房企拿地热情高涨北京今年首批土地拍卖彰显“房住不炒”

证券日报之声 · 公众号 · · 2021-05-12 07:21

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文 | 向炎涛

5月11日，备受瞩目的北京今年首场集中供地拍卖已结束。本轮北京首批集中供地30宗，建筑面积为345万㎡。最终，30宗地块以1109.71亿元成交。

此前截至5月8日，30宗地中已有5宗地以底价128亿元成交，剩余25宗地在延期两日后于5月10日开启拍卖，并在两日内决定归属。本轮土拍首日即完成516.19亿元的成交额，第二天房企热情依旧，最终此轮北京土拍成交金额超千亿元。

房企热情高涨

5月10日，开拍首日，12宗地块以516.19亿元成交，其中有7宗地块因触及“竞地价”“竞政府持有产权份额”双顶，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序，竞得开发商仍处待定状态。

5月11日集中出让13宗地块，总起始价435.7亿元。最终，13宗地以465.24亿元成交。其中，3宗地块因触及双顶，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序。

《证券日报》记者注意到，此次北京首轮土拍吸引了超过五十余家房企参与，既包括保利、中建、中铁、中冶等央企，也包括首开、北京城建等北京本土地产商，更是吸引了碧桂园、卓越等粤系房企。在竞拍中，不少实力房企报名了多宗地块竞拍，同时出现多个联合体竞拍。竞拍过程激烈，多宗地块竞拍超过了30轮。

以5月10日出让的北京市朝阳区东坝北东南一期土地储备项目1104-612西侧地块R2二类居住用地为例，经过19轮报价，中冶以总价22.8亿＋10000㎡公租房面积竞得此地块，成为当日最后一宗当场成交的地块，溢价率5.07%，据测算楼面价约6.2万元／平方米。

北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L02、L05地块R2二类居住用地、A334托幼用地的拍卖，经过27轮激烈竞价，中冶以30.95亿元＋13800平方米公租房面积触及上限，转入高标准建设方案投报程序。该地块溢价率5.09%，据测算该地块楼面价约为5.7万元／㎡。

“我们在北京已经多年没有新项目开发了，2014-2015年在南四环旧宫地区开发的中冶德贤公馆项目是公司最后一个住宅地产项目，现在来看楼盘口碑很好，公司也获得了相应的收益。我们房地产开发战略是‘3+X’，其中包括京津冀地区，所以这次拿地也是很正常的商业行为，公司看好北京地区项目的销售进度，将继续打造中冶德贤系的高品质住宅。”中冶置地有关人士对《证券日报》记者如是说。

值得一提的是，此次竞拍中，还有不少外地房企最终中标。如卓越以39.27亿元+政府持有产权份额13%竞得朝阳区金盏08地块；碧桂园以41.15亿元+11500㎡人才住房斩获北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019等地块，溢价率14.94%；金地+华润+保利联合体以50.94亿元+2.2.万㎡公租房面积竞得朝阳区崔各庄棚户区改造项目30-L01地块。

“北京（土地）市场一直比较平静，土地供应比较多，房企从全国化布局来说，几个都市圈肯定是要布局的，北京市场还是受到很多企业的认可。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者说，不少企业通过联合体方式拿地，主要是担心竞争对手出价意愿很强，为了拿到地，通过联合体拿地报价底气足一些，拿到地的可能性也更高，

还有些民企在资金实力上比不过央企，希望通过联合体拿地以保住北京市场。

诸多限制条件彰显调控决心

今年是22城实行“双集中”供地政策的第一年，在此之前，杭州、广州、重庆等地已经完成了今年首轮土地出让。此次北京土地出让实行“房地联动，一地一策”机制，并首次引入了房屋销售价格引导机制，同时还配套了设定地价上限、竞建公租房、竞建高标准商品住宅、竞政府持有产权份额等竞拍规则。

“就北京这次来说，供地规模已经很大，占了全年计划供应量的差不多1/3，土地供应规模和集中度高，会吸引对北京市场有兴趣的开发商来，这是毫无疑问的。”戴德梁行研究院副院长张晓端对《证券日报》记者表示，对于民营企业或者外地企业来说，想在北京这样具有战略意义的城市去完成全国布局，需要在北京有标志性的项目，对于这些企业来说，北京拿地是有一定的战略意义的。

“（现场）非常火爆，但其实很多都是限价房和公租房，利润基本上是锁死的。拿地主要是赚个流转快的优势，为了走量和走品牌。”有参与此次竞拍的房企人士对《证券日报》记者说。

张晓端认为，诸多限制条件，对开发商来说，确实意味着利润空间被压缩。未来开发商需要稳扎稳打，完成更加合理的资产布局和区域战略布局。集中供地也会令开发商更谨慎、更理性一些。

在业内看来，北京土拍的诸多限制条件显示了地方政府对房地产调控的决心。张晓端告诉记者，首先，从各种限制条件来看，包括竞高标准商品住宅建设方案，一方面是为了避免出现盲目的地价飞涨、地王频出的现象，对市场未来的预期有合理的引导；另一方面也是一种对更加合理的土拍模式的探索，包括对新型共有产权房的探索，明显有很多突破和创新，显示出北京作为首都在稳定楼市方面的决心，并把“房住不炒”落到了土拍具体的动作上。

严跃进也表示：“溢价率可控，还是说明了当前对土地市场的管控，企业拿地会比较理性，也说明对土地开发约束较多，要求是比较高的。”

对于接下来新房价格走势，张晓端认为，北京的新房市场总体调控节奏和调控效果都很明显，预计接下来今年的后两次土拍也会有类似的指导思路，随着土地供应量的加大以及指导价对市场的引导，北京新房价格会趋稳，不太容易出现大的增长或者过热的局面。

严跃进也认为，北京房价的涨幅和绝对价格都有所控制，目前整体政策偏紧，对整个房地产市场都有管控，同时供地较多也在客观上抑制了房价的上涨。

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