去年８月，我们写过一篇文章：
万博2字头，广钢3字头，牛奶厂4字头...
当时讲的是，就算是网红板块也撑不住了，价格都在下探。
没想到，才过了半年不到，广钢、牛奶厂板块的价格走势，却完全相反。
广钢价格回涨，成交均价回到4字头
可以看到，自去年8月开始，广钢的成交均价一直维持在4字头，虽然成交均价涨幅不明显，但成交量却是大涨的。
在此基础上，
上个月的广钢业主，更是进入了“
癫狂状态
”。
来看一张图：
图源：贝壳
可以看到，涨价房源多、涨价幅度大，不是几万、十万，而是
50万、
60万...最高甚至去到100万！
一种是直接涨价，比如涨100万那套；另一种则是前期降价太多，相对涨回来一些。
那么，是什么原因， 让这么多业主们有信心，将价格打回去？
我们仔细研究了调价日期，发现这些房源，
基本都是
在12月25日、12月28日涨价的
。
甚至12月降幅最大的房源，也在12月25日这天，微微上调了价格。
图源：贝壳
日期是不是很熟悉？没错，
正是广州地铁大环线11号线正式官宣，以及正式开通的日子。
现在地铁开通了，像
珠江金茂府
，距离鹤洞东地铁站不过400米
（百度地图直线测距）
，即可畅达越秀、海珠、天河、白云，上班、出行都方便了不少。
看来，地铁一通，特别是距离地铁较近的小区业主，底气都回来了。
牛奶厂，4字头成为常态
反观牛奶厂，业主依然在大幅让价：
当时4字头还是个例，现在却成为了常态。
并且，4字头房源中，不乏
热门的四房户型！
比如
龙湖首开天宸原著
，去年12月成交了4套，成交均价4.89万/㎡。
目前贝壳上还查不
到具体房源成交记录，只能通过月成交数据统计来看了。
拉长时间维度来看，跌幅非常明显，从高位的8.27万/㎡，跌到最近的4.85万/
㎡，价格近乎腰斩。
图源：
贝壳
比如
金地天河公馆
，
近两个月成交4套，成交均价4.92万/㎡，与高位相比，直接腰斩。
图源：
贝壳
像去年
11月
成交的一套144.36㎡房源，在朝向、楼层差不多的情况下，总价居然比4月成交的125.29㎡还低！
每平少了大概7450元！
图源：
贝壳
比如
招商雍华府
，去年11月也成交了一套4字头的，要知道同户型的房源，在2023年1月是卖到7.6万/㎡。
图源：
贝壳
至此，四大金刚聚齐，牛奶厂的房价，也跌得有点一发不可收拾了。
不过价格跌了，也没能让牛奶厂的量跑起来，下半年的成交几乎寥寥无几，4字头就占了一半。
这是不是意味着，现在的买家，只接受4字头的牛奶厂了？
为什么分化如此明显？
为什么都是网红板块，分化会如此明显？
第一，可能是业主情绪不同导致的
。
毕竟，这两个板块当初
价格
分化也严重，
广钢最高也就去到7万/㎡，而牛奶厂是去到10万/㎡，甚至13万/㎡。
因此，大部分牛奶厂业主可能还是不舍得降价。
不降价，就没成交；
降了，整个
板
块
价格也
就给
打下
去了。
第二，供不应求VS供过于求。
👉 广钢所在的荔湾，一手小户型基本没得选了，这就导致部分买家，把目光
放到了广钢的次新房。
👉 而
牛奶厂所在的天河，
过去供应少，具备稀缺性，可能还有人买单；现在天河
成为了供应大户，
今年
预计还会
有
11宗
地
上架，
赛道相同，
竞争激烈。
对买家来说，可选择实在是太多了。
第三，配套优势VS配套硬伤。
👉 广钢
配套成熟，增量明显
。
学校方面
，聚集
省实一、二、三小、华师附小、省实荔湾等，都是名校，特别是
初中省实荔湾，今年中考成绩还不错，绝对是鸡娃家长优选。
交通方面
，
地铁10号线广钢新城车辆段已经顺利完成“三权”移交，进入运营调试阶段了
，目前10号线进度
达到9
1
%。
届时，广钢居民就可以在广钢新城站上车，搭地铁直达海珠、越秀。
而
商业
的
增量也在路上了
。
之前的10万方商业，已经被争取回来了，不过还要看地块最终能否成功出让；附近的广船商业
一期将会冲刺五一开放
；
以及
白
鹅潭万象城
、
聚龙湾
太古的首开区，预计
会
在年
底开放
。
👉 反观牛奶厂，
顶峰去到10万+的房价，配套却跟不上
。
学校方面
，还不错，灵秀小学、奥体东小学，还有执信天河校区、清华附中湾区等，
也是吸引不少
买家的原
因之一
。
但接下来，都是一直被诟病的问题了。
