导读：近日，多个部委释放出加快建立房地产长效机制的信号，与此同时，多方消息显示房地产税立法进程将加速，年底前可能会报全国人大常委会首次审议。
来 源：澎湃新闻
原标题：监管层表态加速房地产税出台 草案年底前有望审议
监管层频频表态加速房地产税出台，草案年底前有望首次审议。
近日，多个部委释放出加快建立房地产长效机制的信号，与此同时，多方消息显示房地产税立法进程将加速，年底前可能会报全国人大常委会首次审议。
年底前有望公布草案
自今年4月房地产税法被列入全国人大常委会预备审议项目后，房地产税何时落地备受关注。按照4月份的表态：“由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2018年或者以后年度安排审议。”
“从目前各方表态来看，房地产税立法有望加快，按照个人所得税的进展安排，房地产税也有望提前审议。” 中国法学会财税法学研究会会长刘剑文指出。
据了解，个人所得税法与房地产税法一样，于今年4月被列为全国人大常委会预备审议项目，而非初审项目。但是，今年6月，同样列为预备项目的个人所得税法修正案草案就已提交初审并于近期通过。
房地产税究竟何时出？今年8月，《经济观察报》援引接近税法系统的深喉的消息称“房地产税今年一定会跟大家见面”。
“现在市场上议论纷纷，按照工作安排，房地产税已提上立法日程，但是何时启动审议还要等待官方公布。只有等人大一审之后，房产税草案才会公布，征求社会意见。” 华夏新供给经济学研究院院长、财政部原财政科学研究经济所所长贾康说道。
8月28日，国家发改委主任何立峰表示，下半年做好八个方面重点工作，其中在扎实有效推进三大攻坚战方面提出，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制；同日，财政部部长刘昆亦指出加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
稍早前，7月16日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，从房地产下一步发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，更好地促进房地产平稳健康发展，促进长效机制建设，更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。
不过，早在今年3月，全国政协十三届一次小组会期间，全国政协委员、财政部原部长、全国社保基金理事会理事长楼继伟曾透露，房地产税立法草案预计今年进行首次审议。
苏州大学王健法学院副教授程雪阳表示，全国人大常委会常规的是两个月开一次会。法案审议来说一般要审三次。三次审议结束后，如果通过，就可交付表决。一审后，草案可公布征求社会意见。这意味着房地产税法的草案年底前有望向全社会公布。
何时出台关键在能否统一认识
“房地产税法与个人所得税法还略有不同，个人所得税法是修法，房地产税是立法。是否可以提速到今年审议还没有官方消息。”贾康补充道。
按照立法法和常委会议事规则的规定，列入常委会会议议程的法律案，一般应当经过常委会会议三次审议后，再交付表决；对法律案各方面意见比较一致的，可以两次审议后交付表决；对法律作部分修改，各方面意见比较一致的，也可以在当次会议上审议通过。
但澎湃新闻采访的大部分行业内人士和专家认为，房地产税法还是存在了颇多值得讨论的问题仍未统一意见。
程雪阳指出，尽管大部分法律的出台经过三审就已经表决通过，但是也有一些法律可能争议特别大，需要花费更多时间统一认识，比如，物权法七次审议才通过，时间从初次审议的2002年一直到2006年正式通过，耗时整整4年。
“当前，社会对于房地产税是否应该出台还持有不同的意见，不过，目前各方关注点更多的是‘什么时候出台’以及‘如何出台’。社会上对于房地产税的功能的认识还没有明确。我个人认为，房地产税对于调控楼市只起到辅助作用，更多的还是体现在地方税收，起到组织财政收入的作用”。刘剑文说道。
而中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授在接受法人记者采访时则表示，“一定要记住推进前面还有‘稳妥’二字。稳妥的目的就是要实现‘房地产税法草案’的公平性、可操作性，是合乎《物权法》《宪法》《税收基本管理法》的基本规定的税收法定的原则。”刘俊海表示，统计机关提供相关的具体信息，对于公众跟立法机关，群策群力，真正做到科学立法、民主立法、透明立法、开门立法，具有积极的促进作用，亦具有重要的参考价值。推出房地产税法，不是一个政府部门的行政措施，而是立法举措，涉及广大公民财产权的保护问题涉以及法治政府的问题。
