【房地产】下半年商品房销售预测详解

中信研究 · 公众号 · · 2017-08-18 08:11

正文

——陈聪，张全国，联系人：郭一辰

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在政策敏感期，决定销售变化的核心因素是政策变化的内容和时间。在政策的稳定期，决定销售变化的根本因素，在需求侧是按揭贷款利率的变化和居民对房价的预期，在供给侧则在企业的定价意愿。我们判断，目前处于政策的稳定期。中央政治局会议要求稳定房地产市场，坚持政策的连续性和稳定性，加快建立长效机制。

我们认为，未来几个月按揭贷款明显收缩的可能性并不大，按揭贷款的利率虽然会提高，但也是渐进的。绝大多数二手房业主并没有刚性的还款压力，这种二手房价的下降并不具有明显的可持续性。总体而言，我们认为未来去化率会维持稳定或小幅下降，不可能出现房屋去化率大幅下降的情况。去化率的稳定，是市场销售保持良性的前提基础。

中小企业的确有可能持续降低推盘规模。但是，大中型企业可能会维持甚至加大推盘力度。销售规模，尤其是行业销售排名，是决定大企业融资成本高低的重要因素。一旦企业销售排名下降，其的确可能在融资成本上遭遇提升的压力。而这种融资成本的提升，对企业而言是长期竞争力的下降。我们认为虽然由于天气等诸多原因，2017年7-8月开发企业推货有所调整。但至少市场上至少有四成的货值会抓紧推出，剩余六成货值中也有相当一部分会因为并购而加速推出。我们认为，尽管存在个别小公司捂盘的情况，但行业整体的推货不会受到太大影响，2017年下半年仍然是货值充足的。

2017年7-8月可能销售增速降幅明显。9月份之后尽管同比基数有明显提高，但推货可能也会有放大。目前市场对于商品房销售态度较为悲观，我们相信8月之后销售可能向上超预期。

风险提示：按揭贷款投放低于预期的风险。目前来看，我们判断按揭贷款利率提升速度有限，会稳定在基准利率或略高于基准利率水平。这一判断可能有不确定性。

本文节选自中信证券研究部已于当日发布的《晨会》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见《晨会》报告。

若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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