新世界发展，要挖一位悍将？

杠杆地产 · 公众号 · · 2025-01-23 15:44

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文章来源|路数

还记得十年前，佳兆业境外债务重组时的那位大佬吗？他的名字叫：

谭礼宁（LL TAM）。

路数了解到，最近，市场上有了关于他的最新消息：

新世界发展有意向邀请他加入，说不定会抛出橄榄枝。初步计划是，他和新世界CFO刘富强（Edward Lau）一起，两人携手去搞定银行贷款谈判。

大佬要加入新世界这事，目前还没有盖棺定论，说不定有变。

这家老牌港资现在不太平。银行们对它的态度发生了变化：

之前新世界找银行贷款，刷脸就行，不怎么需要抵押物。但现在，银行提出追加了担保或拿出抵押物，才给钱。

这是不是似曾相识？没错， 2025年的新世界像极了2024年万科的剧本 。

一组数据可以看到新世界在银行端的还款压力：

1520亿港元总负债里（不包含约350多亿的永续债）有80%多是银行贷款，无担保的有850亿港元。其中，要在2025年和2026年到期的无抵押贷款有580亿港元。

新世界和银行们的分歧，主要有三点 ：

—— 对于投资型物业的估值 。

新世界有2077亿港元的投资性物业（1777亿港元建成+300亿港元在建），租金收益每年52亿港币，算下来毛收益率只有2.9%。

但如果按照市场平均4-5%的毛收益率倒推，投资性物业的估值就缩水到1040—1300亿港元了。

如果出现极端情况，就是资不抵债，银行不紧张都不行。

—— 新世界不希望银行们无序地争夺抵押物 。

新世界先解决原先那580亿港元的无抵押银行贷款。它正准备拿出一批共享的抵押物，作为和银行进行借新还旧谈判的筹码。

据了解，抵押物里有公司在香港和中国内地的K11商场、酒店、写字楼等，按照1170亿港币估值。

不过，如果新世界真把抵押物拿出来给银行，债券端的大基金债权人也不会坐得住。

——也有银行们不患寡而患不均， 希望新世界明确对债券的态度 。

所以，怎么稳住各方，做好利益平衡，确实挺烧脑。

谭礼宁有何独到之处？

在房企CFO圈里，谭礼宁是大神级别的存在，个人履历可谓金光闪闪。

出生于1964年到了退休年纪的他，毕业于英国伦敦大学，拥有剑桥大学博士学位。

职业生涯的前半段，他在工商东亚融资、美林亚洲等大型国际投行任职过。自2005年起，他跨入地产行业，陆续在合生创展、盛高置地、恒大、卓越、佳兆业担任过CFO。

他和佳兆业有着将近15年的情缘。 2010年入职佳兆业，2014年底辞任，从2015年开始又以高级顾问身份牵头佳兆业的境外债务重组。2017年，佳兆业境外重组通过，成为地产界的“不死鸟”。2022年，他继续牵头佳兆业的第二次境外重组。

所以， 地产圈里，很难再找出像谭礼宁一样既浸润资本市场见过大风大浪，又在债务重组谈判上这么有经验的人了 。

谭礼宁和新世界CFO刘富强的组合也很强大。

他俩在在佳兆业共事过。刘富强出生于1980年，当下正直壮年。他毕业于美国的老牌商学院—密歇根大学安娜堡分校罗斯商学院。

刘富强也是天之骄子，有四大会计师事务所加外资投行从业背景。2018年，佳兆业第一次重组成功后，他入职任CFO，2020年跳槽至新世界。

这一次，如果谭礼宁真得加入，会再一次让银行们瑟瑟发抖吗？