“所以，推出房地产税立法，一定要慎之又慎，积极之外更要稳妥，不能‘萝卜急了不洗泥’。”刘俊海说。
政府发言频繁释放提速信号
不过，可以看到的是，今年以来，监管层对房地产税频频表态。
3月4日，十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在人大首场新闻发布会上表示，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快完善法律草案、重要问题论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。
3月5日，十三届全国人大一次会议开幕，总 理李 克 强向大会作政府工作报告。今年的政府工作报告提出，要“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。” 这也是自2013年中央提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第二次进入政府工作报告。
3月7日，财政部副部长史耀斌表示，我国房地产税实施的总体思路是 “立法先行、充分授权、分步推进”。目前，全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。
史耀斌表示，房地产税作为一个世界通行的税种，有一些共性的制度安排，其中包括：对所有的工商业住房和个人住房，按照评估值征税；均有一些税收优惠；收入归属于地方政府；需要建立完备的税收征管模式。
史耀斌指出，“房地产税的作用主要是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。”
史耀斌还透露，“目前，全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。目前，我们正在设计、完善，同时进行论证和听取意见”。
3月11日，全国人大常委会委 员 长张德江作全国人民代表大会常务委员会工作报告时，其表示，2018年将继续加强立法工作，落实税收法定原则，研究制定房地产税法。
3月25日，财政部部长刘昆表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
此次，财政部副部长程丽华再次谈及兼顾税收调控和收入功能，逐步优化税制结构深入推进增值税改革，构建更加公平简洁的税收制度，推进房地产税立法和实施。
3月29日，新华社主办的《半月谈》发布《@所有人，房地产税大框架浮出水面！》的文章提到，立法工作进入“快车道”，具体到房地产税开征时间，由于立法工作尚在初审准备阶段
4月27日，全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税法被列入预备审议项目。由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2018年或者以后年度安排审议。
4月27日，全国人大常委会2018年工作要点中提及：围绕建设现代化经济体系完善法律制度。研究制定房地产税法。
7月16日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，从房地产下一步发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，更好地促进房地产平稳健康发展，促进长效机制建设，更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。
钟伟：那些围绕房地产税的谎言
2018年上半年，我看到了许多人的期待和焦虑，毕竟A股的下跌和互联网泡沫，几乎消灭了10万亿居民财富，使人们收敛起了过去40年的春风得意。我看到了更多人的失落和无奈，梦想并不丰满，现实超级骨感。各种消费降级唤醒了人们的龌龊局促。
但是飘渺之间，令人不安的消息还是不断重复，那就是房地产税离我们越来越近了，越来越近了！这个话题由来已久，新近的讨论其实夹杂着太多的流言，甚至属于粗鄙的谎言。本文试图罗列那些谎言，给出一种力求理性、无奈的旁观者说。行文之际，一种难言苦涩，一种虫子般爬行的生存。
