编者按：
他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2020年，乐居财经推出地产“新十年”系列访谈，与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。
本期【见地】对话嘉宾：
正荣集团总裁、正荣地产董事会主席兼总裁、正荣服务董事会主席黄仙枝
先生
。
撰文 |
沙文蓉
出品
丨乐居财经
黄仙枝的办公室，十分简约。
一张茶桌，几个沙发，窗边的会客区就满满当当了。他招呼我们坐下，边喝茶边聊，是福建岩茶。
“大音希声，大象无形。”每天抬头，黄仙枝都会看到墙上这幅字。
他很低调。除了出席业绩会，黄仙枝几乎很少在公众场合抛头露面。如今，他至少身兼多个要职：正荣集团总裁、正荣地产董事会主席兼总裁、正荣服务董事会主席。
掌管一艘千亿级航母，黄仙枝举重若轻，让专业的人做专业的事儿。“我只看产品定位准不准，操盘思路逻辑对不对，这些都正确了，后面就水到渠成了。”
在地产圈，他像一个隐侠。打小时候起，黄仙枝就有武侠情结。他最喜欢梁羽生的《萍踪侠影录》、《七剑下天山》， 他欣赏金庸的洒脱，佩服金庸笔下的扫地僧，实力超群且内涵隐忍。作为正荣集团的元老级人物，历经正荣起步期、高速扩张期直至现在的高质量发展期，他也像正荣集团的一名“隐士”，密切洞悉地产圈的发展趋势，并一直默默地关注并支持着正荣的发展。
谋发展 先练内功
在2018年正荣迈入千亿阵营后，正荣就开始为新三年谋篇布局，抢先迈入高质量发展时期。在他看来，高质量发展是正荣后千亿时代的发展主基调，这并不意味着正荣发展的减速，相反意味着加速。“任何招式都要先练内功，而不是速度，内功练好了，内力提升了，速度自然提升。”黄仙枝如是说。
摒弃激进的“打法”，正荣从2019年起就开始注重夯实发展定力，从经营效率、服务质量、投资精准、经营效益、财务安全、品牌价值和盈利能力等多维度全方位修炼内功，在市场行业诸多不确定因素变化下，不过分追求规模，对当下公司而言，一方面，做到“稳中有进”，另一方面，做好“均好发展”。致力于实现服务、财务、盈利和规模等多个指标的“均优”，这样才有持续的竞争力谋求高质量发展。
“今年的疫情对房产圈的冲击巨大，疫情时期在思考什么？”
黄仙枝回忆，当时团队也在考虑疫情对整个市场会有多大影响，会不会不可控？“我们做了最差情况的打算，正荣的团队保持了惯性的反应速度，立即启动了线上销售的模式。”
据了解，今年伊始，正荣就通过线上小程序开发等举措，应对疫情带来的销售影响。而作为较早加入直播卖房阵营的房企，正荣6月份的直播战役更是收获了单月百亿的销售佳绩。
在他看来，在行业多年的历练中，正荣已经练就了灵活应变的积极心态。疫情不仅是挑战，也是机遇。创新革命也可能逐步常态化。黄仙枝表示，“作为传统行业的房地产企业也要敢于尝试和创新。”
同时，正荣还针对项目开工、供货、交付等方面采取一系列措施，确保了项目顺利复工复产，按时供货，并将交付风险最低化，在建的157个项目45天内复工率达到了百分之百。黄仙枝表示，绝大多数复工项目属于同地域第一批复工复产项目，将特殊时期影响控制在了最小。
正是由于灵活应变，正荣上半年依然保持营收稳定增长，且进入下半年增速明显复苏。据最新数据显示，正荣地产前9月实现合约销售961.56亿，同比增长6.83％；已完成年度目标1400亿元的68.68％。
对于今年1400亿的销售目标，黄仙枝表示很有信心。“按照往年，上半年和下半年的销售比例是4:6，从目前情况看，完成目标问题不大。”
企业经营就像跑马拉松
黄仙枝是正荣集团元老级员工，1998年公司刚成立的时候他就加入，之后带领团队从闽赣走向全国：2013-2015年开始深耕长三角、环渤海、海西和中部四大经济区；2016-2018年确立地产、产业、资本三大业务领域的战略格局，成为国内领先的综合性投资集团。
2018年，跨过千亿的正荣提出了“新三年战略”，将2019-2021年设定为“高质量发展期”，现在时间过半，正荣的高质量发展效果如何？是大家关心的问题。
