九零后清华博士的老街情怀：北京上海「拆店修墙」利弊考

▫ 拆店修墙行动是怎样的？

▫ 街边店铺对城市有什么作用？

▫ 拆除街边店铺是为了什么？

▫ 街边店铺应该被拆除吗？

▫ 除了拆除，还有没有其他更好的办法？

文｜周显坤

北京上海，正在拆除临街店面

北京城的各个角落，最近正在开展轰轰烈烈的「整治开墙打洞行动」 。

这个行动到底做了些什么呢？通过下面的对比照片，可以很快了解。

南菜园街乙1号楼整改前后 

来源：西城街巷事

等，图片下的标注是不是搞错了？

为什么上面门面热闹的是「三年前」 ，下面门庭冷落的是「现在」 ，？店面不是一般随着城市发展越来越多吗？

不，你没看错，「整治开墙打洞行动」 ，就是把现有的临街店面变回之前的状态，犹如，逆转时光。

簋街新修的咖啡店、餐厅，正待拆除砌墙 

来源：@宋壮壮

北京在拆除的只是破旧的门店吗？并不然，拆除是成排的、成片的，不少新修的、看着颇有档次的门脸儿，同样要拆。

仅2017年前三个月，北京市已整治「开墙打洞」 6091处，这还只是全年计划的37.8%（北京晨报）。仅西城区，近三年来治理「开墙打洞」 1496处，13297.4平方米（西城街巷事）。

换句话说，北京的临街店铺正以每月数以千计的数量在消失。整治行动的方式也很直接：「开墙打洞」 的逆过程，重新将店铺拆除，砌上围墙。

来源：中国网

来源：中国建设报

上海正在发生的事情，与北京相似。

上海拥有密集的的小街道，临街开店比比皆是，这些街道充满了生活气息，天然就是「开放街区」 的良好范本。

2016年8月，整治前的永康路

然而，这一年来，上海开展了「街区整治」 、「街区风貌提升工程」 、「拆五违」 等行动，相继拆除了许多街边门店，甚至整条街一起搬迁——「愚园路、复兴路、永康路、大沽路、古羊路、红坊，之后可能还有嵩山路。」 

2017年4月，被拆迁的古羊路

现在，我们大致明白两个城市正在发生的事情了。接下来，我们稍微回顾城市理论，讨论街道店铺的作用。

街道店铺对城市有多重要

1. 街道店铺的第一个作用：提供安全环境

美国著名城市社会学家简·雅各布斯在她的1960年代的著作《美国大城市的死与生》中提到了街道的三种用途：安全、交往、孩子的教育。其中，颠覆了当时整个城市学界的一大观点是：

对孩子来说，空旷无人的街道与公园，比人来人往的街道更加危险。

美国城市最危险的地方是哪？许多留学生会告诉你，不要去偏僻的公园，更不要去夜晚的公园

在1950年代，纽约市曾经把大量的街道拆毁，建成空旷的住宅区和公园。结果，哪里改造，哪里的少年犯罪率大幅上升，最严重的一些青少年帮派斗争全都发生在这些新建的公园里。

