光明百栋民改公寓西柚小镇总经理李雅娟：城中村是公寓产业的弯道超车点

智慧产品圈 · 公众号 · · 2019-10-17 11:09

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导语

9月27日，位于深圳市光明街道下村旧村，由农民房整村改造的西柚小镇第一期56栋公寓正式开业投入使用，这是深圳首个网红涂鸦主题潮酷街区，也是深圳市政府立项的城中村综合整治示范项目，有颜有料有年轻态度,一经面世成为网红打卡新晋地，首日客流量突破10万。未来，加上二期将达到160栋，项目赢利重点不仅仅只是租赁项目......

▲ 西柚小镇

资本回归价值孵化实体产业

西柚小镇总经理李雅娟接受采访时告诉我们，之所选择这条赛道，与她多年在金融行业积累的敏锐眼光与调研资源密不可分。

早在几年前，他们带领着自己的投资团队野蛮生长的同时，就清晰预见了中国金融行业会转型，资本将会理智回归企业实业本身、盈利本身、团队本身以及创始人本身，真正的回归到价值。

回归价值以后，经过充分的行业调研，也更能预判一个行业有没有别的机会，他们开始慢慢孵化属于自己的实体经济，当时的他们，选了三个板块：一个是教育板块，做了商学院；一个是大健康医疗板块，做了养老相关的项目；一个便是服务年轻人实体生活的长租公寓。面对万亿级的市场，李雅娟说到：“因为我们当时在做这个行业的时候，就判断未来3到5年，中国一定会有3到5家的长租公寓会上市。”

房地产存量时代迎来公寓运营春天

李雅娟进一步分析当时决策的逻辑：“我们判断下半场的房地产市场就是存量时代的来临，因为中国的经济高速增长已经增长完了。现在进入了存量时代的时候，也是运营的时代，就需要着重于去做运营，所以当时就选了这个赛道。”

“在选赛道的时候，市场上已经有很多公寓公司，而且发展非常快，他们的数据对于分析市场很有参考意义，但他们的模式不一定对我们做这个行业和开拓市场有实质性的帮助，因为我们现在的操作和他们就是完全不一样的。任何一家公司的商业模式都是不可复制的，是针对企业而言，在特定的商业氛围上，企业自己的一套运作体制。“

那些已经做的很成功的公寓品牌的沉淀、团队、体系和制度是不可比拟的，他们开始想自己的出路，做自己的赛道，虽然，现在公寓产业在中国资本市场没有对标，但是国际上已经相当成熟，他们在调研了许多国内外数据后选准了这个行业，而他们团队认为，深圳最大的机会就在“城中村”！

▲ 光明西柚小镇开业现场

“因为租房这件事情关系到一大部分来深圳打拼的最底层员工，城中村就是我们自己生长的一个缩影，像我大学毕业的时候就住在城中村，没有任何背景来一线大城市拼搏的第一年，基本都是在城中村落脚，城中村非常便宜。”

政企通力合作打造酷潮新社区

在公寓产业的赛道里，找准自己的先发优势十分重要，而西柚小镇的先发优势正是得到了政府的大力支持，签下了整村。对于营商环境的打造，光明新区的政府的响应速度之快，是西柚小镇得以顺利开业的重要保障。李雅娟向我们称赞了政府的种种事迹，20天响应完成了所有的煤气入户，10多天的时间解决2000kv到8000kv的用电问题等等，都是其他分散式公寓无法体验到的“特殊待遇”。

政府出力打造营商环境，西柚小镇负责社区氛围的营造，共同从根本上改变社区的环境，一改老破旧的城中村为满足社区成员吃喝玩乐以及精神娱乐的场所，将人才公寓、创客办公、涂鸦艺术、主题商业集成，摇身一变全国首个科技人文小镇。

▲ 小镇开业现场

李雅娟表示，“我们的定位是社区运营商，社区运营包括了五个点：第一个是住宿，第二个是商业，第三个是物业管理，第四个是社群运营，第五个是我们可能未来会有创业孵化。”这也预示着，未来西柚小镇的盈利项目远不止租赁和商业项目。

▲ 西柚小镇小吃街一角

据悉，西柚小镇除了散租之外，还会与政府合作，针对企业的需求，进行企业化定制。未来，还计划与政府进一步洽谈纳入人才公寓体系，通过政府补贴的形式的，吸引更多人科技企业与高层次人才以及优质商户入驻西柚小镇。

“我们还在不断探索其他商业模式的可能性，通过产业链思维和行业专业化，实现0房租进场的可能。从产业的思路思考我们社区应该怎么做，未来做产业空间运营，一旦做到零租金入场，这一定会成为我们在这个行业的支撑点。”

▲ 西柚小镇

亟需智能管理系统提升社区运营效能

在运营管理方面，西柚小镇的公寓也采用了现在市面上常见的智能三大件——智能门锁、智能水表、智能电表，在公寓产业里，这三者是必备的公寓运营法宝，特别是公寓规模化后，更是极大地降低运营成本，提升管理效能。

但面对西柚小镇，这样新型的社区公寓，现有的公寓智能系统并不能充分满足社区智能化管理的需求，对于诸如监控园区人流，商户规避智能设备，车辆停放与门禁等管理问题，还没有很好的智能化解决方案。不难预测，能够将社区和商业结合起来的智能管理系统，将会备受公寓产业玩家的青睐。

▲ 公寓房间

光明百栋民改公寓西柚小镇总经理李雅娟：城中村是公寓产业的弯道超车点

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