作者：北京通州法院 杨昳
在执行程序中，不动产的查封与处置是实现申请执行人胜诉权益的关键步骤，也是法院保障执行效果的重要手段。为保证当事人的合法权利得到救济，增进公众对涉不动产执行异议案件的理解，11月15日，北京通州法院召开涉不动产执行异议案件审查情况新闻通报会，通过梳理近年来涉不动产异议案件的特点，总结机制举措，发布典型案例，为群众提供更加清晰的法律指引，确保当事人合法权益得到有力保障。
据通报会介绍，2019年至2023年，通州法院涉不动产执行异议案件收案数量逐年上升，占执行异议类案件比例呈现波动式上涨趋势。涉不动产执行案件异议类型多样，且集中在查封、拍卖环节，但驳回案件占比较高。
通州法院党组成员、副院长朱长军表示，产生上述现象主要有三点原因：不动产交易行为较为复杂，权利公示存在局限性，导致实践中被执行人财产产生各种权属纠纷；近年来不动产价值波动，当事人关于财产处置价格的争议数量增多；不动产处置周期长，异议案件维权成本低，存在异议人滥用异议程序情形。
朱长军介绍，针对上述问题，通州法院秉持善意执行理念，执行实施部门充分落实“合议”制度，在确保执行行为合法的同时，充分发挥主观能动性；通过抓好立案执行衔接，推动执行异议化解关口前移，在源头化解执行“衍生案件”；及时梳理典型案例，对涉不动产执行的案外人异议类型及裁判结果进行调研，切实发挥裁判引导作用。
通报会上，通州法院执行局副局长晋怡表示，受理涉不动产执行异议案件申请时，常会有当事人因提出执行异议时间超出法律规定或提供材料不全等原因，导致异议申请被驳回。她从涉不动产执行异议提出的时间、不动产买受人物权期待权的保护、案外人租赁权异议审查等角度，全面系统地介绍了涉不动产执行异议审查中的常见问题和法律适用，进一步帮助群众理解法院在此类案件中如何依法保护当事人合法权益。
随后，执行局执行四分队副分队长鲍婕通报了通州法院受理的六起涉不动产执行异议案件的典型案例。这些案例涵盖了目前涉不动产执行异议案件的主要类型，详细阐释在不同情形下法律的适用和裁判依据。在其中一起典型案例中，边某从开发商处购买的房屋未交付被法院查封。通州法院受理案件后，通过审查，认为边某作为商品房消费者，在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房是其唯一住房，且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，因此对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利。据此，通州法院及时裁定中止对涉案房屋的执行，保护了商品房消费者的物权期待权。
北京市通州区人民法院
典型案例一：
刚买的“二手房”未过户被法院查封，怎么办？
童某诉毛某追偿权案件审理过程中，经童某申请，本院
保全查封被告毛某名下涉案房屋。案外人章某在本院查封涉案房屋前已与毛某签订《存量房屋买卖合同》，且已通过本人及家人账户支付全部购房款，且毛某与章某签订物业交割确认单，将涉案房屋钥匙、水、电、门禁卡已交付至章某。章某在办理房屋过户手续过程中，发现该房屋已被法院查封，故向本院提起执行异议，请求解除对房屋查封。
经审查，因章某在本院查封涉案房屋之前已与毛某签订
了房屋买卖合同，向被执行人毛某支付了全部购房款，并取得了对涉案房屋的管理和支配权，完成对涉案房屋的合法占有，案外人在购买房屋后对于涉案房屋未办理产权登记不存在过错。故认定章某对涉案房屋享有排除本案执行的权利，并裁定中止对该房屋的保全。
无过错不动产买受人请求排除强制执行，应符合《执行
异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件。人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当作为案外人执行异议案件审查处理并作出裁定。实践中，
对于二手房买受人，应参照上述规定判断案外人对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利
。
典型案例二：
从开发商处购买的房屋未交付被法院查封，怎么办？
本院在被执行人为某开发商的执行案件中，查封了某开
发商名下涉案房屋。案外人边某在本院查封房屋前与该开发商签订《北京市商品房现房买卖合同》并支付了大部分购房款。根据不动产登记信息查询结果告知单显示，案外人边某及家庭成员名下并无其他用于居住的房屋。边某认为其对涉案房屋享有足以排除本院查封的权益，向本院提起执行异议。