研究表明，别的因素都没变，「孩子们仅仅是从一个成人经常会看到的地方，转到了成人出现率很低甚至根本没有的地方」 。

道理并不难理解：「谁会在人来人往的商业街上打架呢，又不是古惑仔电影，总要找个没人的地方才打得起来嘛！」 

在如此众目睽睽的街道上，实在很难想象小孩子在这里打群架，就是偷偷尿个尿，估计也是不太好意思的。

纽约格林威治村雅各布斯旧居，被视为纽约最宜居的街区之一 

来源：自摄

雅各布斯把临街店铺的主人们，称作「街道的安全眼」 ，他们随时都在「监视」 着街道，如果出现了什么紧急事态，大人们可以随时提供帮助。

「在我们这条街的尽头，在公寓楼、裁缝店、我家的房子、洗衣店、比萨屋和水果摊的前面，有12个孩子正在人行道上玩，他们同时也在14个大人的视野之内。」 

中国的城市居住密度比美国高，街道更热闹，这也是令中国城市更安全的因素之一，而央视的这部公益广告，是对中国式的「街道的安全眼」 的最佳诠释：

一位小女孩晚上骑车回家，经过一段胡同的时候，一位路边摆摊卖小吃的大爷，特意打开了灯，将小女孩要经过的那段路照亮……

店铺老板，除了「街道的安全眼」 的作用之外，还是这条街上的「老熟人」 ，人们知道他今天在这里，明天也会在这里，让人们安心。

然而，现在，临街的店铺正在成排被拆除。

老大爷这样的「安全眼」 ，估计早已不在，小女孩还敢独自深夜走进小巷吗？

拆店修墙，能让我们的街道变得更安全吗？

2. 街道店铺的第二个作用：提供经济交往空间

如果说街道是城市的血管，那么临街店铺，就是公共空间与私人空间之间物质、能量、信息频繁交换的「血管壁」 界面：

毛细血管壁两侧的物质交换图，不妨把血管想象成道路，组织细胞想象成单位和社区，是不是与城市社区很像？

 来源：中学生物题

一方面，城市的临街界面是丰富多样的。它们其实很难用「店铺」 一词简单概括，其实为我们的城市提供了丰富多样的业态空间：除了商业性的零售、餐饮，还可能是具有公共属性的银行、诊所、社区医疗中心。

虽然被规划出来的大型商业综合体能满足大多数购物需求，但是人不会天天逛商场，市民的需求是无限丰富的，总有许多需求商场无法满足。同时，许多店铺碰撞在一起，诞生出了意想不到的新业态，比如非常接地气的「楼上网吧＋楼下烧烤店」 。

临街商铺构成示意图 作者自绘

另一方面，临街店铺是最基础的「创业空间」 。我们现在总觉认为互联网创业才叫创业，其实，在自家楼下开家店，做点小生意，才是最基本的创业方式。一条街一排门面的背后，是几十家小微企业。

不要小看它们，有多少了不起的企业，最初也就是从一排门店做起的，比如著名的苏宁电器。

拆店修墙，能让我们的街道变得更繁荣吗？

3. 临街店铺帮助塑造开放街区

从安全与繁荣两个角度出发，雅各布斯提出了她的设想：由小路网和临街店铺构成的、功能混合的社区。这一设想深深影响了美国60年代之后的城市建设。

中国从美国走过的弯路中吸取了经验，在去年的国家文件《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出了「开放街区」 的概念。

开放街区-宜宾莱茵河畔，外部与城市共享，内部仍是私人小区 

来源：腾讯图片

「开放街区」 这一概念因为用词模糊，最初造成了很大误解和争议。我也曾做过科普：并不是要拆除门禁，而是化单一大社区为多个小社区，大方向是对的。（参见文章：《开放街区：从世界各城市的500米街区说起》）

而临街店铺，则是「开放街区」 的重要组成部分：

然而现在，临街店铺正在被拆除，街道两侧重归围墙。

「拆店修墙」 ，让我们更接近「开放街区」  了吗？

「拆店修墙」 的利弊讨论

城市问题是复杂的，政策问题也是复杂的，对「拆店修墙」 行动的辩证讨论，需要从利与弊两方面展开。

首先，有果必有因，我们需要站在城市管理者的角度想一想，拆除街边店铺的目的和价值到底是什么？

「拆店修墙」 ，大致有以下三大原因：

1. 拆除违法建设

治理违建是城市管理中非常必要的工作。北京2013年就启动了治理违建的专项行动，几年来拆除了数千万平方米的违建。特别是拆除了许多郊区农村土地上的，有火灾隐患、质量隐患的违建，可以说是卓有成效的。通过「拆店修墙」 ，消除了房屋安全风险，维护了规划管理的权威性和严肃性。

2. 治理外部干扰

一些商铺占道经营，侵占了公共空间。此外，某些店铺带来的噪声、炫光、污水、垃圾，这些经营活动带来了经济学所说的「外部性」 ，影响了附近的居民，类似的投诉不在少数。通过「拆店修墙」 ，改善了居民住宅区的品质，让不少居民满意。

一份市民意见 

来源：北京城市总体规划公示意见记录

3. 疏解「低端人口」 和「低端产业」

北京、上海启动了控制城市规模的计划，部分人口与产业将被疏散至其他地区，临街店铺中的「超市、小饭馆、小菜站、小装饰建材、小理发店」 不少，拆除临街店铺，正好一定程度上与疏解低端产业的任务重合。通过「拆店修墙」 ，有助于实现控制城市规模的任务。

