从24年热销盘，看25年刚需选筹逻辑

果爸看房 · 公众号 · · 2025-01-04 23:29

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前几天总结了24年广州10大热门新盘，今天聊点细分领域，关于25年刚需选筹的思考。

先看下去年哪些盘刚需盘卖的好：

2024年销售面积排行二三名的盘都属于万科，一西一东，西边是万科理想花地，东边是万科黄埔新城。

理想花地也就是万科花地湾资产包的住宅，不完全是刚需，因为也有改善组团臻园，但以小面积为主的朗庭还是占据了主力。

西边的黄埔新城，听名字就知道是什么定位。

我很早就强调过，刚需非常关注的“学铁商”三要素，起码要占据其中两个。

所以拆开来看看：

花地湾配建的省实，地铁站就是1号线花地湾站或者坑口，不管是万科还是中海、保利，都在步行800米范围内。

商业依赖万科对花地湾的打造，但起码底商是不会缺的。

东边的黄埔新城也差不多，因为整个旧改占地面积很大，在售的组团离地铁站不算近，但是大盘的教育资源，在新盘中非常能打的，一是有1所小学+2所九年一贯制学校，上万个学位供应，二是引进铁英教育集团，起码牌子是没问题的。

商业虽然是从0开始，但100万方的规划，即使只兑现部分，吸引力也是足够的。

其他销量好的如亚运城、天悦云湖、云湖花城，和这两个盘整体逻辑都是类似的，好的学校+近地铁，刚需就吃这一套。

有些虽然没有地铁，比如汽车小镇、星汇锦城都和地铁毫无关系，但总价不高，上车门槛低，同时教育配套也比较好，对重视教育的刚需家庭而言，地段偏、交通不方便都是可以舍弃的。

还有教育资源一般，但性价比高的，卖的也非常不错，比如白云新城边缘的保利云境，花地湾的保利和颂。主打的是户型好，功能性强，总价低，同时所在位置也不差。

虽然没有很强的教育资源，但地段本身不差，离地铁站也近，对很多暂不需要学校的年轻人来说，也是不错的上车盘。

另外我们也注意到，年末几个小盘也销量火爆，比如广钢的保利雅郡，3个盘基本清盘，梅花园附近的越秀云悦，开一栋卖一栋，老荔湾中山八附近的珑悦西关，基本上也是一抢而空。

主打的就是高性价比以及相对的稀缺性。

虽然只有2-3栋楼，整体面积偏刚需，但是相比周边的二手或者改善新盘，要么单价便宜很多，要么同总价户型利用率高，功能性强很多，而且还有地铁，或者配套很成熟。

总结下来，有这样几个思考：

一、小体量盘也受欢迎

这两年广州的中小盘登上历史舞台，是有必要因素的。因为大盘开发周期长，下行期刚需观望情绪浓，很容易高开低走，这会导致买家进一步观望，加上开发周期长，会出现一二手挤兑的情况，新盘还在慢慢卖，二手又出来抢一波客户。

小盘的体量小，对开发商来说营销推广也可以高效的完成，一波卖完快速清盘回款，可以进入下一个开发周期，资金压力没那么大。

对买家来说，小盘普遍是做小面积降低上车门槛，买入条件比较友好 ，而且目前的行情倒逼开发商必须在产品上下功夫，让利给买家，相比买那些户型比较旧的二手，或者本身就是老破小扎堆的老城区，买这些户型好的新盘，买家也更受益。