通州法院经审查认为，边某在人民法院查封之前已签订
合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人作为商品房消费者对本院查封房屋享有足以排除本院强制执行的实体权利，本院裁定中止对该房屋的执行。
实践中，大量买受人向开发商购买房屋用于居住，且该
房屋是其家庭唯一住房，也就是《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。在开发商作为被执行人的案件中，人民法院对于尚登记在开发商名下但已出售给消费者的商品房采取执行措施时，消费者可依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定提出案外人异议，同时满足上述三个要件的，人民法院会认定案外人对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行，并解除对涉案房屋的查封。
典型案例三：
案外人未提交有效房屋租金支付凭证的，对于其提出的确认承租权请求，人民法院不予支持。
——承租人主张不动产租赁权，应提交租金支付凭证等
证据
本院查封拍卖被执行人某投资公司名下涉案房屋，案外
人某集团公司向本院提起执行异议，请求在其租赁期内不迁出涉案房屋。审查过程中，某集团公司提交其与被执行人某投资公司签订的《房屋租赁合同》，该合同落款日期为本院查封涉案房屋前，约定租期为十年，租金为每年价值一百万的酒水或其他货物，支付方式为一次性付清十年租金。某集团公司提交《收货确认单》，确认某投资公司已收到酒水计 2275 箱，合计 1000 万元，用以冲抵某集团公司十年房租费用。
通州法院经审查认为，本案中案外人仅提交书面租赁合
同，未提交其实际占有使用房屋的证据，且现有证据不足以证明其已实际交付房屋租金，故裁定驳回某集团公司提出的确认承租权的请求。
对于法院拍卖的房屋，承租人请求在租赁期内阻止向受
让人移交占有被执行的不动产的，案外人应向法院提交房屋租赁合同、租金支付凭证及占有使用房屋等证据材料，用以证明案外人与被执行人存在真实租赁关系。尤其对于长期承租不动产、租金金额不菲的，建议承租人在租赁前查询该不动产抵押、查封等可能影响租赁、使用的不利情形。但如果承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，不仅不能够得到法院支持，还可能被追究法律责任。
典型案例四：被执行人名下唯一住房，法院是否能够予以强制执行？
——申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋的变价款中扣除五至八年租金的，法院可以执行被执行人家庭唯一住房
王某以潘某为被告向法院提起民间借贷纠纷诉讼，经法
院调解确认潘某偿还王某 100 万元及利息。后潘某未履行调解书确认的还款义务，王某依据调解书申请强制执行。执行过程中，法院对潘某名下住房采取查封、拍卖措施，潘某向法院提起执行异议，主张法院查封的房屋是其名下唯一住房，是保障被执行人及其所扶养家属生活必需的房屋，如果执行该房屋其将居无定所，故请求法院中止对其名下房屋的执行。经核实，申请执行人王某同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中为被执行人保留五至八年租金。
通州法院经审查认为，被执行人未按执行通知履行法律
文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，被执行人潘某未履行生效法律文书确定的义务，法院对其名下涉案房屋依法采取查封、拍卖等执行措施符合法律规定。本案中，虽潘某主张涉案房屋为家庭生活所必需的居住房屋，但若涉案房屋完成变价程序，变价款中将保留适当租金以保障被执行人的基本居住权。故对于潘某的异议请求，法院予以驳回。
在执行实践中，常常有被执行人以“唯一住房”不能拍
卖为由对抗法院的执行行为。随着《执行异议和复议规定》的颁布，在保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件的前提下，法院可以对被执行人“唯一住房”采取执行措施，“唯一住房”不再是逃避债务的挡箭牌，在保障被执行人基本生活需求的同时，人民法院可以对被执行人名下唯一住房予以执行，以确保申请执行人的债权实现。
典型案例五：没有购房资格，能参与“法拍”竞买房屋吗？
