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到底是天瑞好还是大境好？这是过去一年1000万以上买家过来咨询时，纠结的问题。
担心大境学校不确定，户型利用率不高以后不好卖；嫌弃天瑞在广园路以北出行不方便，周边也没什么商业，广园路噪音还很大。
有时候也会拉和樾府出来对比，那边"学铁商"都有，自住出行以及孩子上学问题都解决了，但又觉得那是白云天河交界处，买了要站岗。
说实话，这些都不是问题。
上面这些纠结只适合横盘期，你有足够的时间挑挑拣拣，能够在二手新房之间反复横跳，可以想着等珠城那些1200/1300万的房子跌到900多万，可以带着大砍刀去砍卖家，可以和开发商谈超长分期/破底价成交。
但现在行情不同。
一是大趋势都在促使"房价止跌"。
生活在这个大环境下，不跟着国家走难到还要对着干？前几年各种设置门槛让你们别买，强调房住不炒，现在放松各种门槛让你们买，高调宣布市场止跌，这些都是信号。
也许刚需盘还受制于大量的供应，企稳需要一定周期，但改善逻辑不同，天瑞/大境/悦府这几个卖得好的改善盘，九月底就挤满了看房的买家，国庆节甚至接待不过来，假期没结束，他们年内的任务估计就会完成，到时候要不要涨价，就看开发商心情了。
二是未来一年，新盘尤其是改善盘并没有特别好的项目出来，今年拿的地要么是些边角料，要么是类似面粉厂这种单价10多万，总价门槛在2500-3000万的豪宅盘，和大部分普通人也没关系，所以明年1000-2000万的改善市场，没什么好的选择。
甚至500-1000万的房子，也会陷入结构性稀缺。
除了万博悦府/珠江天悦/保利天汇/天河一品/燕语堂悦这几个还挺不错，要么产品好配套成熟，要么地段好有学校，其他那些核心区边角料或者郊区改善豪宅盘，只能等几个好盘卖完之后才会迎来机会，难到现在不买好的，要等过两年买这些边角料吗？
三是目前情绪已经上来了，信心也因为股市的回暖迅速筑底。市场的稳定的确需要一定周期博弈和夯实，甚至短期内还要下行，但信念就是一瞬间的事情，只要"我相信"就可以了。所以我们能看到不少业主撤牌或者涨价，背后的逻辑是信心的提升。
当然，不建议一定要卖房才能置换的朋友蜜汁自信，该降价还是得降价，不要纠结多几万少几万，你要做的是"升级"是"置换"，你的重点在于是买到好房。
回到开头的问题。
现在不是单纯纠结天瑞/大境的时候，而是要决定是否上车，买多少总价合适，是否看多未来市场的问题。
单纯看这两个盘，其实你只需要确定是否这两年需要优质学位，是否能接受短期内生活便利度。
地段潜力上区别很大吗？一个依托琶洲的成熟，会是整个海珠中西部置换的终点，一个会随着金融城的逐渐兑现成为广园路以北稀缺的品质教育改善盘。
谁也别嫌弃谁有硬伤，一个学校并不确定，且在户型上并没有达到目前这个节点的基本水准；一个交通是硬伤，且大概率在7-8年内都无法改善。
至于噪音，我认为天瑞甚至更优于大境，一个是小户型靠广园路，一个是大面积近新滘路。
是否上车取决于你的收入，更在于你的信心和你的认知。
放水是既定事实，大概率还是要通过房地产来达到这个目的，未来多数房子的机会不大，只有少部分资产才具备更强的确定性，而现在就是优先锁定确定性的时候，你关注的不是3-6个月后的变化，而是8年10年后的结果。
房子的价值，依然由地段决定，我们不能简单的以价格高低来衡量价值，但有价值的板块一定是它的基本逻辑，比如地价不便宜且越来越贵，比如容积率可能越做越低，比如板块具备很强的确定性。
说到这里，如果你还是犹豫是否下手，或者对核心板块的发展，一二手取舍，卖房置换等问题有疑问，欢迎来做个咨询。
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