克而瑞谈投资 | 错过了楼市上半场盛宴？下半年你还有这些投资机会！

易居克而瑞浙江区域 · 公众号 · · 2017-07-13 07:06

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看不明白调控重拳连击之下，楼市凭什么还如此疯狂？

别着急，我们总结了上半年房地产市场的几大规律，帮你「秒懂」这个纷繁复杂、疑窦丛生的市场。

2017上半年房地产市场呈现出四个规律：

规律一：开盘「日光」，买房靠「抢」，供应不足是「罪魁祸首」。

反应在数据上就是，新增供应量同比去年上半年出现了明显的大幅下滑。归根究底，这是过去几年特别是从2014、2015年开始的土地集约使用、减少供应导致的必然结果。

规律二：价格「严控」，需求「透支」，三四线城市「疯狂套利」。

在无比严苛的价格管制下，不少城市出现套利空间，上半年成交量同比显著提升。特别是三四线城市，整体市场的成交量占比提升了13个百分点，上升约70%，全国各地的投资客蜂拥而入，疯狂抢房。

规律三：调控「围堵」，资金「外溢」，部分城市「房价暴涨」。

短短几个月内，很多三四线城市房价已经上涨了40%-50%。目前这波房价涨势，已经由长三角、珠三角等东部沿海都市圈，蔓延到了中西部城市。

规律四：先行指标「表现强劲」，投资热度「仍然在线」。

上半年整个房地产的先行指标表现比较强劲，其中房地产开发投资增速虽在5月份有所下滑，但是8.8%的增速仍保持在较高水平，由此看到整个行业的投资热度还是比较高的。

基于整个房地产市场供给面的集约和缩量，短时间内无法满足供大于求的条件，因此我们认为下半年整体行情不会瞬间冷却，市场热度由于惯性可能延续一段时间。

如果你错过了楼市上半场的盛宴，下半年还能找到宝贵的掘金机会吗？

虽然楼市的变化和走向受到诸多因素的影响，我们还是可以从宏观政策指向和地方调控执行两个层面，判断下半年市场的整体行情，看看究竟哪些城市更具有投资潜力。

先看宏观政策，金融环境持续收紧，对土地市场和开发商拿地产生了直接的影响。由于夹层融资和杠杆都受到了严格限制，现在开发商的负债结构中，长期负债占比普遍偏高，其中40%用了各种形式的债券。由此可以推断，下半年开发商拿地的冲动会受到一定程度的抑制。

再看地方执行，目前各地的楼市调控奉行「因城施策」方针。在此背景之下，下半年我们不会看到全国各地出现「一刀切」的行政调控，来压制市场的火热。也就是说，部分城市还会保留相对自由的市场机制，居于其中的优质楼盘也就具有更强的溢价能力和更大的升值空间。

综上所述，我们认为下半年房地产市场会走出一波温和调整的行情，你不会看到市场出现「断崖式」的下跌，取而代之的是需要更长时间发酵的「递进式」调整。

遭遇调控硬着陆的一二线城市会率先开始降温，而拥有更多政策腾挪空间的三四线城市，市场热度将继续保持高位，价格涨幅还有想象空间，意味着可挖掘更多的掘金机会。

对于投资型购房者来说，哪些指标可以衡量一个城市的发展潜力和投资价值，哪类城市又隐藏着最可怕的「投资陷阱」？

明天我们将继续分享最实用的投资干货，敬请关注！