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前言：养老服务机构税收优惠政策涉及增值税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税以及耕地占用税。今天我们就来盘点一下吧！
1.增值税
养老服务机构提供的养老服务免征增值税。
政策依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3第一条第二项规定，“一、下列项目免征增值税（一）......（二）养老机构提供的养老服务。养老机构，是指依照民政部《养老机构设立许可办法》（民政部令第48号）设立并依法办理登记的为老年人提供集中居住和照料服务日各类养老机构；养老服务，是指上述养老机构按照民政部《养老机构管理办法》（民政部令第49号）的规定，为收住的老年人提供的生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务。”
2.企业所得税
1.符合非营利性组织条件的老年服务机构，取得的养老服务收入，暂免征收企业所得税。
政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条第四项规定，“企业的下列收入为免税收入：（一）国债利息收入......（四）符合条件的非营利组织的收入。”
以及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十四条规定，“企业所得税法第二十六条第（四）项所称符合条件的非营利组织，是指同时符合下列条件的组织：
（一）依法履行非营利组织登记手续；
（二）从事公益性或者非营利性活动；
（三）取得的收入除用于与该组织有关的、合理的支出外，全部用于登记核定或者章程规定的公益性或者非营利性事业；
（四）财产及其孳息不用于分配；
（五）按照登记核定或者章程规定，该组织注销后的剩余财产用于公益性或者非营利性目的，或者由登记管理机关转赠给与该组织性质、宗旨相同的组织，并向社会公告；
（六）投入人对投入该组织的财产不保留或者享有任何财产权利；
（七）工作人员工资福利开支控制在规定的比例内，不变相分配该组织的财产。
前款规定的非营利组织的认定管理办法由国务院财政、税务主管部门会同国务院有关部门制定。”
2.其他老年服务机构，符合小微企业条件的，其取得的养老服务收入所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
政策依据：《财政部税务总局关于扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知》（财税〔2017〕43号）第一条规定，“一、自2017年1月1日至2019年12月31日，将小型微利企业的年应纳税所得额上限由30万元提高至50万元，对年应纳税所得额低于50万元（含50万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
前款所称小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，并符合下列条件的企业：
（一）工业企业，年度应纳税所得额不超过50万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；
（二）其他企业，年度应纳税所得额不超过50万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。”
3.房产税、城镇土地使用税
暂免征收养老服务机构自用的房产、土地的房产税、土地使用税。
政策依据：《财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号）第一条规定，“暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用的房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。”