因此，应该说「拆店修墙」 是有它的「利」 的一面的，并且有为数不少的支持意见。

另一方面，结合前述理论，可以提出「拆店修墙」 的三方面成本：

1. 街道安全程度的下降

由于街道店铺的减少，承担「街道的安全眼」 职能的店铺老板也就少了。街面上不再有身份安全的店铺老板，而都是身份未知的陌生人。人在此做坏事被抓住的可能性降低了，受到侵害获得帮助的可能性也降低了。虽然监视器可以提供一定的安保作用，但是事后起效的监视器，并不能替代可以提供及时帮助的店铺。

某市场改造前后 

来源：西城街巷事

2. 城市经济活力的损失

直接经济影响是经济损失。按照前述北京数据计算，2017年全年计划将拆除14.3万平方米的临街店铺，这些可是北京的「临街旺铺」 ，按照10元每平米每天的租金来算，仅每天产生的租金就达143万元，每年5.2亿元。按租金占营业收入的20%计算，则这些店铺产生的年营业收入就达26亿元。各项税费按8%计算，则带来财政收入2亿元。

而这，仅仅是一年拆除店铺的影响。北京固然财大气粗，去年财政收入5000亿。但是，不是每个城市都敢说，每年减少上亿元的财政收入来源的。

间接的影响，则是潜在的创新创业空间的损失。临街商铺总数的减少，将增大餐饮、零售、服务类创业的成本和难度。谁也不知道，这些小门店里，有多少潜在的苏宁、全家、味多美、西少爷。小不一定代表低端，东京多少家米其林日料店，也就藏在小街旁十几平米的门店里。国内不少大排长龙的「网红小店」 ，动辄每年纯利数百万，超过许多企业。

3. 城市服务的损失

如前所述，临街商铺提供的服务是综合性的，24小时便利店、24小时药店等，都已不仅是商业功能，还兼有社区服务性质。住在老城区的人们可能一边抱怨楼下早餐店早上太吵，一边每天下楼买包子。真让他到新城区，每天要走一站地去买早餐，估计也是不乐意的。

社区门店没了，说好的便民的「O2O」 、「社区自提」 ，还接着做么？

南菜园街乙1号楼整治前后 

来源：西城街巷事

同时，临街店铺的减少，可能带来城市交通量的增加，原本步行可达的需求，现在可能要坐车去，或者改为叫快递和外卖，都会带来新的交通压力。

以上三点是「拆店修墙」 的「弊」 的一面，可能要整个城市付出相当的成本。

现在，利与弊都摆在眼前，「拆店修墙」 是利大于弊吗？在利与弊之间，如何权衡？

除了拆除，还有没有其他更好的办法？

城市问题很复杂，每个人心里可以有各自的回答。

对于「拆店修墙」 的利弊得失，或许结论是开放的，并没有标准答案。

不过，作为一个城市研究者，我单纯从学术角度提出一些补充性的观点，弥补思维误区：其实不是「拆vs不拆」的两难选择，而是有非常丰富的处理空间。

1. 标准可否明确

对不符合防火要求、建筑安全规定的那些违法建筑，坚决拆除，这是毫无疑问的。但是有的被拆店铺很新，如前述的簋街新修的餐厅，也有的店铺一直都有卫生、防火、营业执照等合法许可，为何判定它们是违建？这里或许需要拿出该建筑的相关历史记录，与公开的、明确的标准来。

一个常用的判定标准是：「上住下店」 的是违建。但是这对于许多城市并不适用。例如，商业氛围浓厚的广州市，「上住下店」 的骑楼是重要的传统民居形式。而成都的玉林小区，是旧住宅区逐渐拥抱城市商业形成的特色街区，早已经成为了成都的一张文化名片（赵雷《成都》）。

