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小白读财
xbducai
导读：
中国房地产业协会发布的房价行情显示，大首都房价连续17个月环比上涨，自2015年10月份以来，北京平均房价已经由37221元/平，涨至60738元/平（2017年2月），涨幅高达63.18%。
北京套均价格已经比沪深贵35%-40%，然而，北京涨势依然如虹。北京房价到底打败了多少经济学常识？
来源：综合整理自Wind资讯（windzxsh）、花儿街参考（zaraghost）林默、 港股那点事（
） 特姐 、中金在线（ID：cnfol-com）、
瑞士信贷董事总经理陶冬
一、北京房价疯狂再起，比沪深贵40%
中国房地产业协会发布的房价行情显示，大首都房价连续17个月环比上涨，自2015年10月份以来，北京平均房价已经由37221元/平，涨至60738元/平（2017年2月），涨幅高达63.18%。
今年过年回来，央视新闻里不断讲着深圳房价下跌，炒房客们资金流紧张，折价出售房产的故事，仿佛做坏事的人遭到了惩罚，好严厉的惩罚啊，收益从400%降到了300%。然而北京房价依然坚挺。
看二手房数据，最可行的是链家、中原这些中介机构的数据，它们掌握了真实交易信息。
2月份，北京链家成交量达到11981套，如果按照链家占北京二手房市场50%计算，北京2月二手房成交了大约24000套，这已经赶上了调控前的2016年7月、8月的成交量，不要忘了，2月份还有个春节哦。
中原地产显示的2月份北京成交均价是70702元，搜房显示的北京2月份二手房均价62414元，Q房网显示的是59178元，
平均一下是64098元
，套均面积按照90平米估算，
北京套均价格大约是577万。
Q房网显示上海是52502元，搜房网显示54021元，
平均是53262元
，上海二手房近年套均成交面积大约是80平米，
上海套均价格大约是426万。
中原显示深圳二手房均价是47108元，Q房网显示是49192元，搜房数据是49108元，
平均一下是48469元
，深圳去年成交的二手房套均面积是84平米，那么，
深圳的套均价格大约是407万。
深圳白担了最贵的虚名，北京上海地盘大，新房主要在远郊，沪深的远郊对于深圳来说就是东莞惠州了，把东莞惠州的房价算进来看一看，深圳新房肯定没那么高。
可以看到，北京套均价格已经比沪深贵35%-40%，然而，北京涨势依然如虹，反而上海深圳成交量出现连续下挫。
二、北京房价到底打败了多少经济学常识？
花儿街参考林默有一个非常有趣的说法：
我惊呼“经济学原理，你怎么了”。散落在天地间的那抹灰烬中，我听到了经济学原理悲怆的声音，“我怀疑人生啊，我怀疑人生”。
我理解经济学原理的悲痛。这么多年，它屡屡抛出金子般的观点，力证帝都房价、天朝房价存在着巨大的泡沫，然后泡沫笑了笑，把经济学原理碾压成渣。
经济学原理抛出的第一个规律，叫租售比。
租售比是神马？经济学的解释是，“房屋租售比”= “每平方米建筑面积的月租金”/ “每平方米建筑面积的房价”。
用人话说一下吧，倒过来计算，售租比更容易理解一点。就是用房子的价格除以每个月的租金，看你靠租金，多少个月能收回来购房成本。
国际经验昂，经济学中的国际经验是，售租比为200:1—300:1的区间是比较合理的，也就是你靠着房租17—25年能把购房成本收回来。
经济学原理自信满满地说，当售租比高于300:1，达到400:1、500:1时，房地产泡沫已经显现。你买个房子，靠租金40年才能收回成本，你有病啊？
经济学原理溜达到三环边上，看到一间售价1500万的两居室，每月租金12000，售租比1250，靠租金104年可以收回成本。
经济学原理痴痴地站在楼下，打了几遍计算器，它反复跟周围的吃瓜群众确认，房主不是租户的亲爹乃至干爹，北京就是有许多这样善良的房主，以如此高投入、低回报的方式，进行着某种超越人类理性的活动。
“也许是为了慈善吧”，经济学原理神情凝重地离开了。
经济学原理没想明白，在租售比的完美世界里，土地嘛是大家都可以po出个价格买来买去的。而在这里，土地的供给商是唯一的，那么不断给出资产价格风向标的，是新地块、新房的价格。