《吉林省房产税实施细则》（吉政发[1987]163号）第五条第一项规定，“第五条除《条例》第五条规定的以外，下列房产也免征房产税：（一）单位办的学校、医院（诊所）、幼儿园、托儿所、敬老院使用的房产。”
4.耕地占用税
养老服务机构占用耕地免征耕地占用税。
政策依据：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第八条第二项规定，“第八条，下列情形免征耕地占用税：（一）......（二)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。”
5.捐赠人所得税税前扣除的优惠
捐赠单位和个人通过规定渠道向养老服务机构捐赠，在个人所得税税前准予全额扣除；按年度会计利润12%的限额在企业所得税税前扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。
政策依据：《财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号）第二条规定，“二、对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。”
《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1号）第三条规定，“三、关于其他有关行业、企业的优惠政策：为保证部分行业、企业税收优惠政策执行的连续性，对原有关就业再就业，奥运会和世博会，社会公益，债转股、清产核资、重组、改制、转制等企业改革，涉农和国家储备，其他单项优惠政策共6类定期企业所得税优惠政策（见附件），自2008年1月1日起，继续按原优惠政策规定的办法和时间执行到期。”该文件在企业所得税实施后对若干税收优惠准予政策延续，但没有提及捐赠单位通过规定渠道向养老服务机构捐赠，可以在企业所得税税前全额扣除政策准予延续。
《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国企业所得税法〉的决定》（中华人民共和国主席令第六十四号）规定，“将第九条修改为：企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除”（本决定自公布之日2017年2月24日起施行）。
注：税收上老年服务机构的范围界定
依据：《财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号）第三条规定，“三、本通知所称老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构、主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。”
附：养老机构优惠政策合集
一、宏观指导类政策
（一）20130906国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发（2013）35号）
（二）20150422关于进一步做好养老服务业发展有关的工作通知（发改办社会（2015）992号）
（三）20161207国务院公厅关于全面开放养老服务市场提升养老服务质量的若干意见（国办发（2016）91号）
二、设施规划类政策
（一）20140128住房城乡建设部等部门关于加强养老服务设施规划建设工作的通知（建标（2014）23号）
（二）20140417国土资源部办公厅关于《养老服务设施用地指导意见》的通知（国土资厅发（2014）11号）
（三）20140528关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知（民发（2014）116号）
三、准入登记类政策
（一）20130701养老机构设立许可办法（中华人民共和国民政部令第48号）
（二）20130701养老机构管理办法（民政部令第49号）
（三）20170123关于加快推进养老服务业放管服务改革的通知（民发（2017）25号）
