黄奇帆不必多介绍，学术型官员，一个把重庆房价按在地上摩擦很多年的男人。
还在重庆尝试过「地票」改革，这个政策未来很可能会深度影响农村土地市场。
黄奇帆每次讲话都很有料，我印象最深的一次是他说「金融的本质就三句话」：
第一，为有钱人理财，为缺钱人融资；
第二，金融实际上就三个词：信用、杠杆、风险；
第三、金融不是单纯的卡拉OK、自拉自唱的行业，它是为实体经济服务的，金融如果不为实体经济服务，就没有灵魂，就是毫无意义的泡沫。
在这个意义上，金融业就是服务业。
... ...
说回正题，黄奇帆最近又有一次分享，发言稿很长，将近两万字。
今天正文发是我整理的摘抄干货版，还有一版是划重点的全文，我放到了「阅读原文」里。
1.
楼市的4个发动机，未来都会慢慢熄火
在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。
支持这种增长的动力主要有4个：
一是城市化，背后的动力是人口迁徙和聚集，前半程是城镇化，后半程是大城市化。城市人口增长，城市规模扩大，形成了对房地产的旺盛需求；
但是城市化已经进入后半程，天花板近在眼前，人口增速放缓，人口红利逐步淡出，人才靠抢。
二是旧城拆迁改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。
但是旧城改造大拆大建未来会逐渐淡出，棚改已经熄火，旧改更多是修修补补。
三是住房质量升级，之前的建筑水平一般，老房寿命比较短；
现在新房的质量比之前好很多，每年的折旧速度也会相应地变慢。
四是人均住房面积增加，老百姓对更新更大的房子也有旺盛需求。
但是现在
「城市人均住房面积」
达到36平方米，已经基本足够；
这种趋势也会体现在「新房交易量」上：
1998年到2008年，每年增长25%，3年就能翻一番。
2008年到2012年，每年增长15%左右，五、六年翻一番。
2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间，去年增长率只有
1.8%
。
2.
楼市未来在三种地区仍有增长行情
中心城市还会增长。
所谓「中心城市」，指的是省会和区域中心，比如山东有济南和青岛，福建有福州和厦门——也就是我们常说的「双子星」省份；
有些已经过了1000万人口的大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，
这些城市不会封顶，还要向1500万、2000万发展。
有些省会城市现在是500、600万人口，以后可能往1000万人口的方向走。
省会城市一般都会遵循「一二三四」的发展规律：
用不到全省10%的土地，吸纳至少20%的人口，创造本省30%的GDP，享受全省40%的
学校、医院、文化、金融、商业等公共资源。
大都市圈还会增长。
已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈。
大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。大体上50公里—70公里的半径绕一个圈。
城市群还会增长。
以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。
城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。
3.
房价下阶段不会有大涨幅
从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番？
不可能。
这两年去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。
这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5，基本上是这样。
可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。
而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右：
房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。
总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。
城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；
