编者按：
当前部分热点城市出现一房难求的局面，上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州和西安7个城市公布了摇号购房政策或意见。在“西安购房摇号关系户”事件中，有35名公职人员受购房者请托，给“南长安街壹号”项目部相关人员“打招呼”。住房大数据项目组认为，表面上看，由于政府限价造成一二手房价格倒挂，给购房者营造了巨额的套利空间。而更深层次的原因，则是当前的城市化已经告别粗放时代，进入追求城市品质的新发展阶段，城市实际容积率下降。城市人口承载力的下降，意味着需要更多的住房供应才能满足市场需求。邹琳华这篇一年多前的分析文章预判了这一现象。文章认为，如果城市实际容积率下降的态势不发生有效逆转，尽管短期房价可能会有波动，但住房市场的长期趋势仍然看涨。
继2016年“9.30”之后，2017年3月17日，北京楼市调控再度加码。新政要求“认房认贷又认离”，并进一步封堵了“商住房”限购漏洞。继北京市连续出台调控新政后,3月29日，杭州和厦门也在一个月内第二次升级了调控政策。至此,本月已有25城启动或升级了楼市调控政策。
3月各地楼市调控小高潮的再度掀起，显然与2月局部地区楼市重新出现异动有关。据大数据房价指数（BHPI）监测发现，2017年2月房价在总体稳定的同时，部分城市调控政策效力有所减退。局部楼市经历短暂沉寂后迅速升温，个别城市出现“二月疯”。BHPI指数显示，2017年2月，30个样本城市中，有25个环比上涨，其中19个环比涨幅在1%以上，另有4个城市房价环比下跌。25个环比上涨城市中，有14个城市环比涨幅较上月继续扩大，11个城市环比涨幅较上月收窄。环比涨幅较高，并且涨幅较上月继续扩大的，依次有武汉、北京、青岛、石家庄、广州、济南、成都7个城市；环比涨幅较高，但涨幅较上月收窄的，依次有廊坊、重庆、天津、惠州、长沙5个城市。预计未来还将有更多的城市加入调控加码行列。
说到房价上涨，人们不可避免地要提及货币放水及饥饿供地，但这只是表层因素。2015年以来本轮楼市上涨的深层次驱动因素，是城市化进入追求品质的新发展阶段。随着城市对品质要求的提高，城市化成本已经迅速上升。由于现行政策制度下，是否享受城市公共服务与是否购房高度绑定，城市化成本的上升必将体现在楼市的持续发热上。一位新人进入城市特别是特大城市，需要付出比以前高得多的代价来先购房。打个不恰当的比喻，中国的城市化进程就像一辆开往春天的巴士。目前已经有大半的人在车上，而还有小半的人仍没有上车。已经上车的人要求进一步提高乘坐舒适性，要求清理各类上车未购票者（无房户）、限制后续上车人数，并扔掉已经存在的大部分临时板凳（各类违建、小产权房、城中村及贫民窟）。这势必造成车上空座难求，尚未上车的小半人群要想上车必须支付高价（房价上涨）。胆子大的，可以先高额借贷挤上车再说（高杠杆购房）。胆小的，只能望车兴叹。而对于已经上车的人来说，票价涨上天和他们关系也不大（二手房换购）。这是当前中国楼市的基本现状。由于追求城市居住品质是基本的社会发展趋势，且中国城市人口已经占了数量上的优势，所以中国房价上涨的趋势很难扭转。
尽管在在房价取代户籍成为新的城市化门槛的今天，房价上涨的趋势很难改变。但住房产品归根到底是个金融产品，卖的是今后数十年的城市预期。没有金融杠杆，是断难以支撑高价交易的。这意味着，紧缩住房信贷，对抑制房价有立竿见影之功。而反观北京等城市新出台的调控政策，其中“认房又认贷”措施，将有效降低住房可用金融杠杆。预计随着2017年3月17日以来北京等多个城市对调控进一步加码，对稳定热点城市短期楼市将有积极效果。短期内，主要热点城市房价将进入稳中有降阶段，成交量萎缩。
部分三四线城市房价有补涨风险。由于目前三四线城市住房政策导向仍以去库存为主，这些城市购房政策非常宽松，住房可用金融杠杆相对较高。但三四线城市高库存只是个笼统概念，实际上有些城市库存并不高。即便库存很高，由于市场容易小，只要被投机者盯上，房价也可以在短期内实现翻番。所以只要政策导向不发生大的变化，部分三四线城市也可能快速上涨。少数紧靠长三角、珠三角的中部城市，以及环京三四线城市房价，已经开始出现异常上涨。在当前形势下，由于大中小城市住房价差过大，“区域联动”机制将会在一定范围内发生作用。“区域分化”的总体态势，也不能否定“区域联动”这一市场规律的存在。
短期看，要稳定楼市必须坚持限贷政策，逐步降低投资楼市金融杠杆。即使在库存相对较高的三四线城市，也应从住房的居住属性出发来制订楼市政策，避免采用鼓励投机、加杠杆的方法来去库存。
长期看，抑制城市化成本的节节攀升，才能扭转房价上涨趋势。这包括：清理将是否购房与享受公共服务权利相挂钩的不合理政策；推动优质公共资源、大型公共基础设施建设向中小城市及新兴城市倾斜；适度放缓城市更新步伐等。
作者：邹琳华 （中国社科院财经战略研究院）
来源：中国网.观点中国 原文发表于2017年03月31日
原题：抑制城市化成本，才能扭转房价上涨趋势
编辑：李想
每月最新《中国住房（租赁）市场发展月度分析报告》，大数据房价（租金）指数（BHPI）及更多数据，请登录住房大数研究网www.zfdsj.org查询，或长按上图二维码关注微信公众号“住房大数据”订阅。如有问题与建议，请与住房大数据项目组联系，项目组邮箱：[email protected]，微信号：11192160，电话：17190301535。除公共媒体外，未经项目组许可，不得将本号文章及数据用于商业用途，转载请注明出处。