四、安全保障类政策
（一）20140310关于推进养老机构责任保险工作的指导意见
（二）20160503民政部关于在全国民政系统开展“民政服务机构安全管理月”活动的通知（明发（2016）65号）
（三）20170322民政部等六部门印发关于开展养老院服务质量建设专项行动的通知（民发（2017）51号）
五、创新试点类政策
（一）20150823关于首批养老服务和社区服务信息惠民工程试点单位和地区的公示
（二）关于开展以公建民营为重点的第二批公办养老机构试点工作的通知（民办发（2016）15号）
（三）20161111关于中共财政支持居家和社区养老服务改革试点工作的通知（民函（2016）
六、优惠扶持类政策
（一）20150203关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见（民发（2015）33号）
（二）20161009关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知（民发（2016）179号）
七、标准规范类政策
（一）20150119国家发展改革委民政部关于规范养老机构服务收费管理促进养老服务业健康发展的指导意见（发改价格（2015）129号）
（二）20161107民政部共商总局关于印发《养老机构服务合同》示范文本的通知（民发（2016）208号）
八、医养结合类政策
（一）20160408民政部卫生计生委关于做好医养结合结合服务机构许可工作的通知（民发（2016）52号）
两大瓶颈
护理人员短缺和医养结合困难是当前阻碍一些地方养老服务提升的重要因素。不少养老机构面临招工难，护理人员多是下岗工人、农村妇女甚至是老人。由于医养结合难，很多老人在养老机构产生的治疗费用仍然无法通过医保报销。基层建议，通过加大护理人员培养力度、理顺医养结合政策等举措破解瓶颈制约，提升养老服务水平。
护理人员缺乏 技能有待提高
“我们老年公寓里有智能健康设备，老人的血压、心率等数据可以传输到家属手机的APP上，但是许多护工根本不会操作。他们连智能手机都不会用，更别说操作传输数据了，教都教不会。” 山东省济南市燕柳老年公寓负责人黄小川说，燕柳老年公寓有10个护工，承担着60多个老人的护理工作。开业初，他们也想从院校招聘有基本护理技能的毕业生，但因为工作环境、性质、待遇等问题，没有学生愿意来。
河北省沧州市银鹤老年公寓院长白锦利告诉记者，在当地，很多年轻人宁可去超市每月挣2000元也不愿到养老院工作。他们的护理人员主要是五六十岁的闲散劳动力，小学及以下学历占7成以上，知识技能培训根本听不进去。没办法下，他们不得不常年刊登广告招聘人员，即使不缺人也要储备。
业内人士介绍，由于护理人员待遇差、社会地位低，养老机构普遍很难招到护理人员。即便能招上来，流动性也非常大。
实际上，目前养老机构面临的不仅仅是护理人员缺乏。据了解，在民营养老机构，科班出身既懂业务又懂管理的负责人凤毛麟角；各养老机构很少有专业的社工人员，老人的活动几乎都由护理人员兼职组织。在这些养老机构，让老年人安度晚年，实际变成了只是照顾他们的“吃喝拉撒睡”。
医养结合面临制度困境
南宁青秀孝慈苑养老院是南宁一家高端民营养老机构，养老院在市中心闹中取静，周边分布有多家三甲医院。养老院院长熊旭介绍，医疗是入住老人的重要需求，目前养老院成立了护理院，配备专职医生和护士，可以开展验血等常规体检，治疗一般疾病，但因为护理院不是医院，治疗产生的费用无法通过医保报销，影响了老人就近就医。“一些在护理院就能治好的小病，有的老人宁愿坐着轮椅舍近求远去周边的医院，很不方便。”
记者采访发现，“医院不养、养老院不医”的现象让一些失能半失能老人不知该何处安身。由于他们多患有慢性疾病且病情稳定，一方面，因为达不到公立医疗机构的住院标准，医疗机构不愿意老人占床位；另一方面，养老机构缺乏医疗条件和医护人员，特别是照料失能半失能老人需要更多人手、风险也更高，养老机构也不愿意多收失能老人。
