雄安新区的规划设计，正在如火如荼地进行中。
大家最为好奇、最为期待的是：雄安新区到底将采取哪种房地产模式，它会不会获得巨大的成功，会不会在全国推广。
其实，很多人没有意识到，在中国房地产发展史上，有一个非常成功的深圳模式。这个模式至今没有得到过认真的总结，也没有被官方认可。
本质上，房地产的“深圳模式”是一种管制滞后的“民间自发抢建”模式，或者说是小产权房、违法建筑遍地开花的模式。这种模式没有办法被当今的土地管理制度所认可。但事实上，楼市的“深圳模式”恰恰是深圳崛起，创造如今令人炫目的辉煌的重要基础之一。
在深圳建立特区的早期，没有任何一个人会想到，深圳能发展到如今的规模。最大胆的城市规划，也是按照最多400万人口设计的，而深圳目前实际生活人口超过2000万。深圳的新生儿数量，已经连续几年超过北京、上海、广州。深圳的小学生人数，也超过了北京。
所以，在建特区之初，政府没有钱也没有想到，把深圳范围内的全部集体土地都收归国有，变成城市建设用地。集体土地的长期、大面积存在，为原村民抢建、违建提供了便利。而深圳的小政府、大社会模式（管理弱），以及经济的快速发展（利润大），也都加剧了违建的蔓延。
深圳曾多次计划控制并拆除违建，但事实上每次出台文件，都成为刺激违建大幅增长的因素。根据官方正式对外发布的数据，到2014年深圳共有违法建筑37.3万栋，建筑面积4.28亿平方米。违法建筑总面积，占深圳总建筑面积的一半。
根据《深圳市住房保障规划（2016—2020）》的征求意见稿披露，到2013年末深圳原村民自建、合建的住宅面积为2.6亿平米。这样，我们大概可以得出这样的数据：
深圳一共有不少于37.3万栋违法建筑，其中2.6亿平方米为住宅性质，其他的1.68亿平米为工业厂房、办公楼、商业性质。
上图：援引自南方日报。
目前深圳住宅的平均单价在每平方米5万左右，2.6亿平方米价值13万亿元；1.68亿平方米的厂房、办公楼、商业，如果按照单价2万元计算，价值3.36万亿。也就是说，深圳违法建筑的市价总值在16万亿以上。
在一线城市，房屋价值里70%以上是各种税费，这样我们可以计算出来：深圳的违法建筑，一共少给政府交纳了11万亿以上的税费。正是因为没有交纳这些税费，所以这些房屋无法获得红本。
算到这里，我想大家已经意识到了：深圳楼市的“民间自发模式”，意味着政府向民间让渡了11万亿的财富。如果按照深圳2016年的经济水平，这相当于：
深圳5.5年的GDP；
深圳14年的财政总收入；
深圳35.8年的地方财政收入。
这笔巨大的财富让渡给民间之后，谁获得了呢？最大的受益者，当然是深圳原村民。其次，就是全社会。
想想看，如果没有这些雨后春笋一样冒出来的、密集的房屋，深圳的人口能迅速增长到2000万人以上吗？很多刚来闯深圳的人，都有租住城中村、违法建筑的经历。这4.28亿平米的房屋，成为深圳成本最低的住房、工厂、写字楼和商铺。
其中仅2.6亿平米的违法住宅，就给深圳提供了650万套低端住宅，每套的面积不到40平方米。要知道，在同期（1980—2013），深圳只建设了128万套商品房（每套平均面积93平方米）、34万套政策性住房（每套平均面积82平方米）、单位个人自建房55万套（平均每套86平方米）。此外，还有168间工厂宿舍（每套平均38平方米）。
我们可以清晰地算出：如果没有650万套违法建筑，深圳1980年建立特区到2013年末一共只建设了217万套正规住宅，和168万间工业区宿舍。按照每套间住4个人计算，最多只能容纳1540万人。
这650万套民间创造出来的房子，不仅增加了深圳容量，给了深圳迅速做大的机会，还平抑了深圳的房价、租金价格，最终平抑了深圳整个社会的运营成本。
深圳每一代杰出的企业家，都有在城中村居住、办公的经历，早的比如华为的任正非，年轻的比如大疆创新的汪涛。
我曾把深圳崛起的核心因素概括为5个：香港、城中村、小政府、交易所、一群在内地不得志的人。这几个原因，缺一不可。
如果没有香港，深圳就没有设立特区的理由，也缺乏三来一补企业完成原始积累；如果没有小政府，就不会有比较健全的市场经济体系，也就不会有失控的城中村、违法建筑。如果全靠政府建房子，深圳就不可能做这么大，成本就不可能这么低。
如果没有深圳证券交易所，深圳资金汇聚得不会这么快。想想看，2000年的时候，广州的金融机构存款余额是深圳的2倍；16年之后，深圳是广州的1.4倍。创造这个奇迹的，除了深圳的高科技产业，就是因为有交易所，围绕交易所产生了健全的金融产业链条。
当然，创造深圳奇迹的核心，是一群在内地无法施展自己的人。他们不会混官场，不会熬资历，不会搞办公室政治，是深圳给了他们不看别人脸色，靠自己、市场打拼的机会。
“交易所”代表着中央赋予的特权，“香港”代表着地利，“小政府”代表着改革，“房地产的民间模式”、“一群在内地不得志的人”代表着市场、民间自发的力量。这就是深圳崛起的真正秘密，复杂、多样，充满了内在的矛盾和张力。
今年是深圳建立特区37周年，也是深圳获得声誉最高的时候，无论是对中国经济悲观的学者，还是自信心爆棚的学者，无论是看淡楼市还看多楼市的专家，都无一例外唱多深圳，唱多深圳楼市。
而当我们总结深圳崛起的原因的时候，惊奇地发现：深圳楼市的“民间模式”，起到了至关重要的作用。这些自发涌现出来的4.28亿平米的建筑，成为天然的廉租房、廉租厂房、廉租办公楼，为深圳迅速搭建起一个庞大、低成本的舞台。正是在这个舞台上，各种各样怀着梦想的中国人，从内地涌来，在这里上演了一场精彩的大戏。
深圳楼市的“民间模式”是特定历史条件下产生的，未必公平、也难说合法，当然是无法复制的。在国内，大约只有东莞有类似的情况。
但这个模式值得我们研究、反思：既然这个模式有效、能催生巨大的财富，为什么不在未来的改革中吸收它合理的一面呢？
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