到底买不买房？10年后差别竟是这样...终于算清楚了

一、买房或者不买房，10年后财富差别有多大？

今天和大家算笔账，买房或者不买房，10年后财富差别有多大？

假设在一个二、三线城市，房屋总价为50万的地方买房：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。

那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万。

租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。

由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：

第1年房租：15000元

第2年房租：15900元

第3年房租：16854元

……

第10年房租：25342元

则租房人：

A、10年房租总计：

15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万；

B、省下首付20万，存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算

20*1.05^10 ≈ 32.6万；

C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约31万；

D、省下的一次性还贷的钱为20万。

未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。

那么买房的人财富为89.5万。

租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万

未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。

买房人财富是租房人的3倍有余。

未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌。

租房人胜出。

单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的。

可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。

最后，买不买房，每个人心里都有了自己的答案。

花销——

为谁打工——

房价上涨——

自由度——

安全感——

工作不爽——

住的不爽——

求偶成功率——

在女方父母眼中——

阶段目标——

和另一半——

投资回报——

感情破裂——

入住头等大事——

居住人员——

空间格局——

手续——

公司考虑范围——

现在有一种比较流行的说法，说银行放贷要先收利息，月供前期还的都是利息，等利息都还完了再还本金。其实，这种说法并不正确。

银行在为借款人计算房贷还款额的时候，一般是按月计息。借款人所还的月供金额由两部分组成，一部分是本金，一部分是利息。两者相加，正好是每月所还的月供金额。

目前，银行的房贷分为“等额本息”与“等额本金”两种还款模式。等额本息，就是每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

另外还有一种说法，说“等额本金”还款方式比“等额本息”还款方式划算。这种提法也存在理解的误区。假设借款人选择“等额本金”还款方式，总借款100万元，分100个月平均还本金，则每月要还本金1万元。第1个月还：本金1万元加上100万元本金借1个月应付的利息数；到了下个月，还本金还是1万元，再加上（100-1）=99万元本金借1个月应付的利息数。显然，下个月的利息少于本月（本金变少），所以总还款额也少于本月。这样一来，以后每个月总还款金额越来越少，最后还清。

的确，在“等额本金”还款方式下，由于前期归还的本金比较多，所以相对于“等额本息”还款方式而言，借款者支付的利息总额要少一些。不过采用这种方式是不是划得来，却需要好好分析。

一旦选择“等额本金”还款模式，由于借款人所借的本金数量相对于“等额本息”而言，本金会提前归还。此时，借款人需要考虑资金的边际使用效益。如果有更好的投资机会，能带来超出支付银行借款利息的回报，那就可以选择“等额本息”方式，让本金在手中多停留一会儿。