听了可能难受？对不住了
本文参考的数据及图片鸣谢克而瑞机构/中指研究院
俗话说，投资不过山海关
二小姐要说，投资不过青山湖
临安是杭州的非限购区
为什么？
因为它不敢限购啊！
临安危机之一：
城市末梢
在城市规划领域
临安的位置属于“城市末梢”
它有良好的生态环境
好山好水好无聊
在房地产投资领域
漂亮的风景就和漂亮的建筑外立面一样，对日后的涨价毫无影响
哪怕房子它涨了
也不是因为漂亮的风景和外立面涨的
而是因为别的因素
临安多山
万把户拆迁腾挪出来的几千亩储备土地，
如下图所示，被各种山脉夹击，日后全是新盘的潜在供应，急等着未来科技城的外溢需求去接盘。（这张图不是临安是富阳，类似图）
知道改革开放前，为啥浙江省最穷的是温州台州衢州这些货吗？
因为他们多山
多山无平原
就意味着到处都是断头路
无法纵横捭阖地自由发展
温州台州剑走偏锋才能闯出名堂
知道好户型为啥尽量要方正吗？
因为一个狭长过道，一个犄角旮旯，毫无其它用途，就意味着浪费你至少十几万人民币
在城市规划和发展领域
只有方正的大平原
才有未来想象力
这些多山的腹地
天生具有劣势
你看浦东新区是临安这种格局吗？
你不要跟我说临安这波也涨了
你要看到这波哪里没涨？
临安不涨超过五年了好不好？
好不容易熬到今天的风口
赶紧套死你们
临安危机之二：
巨量库存
临安虽然经常出利好消息
一高速双铁路三快速
融入“城西科创走廊”大棋局
成为“硅谷”后花园
但他所有的利好都是为了卖楼
大江东方正大平原，地铁都有
也没见和临安这么卖力吆喝
把一条轻轨线的梗都说到烂了
临安天量库存
就寄托在一条轻轨线这个故事上
怎么能不学牛反刍，嚼到烂？
一个故事
被214万方库存拿来画大饼
后续还有源源不断拆迁平整后的土地待拍
轻轨虽好，可也救不了214万方库存啊！
杭州各板块库存总量分布（万方）
土地多，库存大，
没完没了，无穷无尽
限制了其二手房日后出货的空间
临安目前的一手房成交价格是失真的，
不信你二手卖卖看？不信你等到二手房满两年的时候大量出货试试看？
二小姐在珠三角为什么不做惠州？
惠州那个供应量！
平均每个月
50个
楼盘开盘
2018年底新建住宅商品房库存高达
1200
万㎡，
2019年预计新增供应
2000万㎡
简直让人节操尽碎，膝盖全跪好吗？
临安危机之三：
客群稀少
除了投资客
临安最终的接盘侠是谁？
是未来科技城溢出的刚需！
是本地拆迁户！
除此之外，无人接盘
什么？你说凭借良好的生态环境让旅居养老客群来接盘？
哈哈哈哈
愿意接盘旅游地产的上海/杭州客，
他们的主场在“两江一湖（富春江-新安江-千岛湖）”黄金旅游线上！
他们的主场在莫干山！
从来不可能在临安好吗？
临安在旅居养老客群眼里只是盛产山核桃和笋干的“农家乐”民宿聚集地好吗？
那么，临安能等到未来科技城溢出的刚需吗？
等不到了
未来科技城自己的库存量都已经排到全杭州前列了，还外溢给你呢？
去化周期5年以上：
包括富阳区的银湖科技城、余杭区的仁和、超山和临安区的滨湖新区。银湖科技城是杭城风险最高的板块，所有房源去化完毕需要127个月，超10年的时间；滨湖新区在售项目较多，去化一般，去化周期在67个月；超山、仁和长期库存较大，但板块基础较差，市场需求一般，去化压力也较大；
去化周期3-5年之间：
包括萧山区的空港新城、南部卧城、萧山科技城；临安区的青山湖科技城、锦南、锦北；富阳区的东洲、富春；主城区的城东新城、河庄板块。以上板块除城东新城之外，基本为远郊边缘板块，去化风险相对较高；
很久以前
早在杭州根本还没有钱塘新区捕风捉影的事以前
有人在知识星球问我
都是远郊便宜版块
青山湖和大江东怎么选
一个生态好
一个高污染
二小姐答曰
大江东有地铁，有产业
土地方正平整，宅地供应量少
未来可期
选大江东
这个回答虽然寥寥几十个字
但每一个字都是房产投资的罩门
金钟罩、铁布衫、十三太保横练功夫的罩门你要搞得清，才能有效命中对手。
我那时候根本不知道杭州将来还会有个钱塘新区，
但大江东的资质决定了它日后的道路和临安不一样
地铁非常重要，
轻轨不如地铁，因为班次少
上海有钱成这样，金山城际地铁也只能25分钟开一班。MMP它开始的时候也想5分钟一班的，实在亏钱太多赔不起好吗？二小姐我就看看2022年亚运会以后这个临安轻轨能几分钟一班？
土地方正平整十分重要
山区腹地永远没有想象力
供应量十分重要
临安主要的任务就是卖地
发展青山湖/滨湖新区
是为了更好更多地卖地
大江东主要的任务不是卖地
是发展产业
它的宅地配比比青山湖少得多
二小姐语文好成这样
为什么要读理科？
要知道，数学是我最大的软肋
十八般武艺我样样精通
只有数学是我永远的痛
可我还是咬紧牙关勉强选了理科读
因为我知道像我这么丑的姑娘
只有在理科、工科这些见了母猪都觉得清秀的男生这里才能找到销售渠道，从而顺利沽清
如果我在文科类大学
啧啧啧啧
恐怕要库存终身了
以上，就是供应量的意识
临安危机
青山湖危机
类似的还有一个富阳银湖危机
我就不赘述了
请看我以前在知识星球里的回答
银河系十八线地产专家二小姐
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