实际上，一些地方早在几年前就探索医养结合。如广西桂林夕阳红养老中心约60%的老人是来自外地的旅居老人，养老院配备有一家一级医院，医疗费用可医保报销是吸引老人入住的重要原因之一。然而，尽管取得了一些成效，但一些设想仍如“墙上饼”，看着好吃实际吃不上。从整体来看，很多地方医养结合涉及主管部门之间的藩篱仍然很难打破。
“难处在于民政、卫计、人社三个部门各管一摊。民政要求卫计部门批准养老机构内设医疗机构，养老床位可以和医疗床位转化实现医保报销，但人社部门说这样医保报销容易失控。如果医疗机构内设养老床位，原先需要办养老机构许可证，获取民办非企业证，但是办证的时候，限制养老机构使用公产，可医疗机构基本都是公产；如今虽然新建养老机构不走审批程序了，但在备案的时候仍然需要办理民办非企业证，面对的难点和以前一样。” 一位民政部门干部说。
加强人才培养 统筹推进医养结合
业内人士建议，通过加强护理人员培养、理顺医养结合政策等举措破解瓶颈制约，提升养老服务水平。
乌鲁木齐市养老福利院党支部副书记、院长马明丽说，养老护理员作为新兴职业，将伴随老龄化社会的到来，呈现出需求大于供给的趋势。我国养老护理员缺口至少达700万人，社会地位低、收入不高是阻碍养老护理员职业发展的拦路虎。
业内人士建议，通过规划专业教育和加强岗位培训来壮大养老队伍力量。一方面，医科院校在医护类专业内分方向进行人才培养，在充分调研社会对养老服务人员多元化需求的基础上，结合自身优势，拓展人才培养方向；另一方面，采取多种模式开展养老服务专业人员培训，如依托相关院校对工作人员进行专业培训；成立专门的培训机构培训没有职业资格证书的工作人员；举办职业技能竞赛、职业技能鉴定等促进人才质量提高。此外，还要对从业人员的职业发展和上升空间给予更多支持。
在医养结合方面，基层反映最多的问题是养老机构医保报销难题。济南市章丘区日月潭养老中心负责人姜飞认为，依托医疗机构打造医养结合的养老机构相对比较容易破解这一瓶颈。“医疗机构内设养老机构，养老病人在走医保报销上面临的问题会相对较少。而且，医院有成熟的医疗团队，老人有病可以得到最好的救治。养老机构没有医生、护士和设备，让现有的养老机构投资改造也不太可能。”姜飞说。
广西壮族自治区民政厅社会福利和慈善事业促进处处长曾凡明认为，从长远来看，还是要尽快推动养老机构内设医疗机构纳入医保定点范围，明确养老机构内设医疗机构医保报销的内容和标准，分清哪些能报哪些不能报，并将之纳入跨省异地就医直接结算范围。
业内人士还呼吁，建立统一规范的组织体系和管理体制，由各级政府成立“医养结合”养老服务领导小组，统筹协调卫生、民政、人社、国土、财政、金融、发改委等各部门，共同推进医养结合工作。
10条实操经验
“辛辛苦苦干一年，一夜回到解放前”，这是很多养老院遇到事故风险后的真实写照。平常兢兢业业替忙碌子女尽孝，一遇到事故纠纷，养老院立刻变成了弱势群体。
无论合同里如何明白地写有约定条款，无论发生的事故养老院是否存在责任，到头来都需要赔钱了事，更甚者还可能关门停业。
【壹】
分享一个小故事
张姐是养老院的老员工了，早上去李爷爷房间做晨间护理。进屋则惊呆了，退出来捂着嘴就给院长打电话：“李爷爷在地板上不动了，王院快来啊！”
李爷爷81岁，右侧失去行动能力，卧床5年，住到养老院2年多。最近天气变冷老人的身体状况也日渐恶化，医生表示可能时日无多了，只是没想到这样一位灯尽油枯的长者会蜷缩成一团，冷冰冰的躺在地上。
“怎么办？”张姐最是了解李爷爷和他们一家人。李爷爷的家人看起来好说话，其实是很较真的人，每次来都提很多意见。这要是闹起来怎么办，做为李爷爷的护理员她好怕、好担心，且早没了主意，只是看着王院长打电话。
王院长定了定神，在屋子里走了好几圈，让张姐把洗浴车推了过来。然后把李爷爷放上洗浴车推到了洗漱间。医生早就等在那边，并掐着表，然后三人将李爷爷的遗体泡在温水的浴缸中。
此时，王院长思量了些许拨通了李爷爷女儿的电话：“喂，李姐吧，我是王院长。李爷爷早上起来就不太好，老人家一直说要见您和儿子。医生判断家里人最好都来见一面。”“嗯，好的，我们会一直陪着他，您别着急。”
放下电话，王院长快步来到李爷爷的房间，老人家穿好了衣服，平躺在床上，然后三人一同按摩给遗体松活关节。护士也把各种测量一起都摆放进来。“开下空调，温度高一点，再给李爷爷的茶杯泡上。”
