不能洞见机遇者，不足以谈楼。
不能洞察政策者，不足以谈市。
——微信公众号：老晋房产观
粤港澳大湾区，未来三十年希望之所在！机会篇
粤港澳大湾区规划宏大，本篇为微观篇，只取其中一二。
一、箭在弦上，不得不发。
前日发文《
粤港澳：三十年一遇之机遇！（上）
》为粤港澳之宏观篇。其中写到，推动中国过去30年高速发展的两个核心条件均已不复存在，转型升级已是箭在弦上不得不发。这点没有写透，再补两句。
第一个条件，源源不断的农村劳动力不复存在，此为供给要素。
上世纪70年代末，中国落后，一穷二白，邓公伟略，在广东画一圈，名为深圳特区。从此，中国改革开放序幕拉开，办厂创业者众，南下打工更成为一时潮流，劳动力要素得到前所未有之解放。农村劳动力不但吃苦肯干，而且极为便宜，数量以亿计，源源不断，接近于“无限供给”。在之后的30年，中国立足于“劳动力成本低”这一基本国情，纺织服装、皮具箱包、塑胶制品、玩具到家具等劳动密集型产业均取得了长足的发展。
如你所知，劳动力属于“非无限供给资源”，而今，当年愿领300块工资而每天工作14小时的“厂妹”“打工仔”已年过半百，不可复得。
第二个条件，欧美国家的强劲消费能力不复存在，此为需求要素。
改革之初，刚从农村来到城市的农一代省吃俭用，每赚100块钱，自己只花20块，剩下的钱存起来。既然生产者生产了100块钱等额的商品，却只愿意花20块来消费，那剩下的80块钱的商品折必然要有其他消费者来买单才行，否则产品就会过剩，生产不能继续。在过去三十年中，欧美国家正是我们最大的消费者，以美国居首，那80块钱的商品被他们买走了。他们每天只生产20块的商品，却要消耗掉80块来商品，好不安逸。
这个简单的动作，从个人角度来看是攒下来钱财，以图日后发展之用。从国家层面来看，是攒下了可供大量出口的剩余商品（剩余价值），换来天量外汇储备。中美两国一个出商品，一个出美元，维持长达30年的平衡。中国出口8亿件衬衫换回一架A380空客飞机，就是例子。
2008年美国次贷危机爆发，席卷全球。至此之后，美国人发现举国上下“超前消费”固然很爽，但超前消费是透资未来啊。每天只干20块钱的活，却要花掉80块钱，民渐穷，国渐弱，财政赤字连年攀升，长此以往，必受其害，川普老儿之所急，正在于此。美国人（消费主体，普通民众）手中已无银两，中国货买不动了，只能多干少花，学会存款储蓄。从此，全球最大的买主也被我们活活给“卖”死掉了，亦不可复得。
以上两点，是为中国三十年快速崛起之核心命门，嘛“自信”、嘛“厉害了”嘛“特色”等等，均有帮助，但不击本质，为枝叶末梢。改革开放之成就，中国农民工居功至伟，每每想起，暗自伤神。
另外，美帝三十年来贪图享受，为我所用（美帝买谁，谁就会富），也是各得其所，恰到好处。
二、
财富四极，
广深港澳。
粤港澳9市2区，以广深港澳为财富四极。
1、广州：湾区统筹中心。
不同于津京冀以北京为首、长三角以上海为首，粤港澳大湾区有2个行政特区、1个省会城市、1个经济特区，3个关税区，4个头部城市，谁也调度不了谁。再加上一个区域两种社会制度，人民币、港币、澳币三种货币，使得各有重心，多极发展，协作互助，成了这个区域最大的特点，有“小联合国”之誉。百家争鸣，才能齐放，这也是粤港澳最大的看点。
2017年GDP2.15万亿，注意我说的是广州市GDP，不是广东身哦。2018年广东省GDP已逼近10万亿大关，2021年有望超越韩国（2018年韩国是全球第12大经济体），届时，俄罗斯普京大帝可能也要被踩在脚下。
广州是一线城市，广东首府，大区整合之后，自然成为大湾区统筹龙头，这是我把广州放在第一位的原因所在。其他数据类的内容很容易找到，不赘述。
定位明确，广州是区域内老大，又是一线城市，又是省会城市，房价不贵，它本身就是机会。另外，相比广州而言，佛山成本较低。广佛一体化是粤港澳大湾区规划明确提出的，原文：
“加快广佛同城化建设，提升整体实力和全球影响力，引领粤港澳大湾区深度参与国际合作。”
广佛未来是一个城市，大量人口还在涌入，是机会。
2、香港：全球金融中心。
资本主义制度（除外交和国防外，高度自治），世界级一线城市，国际三大金融中心之一（伦敦、纽约、香港。北京排位第十一名），全球贸易自由港，全球规模最大人民币离岸业务中心，
全球规模最大的
融资及财富管理中心、全球第三大黄金市场、全球第七大贸易经济体、全球第一大货运航空港、全球100座最高摩天大楼一半以上在香港，