谎言之一，要开征房产税了。
抱歉，这回拟议中的，比已有的房产税的覆盖面要宽泛得多。出乎许多人意料的事情是，中国早已有房产税，在1986年下半年，中央政府出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并在1987年付诸实施，实施结果是否不了了之，我不太清楚。而传说中将要开征的是“房地产税”，不是已经开征的“房产税”。两者之间简单来看差别在于多了一个“地”字，但实则差异甚大。
一是如果属房产税，那么是房屋和土地分离，只是对房屋征税，如果属房地产税，则土地和房屋将合并征税
人们很自然地会发问：房地合并？商品房用地，是开发商向政府租来的国有土地70年使用权。涉及土地的房地产税显然绕不过土地这个命题。
据传民法典要就国有土地使用权如何续约进行修改，改为接近永续的土地居住权。如此就可以房地合一地开征房地产税了吗？人们仍会有疑虑，即将70年租约，是开发商和国有土地归属部门的签约，房主的土地使用权是基于上述签约大产权的分割而来的分割产权，并不是土地使用权出让的直接签约方，同时房主们非常清楚，其房产价值中相当一部分是对70年土地使用权的租金，如果未来收取房地产税，则这部分土地使用权租金应该扣除，否则就会造成重复征税。实践中，房地合一的房地产税可能遭遇的法律细节问题，可能更错综复杂。
二是1987年的房产税条例，其纳税人主体是企事业单位，其税基是当时的楼堂馆所
该条例出台的背景，是试图对企事业单位的楼堂馆所等房屋进行征税（税率为1.2%），或者对其租金所得进行征税（税率为12%），以弥补当时政府财力的不足。而目前被热议的房地产税的纳税人是以家庭和个人为主，税基是以住宅为主，和房产税住房需求条例差异甚大。或者说，1987年版房产税征的是法人税，对准的是非住宅；房地产税征的是居民税，对准的是住宅。
三是已有的房产税暂行条例，和拟议中的房地产税，格局差异大
从2013年底尝试建立不动产统一登记平台，并在2017年底实现全国联网之后，这个平台覆盖的不动产并不仅仅是房屋，而是覆盖了土地、林地、草场、海域等多种不动产，即便房屋也覆盖了公共建筑、工业建筑、商业和经营性用房、住宅和宅基地自建房等多种房屋。理论上说，房地产税即不动产财产税（property tax），或者说，基于不动产统一登记的房地产税，税基比你想象的宽泛得多，只是其中许多部类可能暂时不征收，而将重点放在了居民所拥有的住宅上。
因此，请不要误解房产税和房地产税，前者是格局不大的过去式，房地产税则是格局宏大的将来式，有地无地的一字之差，谬以千里。
谎言之二，未来房地产税，就是沪渝房产税的推而广之。
对不起，这几乎是不可能的事情。回顾一下，沪渝开征房产税试点的历程。以上海为例，在2011年就以《上海市开展对部分个人征收房产税试点的暂行办法》，于当年年底开始房产税试点。请注意这个上海地方税务的试点，看起来是援引了1987年中央政府的房产税暂行条例为上位法，实则存在瑕疵。因为1987年的条例阐明了纳税对象为法人，税基为非住宅；而上海的试点则纳税对象为自然人，税基为住宅，在当时中国的税收法定原则的执行不是太严谨，半遮半掩之间，沪渝房产税试点悄然走过了将近八年。我们已经解释清楚，拟议中的房地产税，是房地合一征税，而沪渝的房产税则是房地分离征税，个中缘由,就在于当年如果将土地合并征税，法律瑕疵可能更大。
我们也不妨看一下沪渝房产税试点至今的一些实效。
一是房产税试点开征前后，已有足够长的观察期
过去八年，沪渝房价的走势，由于房产税而受到了明显抑制，使得沪渝房价的小气候，和全国房价的大气候出现明显差异了吗？人们几乎观察不到差异性。上海的高房价也仍然令人叹为观止。
二是上海房产税试点的主要内容，是上海人住宅首套免税，二套以上须纳税，外地人在沪房产均须纳税
扣除基数为人均60平米；税率视须纳税房屋单价的高低分为0.4%和0.6%两档。人们很容易发现，在沪渝，大部分住宅是免税的。而拟议中的房地产税，公开强调的是“宽税基”，税基是不动产，不仅仅是房屋，更不仅仅是住宅。如果按首套住宅免税，目前各方声称中国城镇家庭户均住宅套数，从1.01套到1.08套不等，如果按照沪渝的做法，那么是舍弃了整数的1，追逐了0.01-0.08，这也许是公众所期待的，但可能并非正在努力搞出房地产税税法的人们所愿意看到的，空前狭窄的“超窄税基”。
三是上海房产税到底收到了多少税？
