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《16号内参》
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其实这个案例是我周二直播里面提到的，因为时间关系一带而过，没想到不少人对这套房子非常感兴趣，加上今天房主又有意外动静，干脆写一篇。
当然，本文不只是看个热闹，关键是从房主的心理活动，以及市场反馈中吸取教
训，未来更好的买房卖房。
这是一套南京的学区房，一线初中学区，房改房，房龄老。虽然是48平方，两室户型，但有硬伤，高楼层，厨卫分离。以前很多单位宿舍就喜欢这样设计。
说实话，这种完全没有居住属性的学区房，放在几年前楼市比较好的时候，都是抢的，毕竟总价低，小投入，大回报，白上学，还赚钱。
现在呢？也很好卖，关键看定价。
买房人很清楚，这类房子只要学区不塌房，三年后肯定有人接盘，无非亏多亏少的问题。那学区房塌房呢？老破小、老破大通通都卖不掉。
这套房子为什么上架六个月，不停的有带看，还没有卖掉？
房主对于自己房子一直高估，无法接受底价才能成交的现实。
根据绿中介的调价记录显示，2023年9月份，房主对这套房子的挂牌价，是259万，单价5.4万。
当时这个定价挺高的，要知道同小区61平方，三室套，成交价才285万，单价4.7万，而且房子没有硬伤，户型正常，利用率高。
我在去年下半年多次直播和文章中强调，现阶段，普通房子要想成交，就是比谁的价格更低，市场很残酷，卖家很被动，中介帮着拿刀砍价。
这个房主，在12月中旬第一次降价29万，报价230万，应该没人看。半个月后，再降12万，报价218万，市场依然不认可。
时间到了春节后，该买的家长都买了，导致带看严重下滑。房主估计有点急了，再降20万，单价跌到4.1万。还没人买？在中介的推动下继续降，20万、9万......
此时房主的心态已经崩塌。
学区房的成交高峰期是春节前，这是考虑到解押和贷款需要时间。节后客户数量越来越少，不少房主急了，怕房子又要烂在手上大半年，存在很大的不确定性，所以疯狂砸盘，抢客户。
我看了数据，这个学区3月份一共成交了70套房子，其中最低一套178万是上旬卖掉的。换句话说，房主每次降价都比别人慢半拍，总想多卖点。
很有意思的是，中介前几天反馈，有信心把这套房子压到160万左右成交，刷新这个片区新低。然而房主突然后悔了，昨天又把房子的报价涨到180万。
是有其他中介作梗抬价抢客户？还是这几天带看量多，房主飘了？不得而知，但有一点可以肯定，别说180万，就是170万，这套房子也不好卖。
因为房主暴露了心理预期，没有意识到现在客少房多，以及自己房子有硬伤。
过了这个月，房子要成交估计是明年的事情了。
去年下半年，我接了几单卖房的咨询，虽然绝大部分都顺利卖房，但期间最难的，是让客户接受自己房子的合理定价，愿意先降价。
是的，“先”降价。
很多人说，自己房子装修当年花了40万，使用一直很爱惜，也有人强调这个盘当年是明星楼盘。
然而现阶段二手房市场，要想“快”成交，除非房子有什么过人之处，否则肯定是最低价。
所以现在花钱买好赞服务，一点意义都没有，只要总价足够低，就有中介卖力帮你推荐，因为容易促成交易。
稍有犹豫，都可能把诚心买房的人，推给你的邻居。在中介的推波助澜下，保不齐就能“炸”出一个更低的价格。
本文就是一个很好的案例。虽说是学区房，但优质学区的学区房流动性更好，成交量更大，更能说明问题，如果没有学区，房龄老，潜在客户更少。
每天被中介PUA着降价，的确很烦躁，心情也会被搞坏。
很多人问我，现在卖房究竟应该用什么策略？
如果置换，铁了心的，那就尽快卖，别多想，这里少卖一点，买的时候，就多砍一点。
如果是学区房，用完了，学位不占了，不惜一切代价跑路。
如果房龄超过十年，租售比很低，想优化资产，也尽快跑。当然，这里还有一个前提，就是你要能拿的住钱，如果房子卖的钱到手了，拿不住，那还是留着房子吧。
如果改善意愿不强烈，所在小区短期处于非理性杀跌阶段，带看量还可以，建议把房子下架，等等再说。