连续第18年获得评级为全球最自由经济体系，经济自由度指数排名第一。全球100大银行，70%在香港设立机构。
2017年香港GDP2.3万亿，如果以省级行政单位来进行排名的话，香港以一市之力GDP在中国排第16。大于一个江西省、一个贵州省、一个广西省、一个云南省，接近甘肃省的3倍，海南省的4倍，宁夏省的5倍。而香港不过750万人而已，如果比较人均GDP，北上广深都不够看的，香港是北京的2.3倍，是河北省的6.5倍，是青海省的16倍。粤港澳大湾区财富极之首位当属香港。
发展过程中，香港共经历了两次经济转型。1950年以前香港经济主要以转口贸易为主。从50年代起香港开始工业化，到1970年，工业出口占总出口的81%，标志着香港已从单纯的转口港转变为工业化城市，实现了香港经济的第一次转型。
20世纪70年代初，香港推行经济多元化方针，香港
金融
、
房地产
、贸易、旅游业迅速发展，特别是从80年代始，内地因素成为推动香港经济发展的最主要的外部因素，香港的制造业大部分转移到内地，各类服务业得到全面高速发展，实现了从制造业转向服务业的第二次经济转型。
从一定程度上讲，深圳的成就，多半来自于香港。
整个粤港澳大湾区当下的转型升级，和香港80年代的转型异曲同工，十年之后，香港的繁荣很可能被“复制”出来。
香港的机会并不在香港，而在深圳（前海）和珠海（横琴），后面会写到。
3、深圳：全国创新中心。
粤港澳大湾区规划对深圳的定位原文：
“深圳。发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。”
深圳与香港一水之隔，一线城市，科技创新之都，全球科技引擎。2017年GDP2.24万亿。是全国（内地）最开放，最自由城市。截至2017年，深圳全社会研发投入超过900亿元，占GDP比重4.10%，居全球前列。
深圳发明专利申请量与授权量、PCT国际专利申请量，连续14年居全国首位。
研发就是搞别人没有的新东西，搞创新。
必须注意到，深圳还是全国为数不多的已经摆脱土地财政的城市，近年来，土地财政依赖度一直维持在20%左右。2018年卖地收入仅为杭州的1/6多一点。
“
土地财政
”是个中性词。
在城市发展初期，土地财政可以快速积累财政收入，
然后将增收的财政收入投入到基础设施建设上，筑巢引凤，发展产业，提振经济增长。每每楼市不行，就放水浇灌，这种模式已经使用了多轮。
如果不卖地就发不起工资，还能搞哪门子创新？
当城市发展到后期，企业（民营）羽翼丰满，税收源源不断，地方不必再受土地财政的束缚，城市发展自然不必围绕房地产展开。深圳目前已到此阶段，正是其创新之都独有的特色。
如此看来，
深圳机会一分为二。
其一是“创新”带来的机会，比如深圳前海特区本身就是个新东西，有特区中的特区之称
，在经济建设方面享有除金融领域外的副省级城市权限。它有
全国唯一的自贸区仲裁联盟，推动了
《联合国贸法会仲裁规则》首次在中国落地。出台了《
前海合作区条例
》、《
前海管理局暂行办法和前海湾保税港区暂行办法
》，
这些都是法制（法制先行）上的创新。短短几年时间，累计注册港企8031家，注册资本8937.26亿元。这其中自然有很多机会，但我不懂。
2015年人们预测前海房价如下图。
如今4年过去，已是2019年，前海房价如下图，均价8.3万。
其二是深圳“楼市”本身的机会。深圳不卖地的原因除了财政依赖度低以外，还有一个重要原因就是它确实没地可卖，土地资源已经枯竭。早在2016年就试图推动填海造田，以弥补深圳土地资源紧张态势。
土地资源不足，也必将导致住房供应不足。
深圳与广州人口总量相当，但深圳城市面积仅有广州的1/3，每年的土地供应量更是不到一半，此消彼长之下，供求必然严重失衡。
2018
年6月深圳出台二次房改新政，新政规划未来
18年内，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中商品房占40%，
170万*40%/18年，每年供应商品房不过3.8万套而已，焉能够用？
从
2015年到2018年，深圳常住人口增量每年都超过50万哦。
而且，深圳的真实人口数，远远大于官方统计数据。
上表统计标准是按照，在深圳某月驻留天数>=23天，且日均驻留时长>=10小时的18岁以上人口。刨除