回顾22年走过的路，黄仙枝特别提到了2016年总部搬到上海时,全国化布局基本完成，正荣管理层的每个人都在思考未来怎么做。
2018年上市以后，正荣启动结构性改革，每一年都在优化核心指标，比如产品力、投资精准度、人才引进、人均效能，包括国家近期提到的三条红线，都在逐步改善，“希望到今年年底会全部转绿，以更舒服的状态进入下一个阶段。”
改革的效果成绩显著。半年报显示，正荣地产净负债率降至71.4%、现金对短债比上升至2.1，融资渠道不断拓宽，融资成本也在持续走低。
跻身行业20强，但是前有狼后有虎，如何更进一步，是摆在正荣面前的问题。
在黄仙枝看来，企业经营就像跑马拉松，比拼的是持续和长久。配速固然重要，但漫长的赛道，体能与耐力才能决定你能否跑得更久和更远。房企需要规模、周转效率和江湖地位，不然各项成本居高不下，但正荣已经不再会为规模提升制定各种硬性指标，而更看重的是持续前进的动力，坚持自己的步伐与节奏，同业竞技，不掉队才能赢得反超的机会。
正荣在拿地决策上有自己的打法。2020年，正荣战略升级为“1+6+X”全国布局，坚持区域深耕，持续提升新一线、强二线投资占比。上半年，正荣地产新增32块土地，其中，一二线城市占比达到67%，具有高增长潜力的长三角区域占比59%。整体来看，正荣依然保持充足的优质土储，截至2020年6月末，正荣地产土储面积已达2740万平方米，总货值约为4700亿元，76%位于一二线城市。
值得一提的是，正荣2019年起逐步提高项目权益比，2020年新增土储权益比例为64%，并表比例为86%。较高的权益占比不仅能为公司带来权益销售额的增长，也有利于收入和利润的提升，助力公司实现量价齐升。
“我们现在的状态很舒服，新拿的项目没有一个坑。在投资上，一方面我们倾向人口流入大，安全可控的城市，并且坚持在一个地方做深做透，而不要遍地开花；另一方面，对于收并购项目坚持风险规避原则，更多还是会选择公开市场的招拍挂，碰到合作项目，我们一般也建议最好两家，不超过3家，账目清晰明了。”
物业市值三年后超过地产
今年7月，正荣服务在香港联交所成功上市，黄仙枝又多了一个头衔：正荣服务董事会主席。
房地产物业集中在港股上市，同时市值暴涨，有些甚至超过了兄弟公司地产板块。对此，黄仙枝认为，物业是一个非常有前景的行业，利润空间比地产高，地产更像一个平台，服务板块做好，市值未来可以超过地产。他对于服务板块有很大的期许，并笑称以前是地产赚钱养人，未来赚钱的重担可能就要交给服务板块了。目前正荣服务的市值是60-70亿，内部目标是三年后超过正荣地产市值。
正荣服务除了服务好主业，还可以在商业管理运营、上下游装修等业务方面做延展。“正荣服务不一定做最大，但希望能做最好最优。”
黄仙枝认为服务板块需要加大收并购，坚持住宅和非住宅，自由项目和外拓项目并重，侧重于高品质社区和非住宅的园区、写字楼。但做物业要持之以恒，不能一口吃饱，最后消化不了。
人才的“内力”
精英团队、高人均效能，这些都是正荣的标签。
8月28日，正荣集团举办的2020年雇主品牌大会上披露，正荣团队的平均年龄约为33岁，大多有地产30强背景，其中985/211院校毕业的占据三分之二以上。另外还提出“四高”价值主张：高标准·精英团队、高认同·同心同路、高幸福·事业奋斗、高格局·社会责任。
正荣的人均效能在行业内一直名列前茅，乐居财经发布的2019年内房股人均效能榜单中，正荣地产以人均效能1666.21万元位列第四。人均效能代表组织内平均每个人创造的效益，是企业管理优化、人力资源优化的关键指标。这项指标的提高，意味着提高工作效率和利润，降低管理成本。
怎么做到的？黄仙枝透露，在管理上，正荣落实“精总部、强区域”的理念，从整合升级管理中心、加强业务标准化管理和推动区域授权、做实做强三方面进行组织架构调整，提升一线的效率和战斗力，鼓励区域公司冲刺百亿区域，做强做大。
总部升级管理中心，提升条线战略定位；通过体系化、标准化、信息化建设，推动各条线授权下放；推行组织委员机制，为组织管理与人才梯队建设赋能。