王院长关上窗户，思忖了以下。“张姐，这里没你的事儿了，今天你休息一下吧。”张姐含着泪“哦。”了一声向门外走去，刚到门口就迎面撞上了李爷爷的女儿。
张姐悲从中来，什么都没说抱住对方大哭起来。李爷爷的女儿也瞬间哭了，和李姐抱在一起流泪不止，都不敢看房间里的父亲一眼。随后李爷爷的2个儿子也来了，三人才结伴进屋，摸着老年人家渐凉的遗体怔怔不说话，只是流泪。
王院长说道：“李爷爷走得很安详没有痛苦，最后还夸大儿子买的茶叶最合心意。”老大捧起父亲的茶杯喝了一口温热的茶水，稳定好情绪：“我们全家人都很感谢院长和各位工作人员，真是给你们添麻烦了。”
王院长独自踱步来到自己的办公室，哆哆嗦嗦的摸出一根烟抽了起来，才想起自己戒烟好多年了，不禁发现脸上全是泪水。
这是很多养老院离奇故事中的一个，作为养老从业者能够理解王院长焦灼的心态，但是作为养老院的一名管理人员，老人死后第二天才被发现，足以说明养老院的管理上有问题，而老人死后处理事情的方法也不甚恰当。
对于不直接参与运营的人来说最多只能做到唏嘘不已，可要如何从故事中吸收经验，逐步做好养老院的风险管理呢？我们需要科学管理进行风险分析，也就是“悲剧里面挖掘出来的学问”。
风险任何时候都不可能为零。我们要考虑的是：第一，把风险降到最低；第二，风险发生了怎么处理。
【贰】
事前风险防控
1、我们是有限服务，不是无限服务
很多养老机构在前期营销时一直宣传“我什么都能干、什么都能管、什么都答应”，这是为了入住率。为了入住率把有限的服务说成无限的服务，就给自己埋下了巨大的隐患。
2、上门访视
无论客户及家属在机构说得多好，一定去看他所处的小区，上门看他的家庭环境、周围邻居的情况，可以对客户及其家庭做出基本判断。否则仅凭面对面交流，有些情况养老机构无法掌握。
3、延迟签约
因为把入住率放在第一位，我们总是习惯于“好不容易来一个，什么样都要收住”。需要14天甚至更长的观察期，不要那么急着签约，签约一定是最后一件事，不要为了入住率在前面就急着去做。
4、全面评估
只评估身体状况是一个大误区。我们的思维逻辑是：身体状况评估与护理级别相关，护理级别直接与收费相关。这样的评估就彻底错了，我会把对老人身体状况的评估放到最后，而不是第一位。
首先，家属的观念及态度的评估。我认为这是最重要的原则。老人子女左右老人的钱，左右老人是否入住，左右所有事情。评估家属的观念及态度比评估老人身体状况更重要，后者是很简单的事。
其次，对老人的精神评估。精神状况有可能会导致后续特别严重甚至无法处理的后果。
再次，经济状况评估。如果没人为老人支付费用，养老机构赔死了，如果有三位老人被遗弃，让你养一辈子，又赶不出去，你就没法干了。
第四，社会背景评估。包括客户的受教育程度、过去的职位、社交圈、身份改变等。这些情况决定客户是否知书达礼好沟通。不要说北大、清华的教授，具备一定的受教育背景和程度，具备一定的职业素养的人，与其沟通的风险相对都会小很多。
最后才是身体状况评估。我们往往特别注重身体状况评估，恰恰是重要性排在最后的一件事。
前四项评估的结果决定未来发生风险的可能性有多大，如果通不过，身体状况评估与否都没有意义，因为你已经判断不能收。所以，再次强调：在事前，为了入住率什么客户都收，饥不择食，后果就是巨大的潜在风险。
【叁】
事中风险处置
从养老机构老年长期照护来讲，事中有五大风险：压疮、噎食、跌倒、自杀、出走。全球任何一个机构的风险都会发生在这里，不管如何规避，无法100%保证不发生。事情发生时要采取策略。
5、首先要及时报警、救助
这是我们必须做的，否则家属一定会和你拼命。
6、处置过程中注意留痕
我个人认为，做好报警、抢救的同时，一定要想办法留下痕迹、证据，不要只顾着忙，最后没法说。几点几分发生的、电话几点几分给家属打的怎么打的、人怎么来的，现场是怎样的情况，什么时候发生了什么事，都要清楚。
口说无凭、眼见为实，说的没有看到的有说服力，最好能确保调出监控证据，结合照片、呕吐物、碰倒着的物体，全部留痕（国外就是这个术语），这就是证据，将来在法庭上用得到。
7、统一口径，一人发声