其中330万左右的“过客”和“访客”，一年内连续在深圳居住超过一个月的常住人口稳定在2200万左右。官方统计标准是要连续居住半年以上，只有1300万左右。目测
深圳的高房价也是死局，无解。
4、澳门：全球娱乐中心，旅游胜地。
实行资本主义制度，国际自由港，全世界人口密度最高的城市，菠菜业、轻工业、旅游业、酒店业和娱乐场使澳门长盛不衰，是全球最发达、富裕的地区之一。
香港人均GDP是北京的2.3倍，已经很“豪”了，然而澳门人均GDP接近于香港的2倍，全球排名第二……
2017年，澳门已经超越拉斯维加斯，成为是全球第一大du城，菠菜天堂。
世界休
闲娱乐之都。
然而，澳门是个极小的地方，由于一直在填海造地，导致澳门不断长大，从最初的
10平方公里逐步扩大至30多平方公里，土地资源极为稀缺，属于寸土寸金之地，澳门人居住条件较差，原因在此。相比广深港，澳门
2017年GDP只有0.31万亿。澳门的机会不在澳门，而在珠海。港珠澳大桥通车后，珠海陆桥连接港澳两地，交通非常便捷。
▲上图为粤港澳大桥
广深港澳与珠三角剩余七市文化同源、人缘相亲、民俗相近、优势互补。近年来，在基础设施、投资贸易、金融服务、科技教育、休闲旅游、生态环保、社会服务等领域合作成效显著，多层次、
全方位的合作格局已经形成。
第三、一G两Z，高度融合。
粤港澳大湾区规划，除了经济层面的需要，还有更深层次的思考。众所周知，香港97年回归，澳门99年回归，如今已过去20年，一G两Z保证
50年不动摇，那之后呢？
当然是全面融合。一个国家，两种制度，三个关税区，三种货币，三种法律，融合谈何容易？需要——试点，在哪里搞呢？如下图
深圳前海对应香港。
珠海横琴对应澳门。
南沙是广东自己搞。
深圳前海上面已经提到，下面聊聊横琴新区。
第四、中国横琴岛
横琴是中国内地唯一与香港、澳门陆桥相连的地方。是“一国两制”的交汇点，距离香港34海里，距离澳门只一河相望，最近处相距仅187米。
横琴岛内实行
“比经济特区更加特殊的优惠政策”，拥有特区立法权限，拥有特殊的通关政策，拥有特殊的税收政策，拥有特殊的产业政策，拥有创新的金融政策，横琴成为国内开放度最高、创新空间最大、体制最宽松的地方。
横琴岛=横琴新区，其南北长8.6公里，东西宽7公里，总面积106.46平方公里三座山占去60%，可用于开发的土地约40%，非常非常小的一个岛，开车30分钟，全部看完了。
横琴新区在横琴岛上，有几个数据很吓人。
第一个是横琴岛的房价4万-6万+，原本我以为中国的乡镇（非一二线城市）里面，燕郊房价2万+算是很高了，不料燕郊房价还不及横琴的一半。多方了解才知道，横琴岛实行
“二线关制”，
一线放宽（横琴和港澳算一线）、二线管住（横琴和珠海算二线），
实行港澳居民自由往来，港澳居民来岛不算出境，横琴岛购房客户60%以上来自于港澳。
第二个是横琴的经济增速，启动开发近十年来，地区生产总值从2.85亿元人民币增长到183.6亿元人民币，年均增长68.32%，这个增长率要吓死人，全球第一妥妥的。
第三个是横琴到的在册企业达6万余家！其中世界500强企业97家、中国500强120家、科技企业4000家、金融企业4300多家，企业注册资金超万亿，资产管理规模2.47万亿元。这主要得益于特区政策，包括：1、
对符合条件的企业，按
15%税率征收企业所得税；2、
对从境外进入横琴与生产有关的货物实行备案管理，给予免税或保税；3、
内地与生产有关的货物销往横琴视同出口，按规定实行退税；4、
横琴新区内企业之间货物交易免征增值税和消费税；5、
在横琴工作的企业员工，可以享受个税退税政策。等等。
第五、岛中之岛
目前横琴岛上已经注册的金融类企业4300多家、资产管理规模24000亿元。横琴金融企业的数量，占全市95%，已经成为名副其实的金融之岛。虽然是新区，但横琴岛不是穷乡僻壤，
横琴岛上有摩天大楼16栋，已建成区域那是相当有现代大都市氛围的。
横琴岛上，还有一个更为特殊的岛中之岛——金融岛，
占地约1.5平方公里，建筑面积约600万平方米，是未来的粤港澳金融次中心，覆盖了最多的金融优惠产业政策。
如下图，人工开河，造成一个人工小岛，通过五座桥与横琴岛相连。
此岛是横琴岛上最特殊的区域，在金融岛
小岛内实行小岛内单独政策，过桥之后执行横琴岛政策，出横琴岛后执行内地政策。
