前恒大也尝试过能源行业，无奈经营不佳，草草离场。

那么国内地产的转型该走什么路子？

万科董事会主席郁亮说过，“10年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营。未来，万科要做美好生活服务商。 ”郁亮的这句话无疑把地产公司的转型推到了风口浪尖，但同时也给出了一个方向，美好生活。2018年，万科将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域，为实现“美好生活服务商”奠定了良好基础。

存量时代，是改善需求的时代，买房客更多关注生活品质，如何把住房的效用最大化是房地产商需要解决的关键。 一个理想的小区应该是环境优雅，绿化适宜，运动场、游泳池兼备，同时周边购物便捷，能够满足大众消费，此外医疗保健完善，教育资源丰富是两大加分项，当然安全有保障必不可少。美好的生活始终是普罗众生最朴素的追求，医疗也始终是一生中离不开的话题。

保利发展对外表示，公司更名后将打造“不动产生态发展平台”，以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。这个“不动产生态”纵向是地产产业链的延伸，打通投资、销售、物管等全链条服务；横向是相关多元业态的扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心、体育场馆、产业园、主题公园等场所内，提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。 类似保利立足于“不动产”开拓相关产业以达到平台型公司的“地产+”模式是地产多元化的一条渠道。