骑楼爱好者制作的广州骑楼模型 

来源：水印

成都玉林小区 

来源：自摄

我国的建筑管理标准，与其他很多国家一样，都有「用地兼容性」 的说法。一般类型的居住区，是兼容一定程度的社区商业的。

以美国为例，为鼓励街区的功能混合，一般都不会在市中心规划单一住宅用地功能（高端纯居住区则在郊外），书店、餐厅、美容院等外部影响较小的、在兼容性范围之内的功能调整，是不需要受到太多管控的。

至于巴黎，干脆用立体的功能划分，代替了平面的功能划分，上住下店是一种标准建筑形态，形成了独特的街道咖啡馆文化。

巴黎街道咖啡馆 来源：百度

当然，如果是酒吧、夜店之类可能造成外部干扰的功能改变，则不能出现在一般的住宅区内，或者需要专门的规划许可，再加上附近相关业主的一致同意。从这个角度看，上海一些酒吧街的整体搬迁，是值得支持的。

所以，是不是可以把带着用地兼容性的规划图、以及建筑规范拿出来，仔细研究，确定标准，再决定拆留呢？

2. 范围可否区分

「拆店修墙」 还有一个原因，就是对历史文化街区的保护。不过这里有个有趣的现象，许多著名的文化街区，最初都是在市场环境下自发形成的。比如北京的南锣鼓巷、什刹海，上海的田子坊。

北京南锣鼓巷 

来源：北京晚报

上海田子坊 来源：汇图网

同样是「破墙开店」 ，有的地区的店铺越开越破，而有的地区的店铺，在艺术家、设计师的参与下，却提升了这里的魅力，越开越高端。对于这两类不同的地区，是否应当采取分别处理的方式？在城市中是否还有正在越开店越好的地段，应该保留它们的自发活力？

3. 修墙以外的办法

拆完店铺之后怎么办的问题，其实非常值得讨论。

第一个办法，修墙。然而，墙与墙之间是有差别的：

两种修墙方式 

来源：西城街巷事 北京晚报

上图的大栅栏地区有专门的企业长期经营城市更新，资金到位，风格统一。而下图的某路边店铺，不过是把门的下半截糊上，改成了窗，实在难以说是提升了城市风貌。

第二个办法，重建。既然城市需要临街店铺，那么把原来的私搭乱建的拆除了，能不能在原地重新建起符合规划的、漂亮的新门面房？不妨交给政府组建的专门机构来运营，既增加收入，也没有给街道留下冷漠的围墙，而且保证了城市服务功能没有减少。这种办法，可以适用于一些独立建造的低层违建门面房。

第三个办法，改建。与前面一个道理相似，对于部分经过论证没有安全隐患的，可不可以直接征收过来管理和运营？对于没有违反规划的、在用地兼容性许可范围内的，可不可以在补办相关手续、补征税收、改造满足要求后，正式作为城市商业空间运行？

总之，整治行动，需要后续处理办法到位、资金到位，才会有效。在众多的店铺中，肯定有该拆的，也有不该拆的。「一刀切」的拆除可能会误伤一些优质的店铺，「一刀切」的修墙也可能会带来后续遗留问题。我们现在提倡城市精细化管理，在有限资金的投入下，或许采取分类处理的方式，才能在保证城市功能的同时，更好地提升城市风貌。

城市很大，能否装下多种情怀

理论分析完了，结论是开放的，每个人都有自己的观点。

下面来说说情怀。

来源：《老炮儿》

老一辈的北京人，他们记忆中北京的模样，大概应当就如《老炮儿》里的场景一般：

斜斜的阳光，将槐树的影子打砖墙上，远处传来糖葫芦的吆喝声，骑着车穿过胡同，时光仿佛暂停于此。

对于这种情怀，我是高度向往的。

放学后 奔向世界 来源：国产青春

然而，我是个90后，我终究有我的城市记忆。

放学后，学校旁边商店街就是我的新世界：在文具店买了新笔芯，然后剩下的零钱在烧烤摊来一串烤翅，或者奶茶店来一杯奶茶，接着在航模店的橱窗趴着流一阵口水，再依依不舍的回家。

我难以想象街边店铺都被封上的模样，我不能想象砖墙替代了店铺。

城市是永远流动变化的，我们记忆里铭刻的，或许都只是童年所见的样子。我并不觉得墙的情怀，一定比店的情怀更高尚，反之亦然。

所幸城市很大，装得下很多人的情怀。