经济学原理还没想明白，在租售比的完美世界里，人们对租房和买房的感知差异没那么大，但是这里的吃瓜群众格外需要买房的安全感。近十年的楼市也在不断教育吃瓜群众，万般皆下品，唯有买房报平安。
经济学原理没想明白，但有人想明白了。
经济学原理扔出了第二个金子般的理论，房价收入比。
北京的白领月入1.2W,要不吃不喝15年，才能积攒下一套老破小的首付。要不吃不喝30年，才能积攒下一套学区房的首付。
也不知道熬得精尽人亡的30年后，还能不能造出一个去住学区房的娃。
经济学原理翻翻白领们的工资条，看看北京的房价，自信地说“这明晃晃的泡沫你们还看不见吗，我就不信他们还能买房，又不是修长城，有这么拼么”。
他们真的有这么拼！
全国最富裕的50、60后家长们刮干淘净为80、90后的下一代在北京凑下100-200万首付，孩子们贷上200-300万贷款，在北京买下400-500万的一居小房子蜗居。卖掉一居的北京小家庭，拿出攒了几年的100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套800-900万的两居。卖掉二居的有娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套1300-1500万的三居。卖掉三居的二娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套1800-2000万的四居。
经济学原理一口老血吐在小白领的工资条上，他不懂这个世界。
我想带经济学原理去一趟冬日早晨的燕郊，从国贸一路向东，开36公里，到达燕郊。北京土著们从不把那里当成北京领土不可分割的一部分，但那里有另一面的北京。
凌晨五点的北京，寒风凛冽，814公交站前长长的队伍，老人们全副武装，吐出白色的哈气，站在那里，为要坐这趟公交车上班的孩子们排队。
自己来排队，孩子们就可以多睡一会儿。自己冻一会儿，孩子上车就能有个座。
经济学原理不懂这样的世界，但有人懂。
三、奇特的现象：有钱人和开发商正在撤退，中产阶级却在拼命买房
对于未来房价如何走势，瑞士信贷董事总经理陶冬有个很精彩的总结，他说
：
有钱人和开发商正在撤退，中产阶级却在拼命买房。这是一个很奇特的现象！
对于房价走向，陶冬说了以下这段话：
房价什么时候跌？我不知道，我可以告诉你这组数据。日本1990年房地产的顶峰期，日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%，2006年美国房地产泡沫的顶峰期，全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%，咱们中国已经干到咱们GDP的250%，这个是在现代资本主义历史上前所未有的一个数字。
而且一旦房价往下跌了，人们会突然发现，中国经济最强的那一环就是你我他的储蓄，那是真金白银，和中国经济最弱的那两环，一个是地方债、一个是房地产开发商，紧紧的连在一起，下一次房地产出事不光是银行出现坏帐的问题。
中国的政策这些年说多，繁复许许多多的政策，但是它的逻辑出奇的一致，就是把你兜里的钱忽悠出来填地方政府财政窟窿，地方政府把房价涨上去可以卖地，这个泡沫往下走了搞出理财产品，不同的表达形式，还是同样的逻辑，这个泡沫玩不下去了，搞出股市4000点到半山腰，地方债置换，这个玩不下去了，房地产2.0版，都是绕同样一个圈。
最新一些和政府比较亲近的经济学家们提出一个新的概念叫做转杠杆，去杠杆是应该的，老大说的当然是应该的，但是我们要转杠杆，我就想什么叫转杠杆，后来一看明白了，看看地方政府债这两年负债比率往下走，民间的负债比例是往上走，民间负债率去年的数字放上去，已经远远超过50%，换一句话说，银行存的那些钱拿出来买楼实际上帮地方债解套，房地产不出事大家皆大欢喜，房地产出了事，你就是托着掉下来的天花板的人。
再讲一句2016年还有一个奇特的景象，
房地产市场中产阶级奋勇跳进去，全民买楼，最高端的有钱人和很多的开发商在慢慢撤出来。
谁对谁错，我不知道，最终只有时间可以给我们一个答案。
结语：房价涨时没人相信房价会跌，在房价跌，市场萎靡不振时，也没有人相信会涨。最后问一句：您相信房价会跌么？
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