3月28日星期五，2025年上海第三批次土拍将举行，涉及静安大宁、浦东北蔡、闵行紫竹、青浦西岑四宗地块，起始总价超过113亿元。
前瞻这次土拍，预计一半是火焰，一半看未来，注定是一场更高级的土地竞夺
。
本次四宗地块中，静安大宁、浦东北蔡有望接续高溢价的火焰
。
先来看大宁地块，直线距内环高架约1公里，这里是距离内环更近的大宁。
从区位与周边设施来看，该地块似乎不如去年中建玖合拿下的另一幅大宁地块，有着南向直面大宁公园的视野，以及更靠近大宁商圈的繁华。
但是，这次的大宁地块更近内环，地块也更小，建筑面积不到2.7万㎡，总价适合更多开发商的胃口。
去年，并非纯住宅的中建玖合大宁地块，成交楼板价约6.83万/㎡。这次的大宁迷你地块，
光是起拍价就超过了7万/㎡，已提前锁定大宁新单价地王，届时就看溢价率能拱到多高了
。
此外，迷你地块开发难度不小，而且该地块还要求至少5000元/㎡的装标，以及配建2500㎡的社区商业，花落哪家房企，也是非常有意思的看点。
再来看看浦东北蔡地块。
该地块起拍总价约20.83亿元，5.1万/㎡的起拍楼板价与去年板块内的浦开地块成交单价持平。倘若溢价率超过10%，就将突破隔壁邻居西派海上5.57万/㎡的楼板价。
浦东中环内，7.5倍世纪公园大小的北蔡楔形绿地，正在向崭新的复合型生态住区蜕变（点看👉🏻
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）。这里规划住宅约5100套，已成交两幅地块，
本次地块是第三幅
。
这里不仅要在一张白纸上绘就新的城市蓝图，而且本身就有与张江为邻的优势。从地块上方向东看去，张江科学之门与上海光源非常清楚。
这次的北蔡地块，出让面积2.04万㎡，容积率约2.0，装修标准不低于3000元/㎡，体量适中，很多开发商都吃得下。
不久之前，浦东内中环间的新杨思两宗地块，溢价率分别为40.37%和33.4%，这次的北蔡地块，很有可能延续浦东金色中环带的热度，刷新单价纪录
。
相比大宁和北蔡，闵行紫竹、青浦西岑这次则端上了非一般的大菜，显性竞争不是叙事主线。
兰香湖，不仅是闵行最大的人工湖，也是闵行紫竹的核心地标。近年环湖的新盘供应只有三个，分别是兰香湖雅苑、兰香湖壹号和贰号。
这次，紫竹三幅地块组合出让，都围绕着兰香湖
。
其中，兰香湖北侧的两幅地块均为纯宅地，
容积率只有1.01，适合打造低密度住宅
。
兰香湖东南的一幅地块，用途则是餐饮旅游，
规定要引入国际知名五星级酒店
，这个位置向内尽赏兰香湖和紫竹新貌，向外则眺望三水交汇的未来国际湾区。
紫竹的住宅，不缺高端产业人群；紫竹的未来，因为交大、华师大、大零号湾们而显得天赋异禀
。此次紫竹土地包，很是诱人。但是，56.13亿元的起拍总价、超三成的酒店及餐饮含量，不仅考验房企的资金实力，更挑房企的运营能力。
与紫竹情况相似的，是青浦西岑打包出让的8幅土地
。
2024年10月，青浦华为练秋湖研发中心启用，持续为青浦区带来3万人才的导入。据悉，曾经空旷的崧泽高架路，现在在高峰时期经常拥堵。
本次打包出让的西岑地块，是西岑科创园区的第二次
。上一次是在2023年10月，也是8块地组合，由长三角西岑科创公司底价摘得，房地联动价为3.8万元/㎡，住宅至今尚未入市。
具体来看本次8幅地块的位置，相比上一次距离地铁更远一些，其中4幅涉及住宅，大多临湖而建，未来将供应不少于1152套住宅。
由于该地块涵盖住宅、办公、商业等多重业态，对房企的综合开发能力有着较强的要求。而且从前一宗地块来看，这里的项目建设周期长，资金回笼较慢，都是必须面对的现状。