区域上则实行“丛林生态”，通过区域整合实现资源调配、人才集约、优胜劣汰；根据区域发展成熟度，进行差异管控、有序授权；优化经营班子配置，加强干部调配盘活。
近几年，正荣培养了一批行业高素质人才，也为行业输送了一批优秀的总裁。为何正荣培养出来的人才如此受欢迎？对于这个敏感的问题，黄仙枝不回避。
在正荣，强调职业经理人要有当家精神，以主人翁的态度，注重从做事到谋事的意识转变，而企业则要为这种人才理念提供强力的支撑。喜欢武侠的黄仙枝，用正荣有深厚的“内力”来形容：“这批走向前台的高管背后，依靠正荣优秀的组织架构能力、平台机制和资源，源源不断地向他们输送“内力”，这样的机制之下，能为优秀的职业经理人提供充分的发挥空间，并且能够帮助他们锤炼出深厚的功夫。也正是因此，在正荣，团队和平台对于成功很重要，而不是仅仅依赖于某个人的单打独斗和英雄主义。”
以下为乐居副总裁、乐居财经总经理陈海保与黄仙枝对话精选：
三条红线推动行业健康发展
乐居财经：
近日行业关注的央行和住建部“三条红线”（即剔除预收款资产负债率70%，净负债率100%，现金短债比1），您怎么看待？这对行业和正荣有什么影响？
黄仙枝：
这是件好事，地产可以说是泛金融行业，这次点穴点到了位，杠杆越高风险越高，政策也更加关注去泡沫降风险。对于正荣是机遇，未来会继续通过有效管理降低成本，提升盈利空间。
乐居财经：
您怎么看今年房企的融资环境？
黄仙枝：
融资环境还是会从紧，但融资现在是结构分化的，行业内部信用利差分化也很大，信贷资源会偏向头部企业，所以对于三道红线的政策出来，其实我们并不是特别紧张。因为正荣很早就开始强调财务安全，在降杠杆。18年上市后打通了境内外的融资渠道，这几年财务上的改善很大，净负债率、融资成本、现金短债比都有很大的改善。现在我们的财务指标、规模、境内外的信用评级都不错。
10月后是拿地窗口期
乐居财经：
您认为，2020年拿地最佳窗口期到了么？
黄仙枝：
10月份过后有窗口期，三条红线会对行业会有影响，国家出台的调控政策，不希望房价大涨大跌，保持一个度。有些企业拿不到钱，国家预售制度收紧，会导致拿地市场有机会。
正荣会充分评估国家政策、制定自己的节奏拿地。但预期不会设太高，一般新进区域风险更高，投资利润率相对会低一点；深耕的老区，通过加快周转效率，利润率会高一些。
物业黄金期还有4、5年
乐居财经：
有人说，现在是物业行业的黄金时代，对此您怎么看？如何处理好关联股东业务配比的问题？
黄仙枝
：大家对生活要求越来越高，服务也会越来越贵，越来越稀缺，这几年确实到了物业服务的黄金期、成熟期，资本市场热爱度可能还会维持4-5年。和关联股东业务配比上过高，有好处也有坏处，好处是可以保持稳定增长，但坏处是依赖。正荣物业未来希望住宅和非住宅比例，大概是5:5，并且独立考核，不能降低品质。物业上市，能吸引人才，这个行业对人的要求也更高，需要一批懂人性的人才加入。
乐居财经：
目前物业企业的PE有泡沫吗？
黄仙枝：
物业企业目前主要还是在香港上市，香港的资本市场评估总体来说还是比较合理的，虽然有些股票资本偏好的炒作，但整体泡沫不多，这是一个很成熟的资本市场，披露的信息也是实事求是。
乐居财经：
很多房企都在走多元化，正荣会走多元化道路么？
黄仙枝：
多元化是好东西，但要立足自身的专业与能力，正荣目前有一部分自持的，但地产仍然是集团的主营业务。除此之外，服务和资本两个板块也是我们的发力点。
乐居财经：
能否透露一下您和老板之间的关系？
黄仙枝：
正荣团队有种默契感。在正荣，大家都是务实的风格，时间会累积感情和责任感，大家都已经形成了自我驱动，每个人都会爱护正荣的羽毛，希望做好做优做全。
老板对我来说，是我的人生导师，对我成长倾注了很多精力，他是一个有大智慧，有爱心的人，这从培养出来的正荣的人身上就可以看出来。
乐居财经：
平时有什么爱好？
黄仙枝：
每天都会跑上5公里，这个已经形成了习惯，如果一天不跑就会感觉少了一点什么。健康的身体，保持充沛的活力，才能以更好的状态投入工作当中。