在2016年大约是40多亿元，在2017年大约是113亿元。对比之下，2017年全国个人所得税征收额大约1万亿，其中京沪两个城市的个税都超过了1600亿，如果假定上海住宅市值在全国住宅总市值中的占比，和上海个税在全国个税中的份额接近的话，则可估算出，沪渝模式在全国推广，地方政府从房产税中仅能汲取约800亿元。这和2017年全国土地出让收益金的5万亿，以及涉房税费的2万亿差异过于悬殊。
或者说，以沪渝模式在全国推行房产税，则这样的靴子轻轻落地后，给房地产业带来的可能是意外惊喜，而地方政府则可能对此类房产税既无热情，也不可能据此形成地方主体税种。
谎言之三，一觉醒来，房地产税已落地？
目前的一些说法喧嚣尘上，说是在房地产税出台之前，还剩下若干年出逃机会云云，近乎于噱头了。我们不妨看一下当下热议的个税改革办法，已经到了二审阶段，起征点的提高和扣减项的增加都是透明的。在提倡依法治国的今天，房地产税如何开征，必然需要一个程序正义，不可能象地震或者海啸一样突然降临。
一是立法有其根据立法的程序，准确描述此过程超出了我的能力
大致是人大法工委列入重点立法工作、然后厘定草案，然后一审、二审，这个过程需要反复征询部委办局、地方政府和公众的意见，这在个税办法的修订中已有体现。方案决定之后，再由国家主席签署颁布，但颁布日并非实施日，房地产税是中央立法，地方执行的地方税种，尤其是县区基层政府获益的税种，因此地方政府还需要依法再制定地方实施细则，才能最终落地。这不可能是一个秘密决策过程，更不可能突如其来地落地。如个税办法的修订那样，修订以为充分吸收了民意，民意以为修订未曾充分吸收的“不对称性”，有可能会存在。
二是其实至今，到底是以统一不动产登记平台为基础，制定不动产税法案
将房屋作为不动产的一部分纳入其中，还是直接制定房地产税，而不动产税法案另行作为房地产税的上位法来从长计议，似乎并不太清晰。人们普遍相信房地产税拟议已久，草案肯定已数易其稿，但至今尚未走到人大一审的程序。人们或许可以视之为山雨欲来，但将其视为海啸突袭则是失当的。
谎言之四，首套房免税。
这个流传到了言之凿凿，却在细思量后可信度不高。房地产税涉及政府和居民之间的重大利益调整，要做大经济增长的蛋糕日益艰难，导致改变切分蛋糕规则的热情暗流涌动。
一是房地产税在西方是基层政府的主要税源，州政府也只是少量分享
未来中国可能也不例外，再有10-15年城市化和工业化进程初定时，地方政府也会从目前的土地财政和招商引资求发展模式，向以房地产税汲取税收逐渐转型，考虑到当下土地财政是每年五六万亿元的级别，个人所得税则越过了万亿元门槛，因此如果拟议中的房地产税在落地伊始，就定义为首套房免税，如前文所述，在城镇居民户均住宅套数略高于一套时，税基会变得非常小；同时，由于农村居民宅基地属集体产权，农户免费使用，加之城乡鸿沟导致2.8个农民才相当于1个城镇居民的收入，这会使得将宅基地自建房纳入房产税近乎不近人情地残酷。
因此大致可判断，如果首套房免税，那么房地产税预期可汲取的税收收入，将长期处于亿级。如果房地产税是这样藏富于民的仁政，可能公众怀有的就不是焦虑而是期待了。
二是虽则首套房免税的期望值看起来过高，但房地产税包含一定的扣除是必须的，例如人均居住面积的免税扣除额
可参考的两个数据是，住建部指出，目前城镇人均居住面积为46.8平米，上海市房产税的人均免税扣除面积为60平米。估计未来房地产税可能也会有一定的免税面积扣除，因城施策决定了一二线的扣除面积小一些，三四五线的扣除面积大一些。如果说个税的五项抵扣在具体实施中难度颇大的话，那么房地产税的抵扣实施难度会更棘手些。
谎言之五，不动产统一登记平台已全国联网了，房地产税还会远吗？
将此列入谎言也许有些牵强，但仍有必要。因为从基础信息平台全国联网，到房地产税落地，仍非易事。尤其是细则厘定的困难，可能超乎想象。
一是在2017年8月联网的是不动产登记信息管理基础平台
这个平台是依据2015年3月的《不动产登记暂行条例》而建的，实际开始平台建设的时间可能在2013年下半年，历经约四年，终于建成了基础平台。后续的工作仍然艰苦，包括基础数据质量的检验，数据补充和整合，数据清洗和挖掘等。
由于不动产统一登记平台至少涉及自然资源部、公安部、民政部、财税部门以及地方政府，要形成一个有利于房地产税征收的可靠的大数据平台，不是一桩容易的事情，毕竟中国家庭人口的构成，家庭动产和不动产的构成，人户分离现象等，都使得目前联网的基础信息管理平台，是雄关漫步的开始。