事发后一定要一个人描述。很多风险案例中经常是一个人说一个样儿，这是最大的败笔，埋下很大隐患。举个例子，事发时场面很混乱，有很多人，家属问小张，小张说一个；再问小李，小李又说一个，五个小时内五个人说了五个故事，这就是养老机构的最大风险。
所以，机构在风险发生的机制上应该明确：当风险发生时，当事人只能有一个人说话，其他人闭口不言。这是一个工作机制，谁在现场谁主导。
比如，值夜班的人有一个经理或其他负责人员，要养成一个人完整地描述事情的习惯，因为每个人经历的不一样，多人说话会有多个瑕疵，被家属抓到，告你就可能完全成立。
国外的律师告诉当事人，问你所有的话回答就是“是”或“不是”。我在律师事务所工作过五年，也告诉我的当事人绝对不能随便说话，只说“是”或“不是”，多一句解释就可能留下证据、痕迹。
【肆】
想处理好事后，功夫都在事前
事后沟通很重要，沟通好了皆大欢喜，家属会理解你；沟通不好一切都有问题。
8、事前达成共识很重要
养老机构不是保险箱，一定会发生事故，应该在老人入住的事前就把风险沟通清楚：如果发生这种情况，你会怎么处理？你会怨我们吗？你会投诉或者你希望我们怎么处理？
如果你问了这些并且留存痕迹，比如录音录像，事发后家属要打官司，你就在法官面前展示痕迹。这是老人入住前双方达成的共识，没有共识老人就不能接。
什么叫共识？就是我们尽最大努力照顾好老人，但是风险不能是零，一旦发生问题，尤其是老人自己的问题，如站或坐的时候不小心发生问题，即使发生在家里，子女也没有办法，机构和子女是一样的处理方法。
我们总是事后与家属深入沟通，因为要赔钱了，紧张得不得了，能不能把这个工作往前提？对任何一个客户，国外叫个案管理，意思是每个人的情况都不同，都是一个特殊的案例，要做所有的评估，留下记录、痕迹，这样才有可能把风险和赔付降到最少。
9、观察力培训是事前的重要功课
机构的一线人员比领导者更需要具备一些观察力和判断力，他们是观察力培训的主要对象。我们通常只培训翻身、拍背、喂食、移动等，很少很细致地培训他们的观察力。
观察力不是一天、两天能有的，而每一个员工尤其一线员工必须具备这种观察力，有些事情员工个人解决不了，但必须会看、会听、会思考、会反映。
观察力是非常重要的技能之一，能够判断出照护对象有可能发生什么样的情况，如老人的情绪情感等，这是一般的观察力；更进一步的观察力是比如知道心梗、脑卒中、精神病发生时是什么样，伤人的前兆是什么。
老人这两天总叨咕：我也该走了，这么大岁数了，活得没意思了，归置东西、翻旧照片，这是很明显的自杀倾向。如果你没有相应的观察力，怎么会想到他第二天跳楼了呢？没有一位老人在自杀之前和正常人一样，第二天就跳楼了，一定会留下痕迹，需要观察出来。
10、老人情绪观察和管理
老人最近情绪变得很烦燥，与人沟通不停地找茬儿，这个突然的变化是精神问题，还是一般的情绪问题？所以我们讲心理慰藉，和老人搂搂抱抱。要建立一个培训体系，对员工进行系统性、连续性、周期性的培训，教给各类员工去掌控、观察、判断。
真正的培训需要静下心来，就风险问题做一个系统的梳理，做好课程设计、问题设计、场景设计，让员工建立一个非常牢固的概念：要注意观察，发现问题及时反映，把所有风险控制在萌芽之中，危害降到尽量小的程度，这是管理者要做的事情。而不是天天在一线看着老人，好几百人你看不过来。这个培训要更务实、更接地气、更踏实、更有专业性地去做。
15条忠告
1、读懂国家政策
养老产业作为未来很长一段时间国家大力扶持的行业，各级政府部门已经或即将陆续出台一系列的优惠政策和补贴标准。作为养老机构的高级运营管理者，必须密切关注和仔细研究这些政策和条例，寻找适用于自己机构的内容，积极争取各项优惠政策和补贴。这对于有效降低机构的运营管理成本有很大的作用。
2、土地产权
土地的性质对于设立和管理养老机构都有非常重要的作用。不仅因为目前国家有关补贴、贷款、补贴等政策对养老机构土地性质有明确要求，同时土地不同的性质对于机构的运营模式有着截然不同的选择。因此土地性质如何？土地产权是否清晰？是每一个投资者必须首先需要搞清楚的问题。
3、界定客户群体
在筹备阶段，“服务什么样的客户”是投资者必须想清楚的问题，比如是高端人群还是中等收入人群，是服务自理型老人还是照护失能失智老人？明确界定好客户群体，后面的工作才能往下做。
4、认清客户需求
根据服务的客户群体，综合考虑此类人群的生理特点和心理特征，就可以认清客户的需求。比如，自理型的老人重点需求在吃、玩、住三个方面，失能失智的老师重点在就医和康复两个方面。在认清客户需求之后，还需要明确自己的机构能否满足客户的这些需求？根据这两点，机构就可以确定自己的服务对象了。
5、科学构建组织结构
“用最少的人，提供最多的服务”是每一个养老机构追求的目标。因此，科学的构建组织机构非常必要。设置哪些职能部门，每个职能部门设置哪些岗位，每个岗位的职责是什么，必须准确明了。需要注意的是，这个设置并不是一成不变的，应该随着机构的发展、服务人群规模的变化、服务种类的扩展，有相应的调整。
6、合理配备人员
人员配比是每个养老机构都很关注的问题。什么样的配比是最科学的？这也是困扰很多养老机构管理者的问题。其实，人员配比并不是简单是一个数字。它与机构的管理水平、标准化程度、培训程度、护理人员的专业水平和职业素质等都有着直接的关系。因此，在精简人力的基础上，“合理”的就是最好的！
7、资金总量合理分配
资金决定了建设规模，但是一定要预留好后续的资金。很多机构一味追求建设规模，在设备配套、人力成本、人才培养、运营管理等方面资金匮乏，最终造成机构无法正常运转，这也是目前出现大量闲置床位的原因之一。
8、设计合理户型
无论是养老地产还是养老机构，户型的选择直接受到土地性质、资金规模、客户群体等因素影响。对于养老机构而言，投资前设计好合适的户型，能大大的降低人力成本，提供服务效率。
9、适老化设备设施
对于养老机构而言，选择符合老人习惯的适老化设备和配套设施，对于营造良好的居住环境，提升服务质量，降低服务风险，起到很重要的作业。
10、供暖
对于养老机构而言，冬天供暖保证是一件非常重要的事情，也是在投资养老机构之前非常容易被忽略的因素。由于老人自身体温比较低，并且很多老年病都会因为低温而病发，因此保证居室内适宜的温度是养老机构管理中一项非常重要的事情。
11、能耗
水、电、暖、气等能耗支出是每一个养老机构运营成本中最大的支出之一。因此，各机构需要尽最大力量争取国家在水、电、暖、气等方面的减免政策，以此可以有效的降低机构的运营成本。
12、老人洗浴
老人洗浴看起来是一项非常小的服务项目，但是对于养老机构的运营者而言，这个因素直接关系到机构的建设成本。合理规划和设计老人洗浴的地点、方式、配套设备，不仅可以降低机构的风险，而且可以极大的降低机构的建设成本。
13、老人餐
对于养老机构而言，怎么解决老人餐常常是一个极易被忽略的问题。尤其对于酒店或旧厂房改造成养老机构的项目，建筑内是否有天然气管道？是否能够建设独立厨房？老人餐是自制还是外包？都是与运营息息相关的问题。
14、医疗
对于养老机构而言，医疗条件直接影响机构的入住率。如果机构自身配备医院，“医”的部分应该是可以营利的，但是前期投入巨大，作为机构而言无法承担。如果仅设置医务室，那么医务室的职责范围是什么，提供哪些服务，配备哪些设备，如何解决医保，都是管理者需要解决的重要问题。
15、周边环境和交通
目前大量床位的闲置，使得“入住率”成为每一个机构运营者头上的“悬顶之剑。因此在项目规划阶段，必须根据项目的地点选择最节省成本的交通工具，保证自理性老人外出的需求和家属探望老人的需要。
重要通知：地方政府、房地产开发商、文旅项目公司、建筑工程单位、策划规划单位、投资公司、转型企业负责人重点关注！！
【
开课地点
】
北京 农广大厦[
农业农村部北办公区内
】
【开课时间】
2
019年5月25—27日 （2天学习 1天产业对接）
【主办单位】
中厚明德集团 特色小镇研究院
【参课人员】
特色
小
镇
、
田
园综合体相关投资商
开发商
相关产业链负责人
【课程主题】
政策解读、申报指导、
资本对接、拿地策略、案例解析... ...
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课程特点
】
一线评
审专家授课、模块化教学、操盘手现身说法
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