——法拍房竞买人应按照拍卖公告要求将剩余拍卖价款交付至法院指定账户，在法定期间内向住建部门申请审核其购买资格，并向法院提交购买资格证明材料
法拍房竞买人董某以最高价竞得法拍房屋后，未在购房
款缴纳截止日前将拍卖余款缴纳至法院指定账户，且一直未提交其购买资格证明材料，本院裁定重新拍卖涉案房屋。董某对重新拍卖行为不服提出异议，请求撤销重新拍卖裁定，维持原拍卖效力。本院在拍卖涉案房屋的公告中载明“拍卖成交后，买受人应在法定期间内向住建部门申请审核其购买资格，审核通过后法院方可向其出具《协助执行通知书》，各区不动产登记部门将依据《协助执行通知书》按规定办理产权登记手续。”董某经本院多次催促告知仍多次迟延交付拍卖价款，且其在提起异议时仍不具备购买房产的资格。
通州法院经审查认为，人民法院在司法拍卖房产成交
后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。董某经本院多次催促告知仍多次迟延交付拍卖价款，明知自己不具备在北京购买房产的资格仍然参加竞买，其通过拍卖涉案房屋变更产权登记的目的无法完整实现，本院裁定重新拍卖涉案房屋并无不当，裁定驳回其异议请求。
人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载
明竞买人必需具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应承诺具备购房资格和自愿承担法律后果。法拍房竞买人应在法定期间内向住建部门申请审核其购买资格，向法院提交购买资格证明材料。经法院审核，买受人不具备购房资格条件的，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，将不予准许。
典型案例六：被执行人欠款金额小于房屋价值，法院可以查封被执行人房屋吗？
——在被执行人名下无其他财产可供执行的情况下，房产属于不可分割物应予整体查封
吴某因欠傅某二十万元借款及利息被起诉至法院，法院
判决支持了傅某诉讼请求，判决吴某偿还付某借款本金二十万元及利息。因吴某未按照判决履行给付义务，傅某向法院申请强制执行。执行过程中，经法院查明被执行人名下存款金额仅五百余元，且其名下小轿车已被其他法院查封。考虑上述情况，本院对被执行人吴某名下房屋采取查封措施。吴某认为法院查封其房屋系“超标的”查封的违法行为，向法院提起执行异议，请求解除对其名下房屋的查封。
通州法院经审查认为，查封、扣押、冻结被执行人的财
产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，被执行人名下银行账户的实际冻结金额远低于申请执行标的金额，其名下车辆有被采取在先查封，暂不具备变价处置条件。在被执行人拒不履行判决义务且其名下无其他财产可供执行的情况下，由于房屋为不可分割物法院只能整体处置，异议人吴某的异议请求缺乏法律依据，通州法院予以驳回。
考虑到执行工作中应贯彻善意文明执行理念，如果执行
标的较小而法院对被执行人名下房屋进行查封时，被执行人可以向法院主动履行判决义务或申请提供替代查封标的物，法院审查并征求申请执行人意见后可以准予解除对被执行人名下房屋的查封。但在被执行人不履行生效裁判确定的债务，又没有其他财产足以清偿生效裁判确定的债务的情况下，由于房屋是“不可分割物”，从维护执行权威和司法公信力的角度出发，法院有权对其名下房产进行处置，用以兑现申请执行人的胜诉权益。
诉讼是心智的博弈
微信号：诉讼攻略
1.
人民法院案例库：执行程序中的异议之诉裁判要旨汇编（44则）
2.
江苏高院：执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（一)（二)（三）
3.
海南高院：发布8类案件裁判指引及典型案例(海洋生态/反不正当竞争/执转破/船舶物权/商品房预约/仲裁协议效力/执行异议之诉等)
4.
执行程序中异议之诉的常见法律问题
5.
“案外人执行异议之诉”案件的审理思路和裁判要点
6.
执行异议之诉审理难点及审执程序衔接问题研究
7.
最高法院 万挺：执行异议之诉审判新思维
8.
最高法院 汪军 马冉 傅竞娴：关于执行异议之诉是否构成重复起诉的认定
9.
最高法院 邵长茂：标的执行完毕后案外人执行异议之诉的处理
10.
最高法院：执行异议之诉案件中如何参照适用“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定？
11.
河北省高级人民法院：执行异议之诉案件审判指南（一）
12.
执行异议之诉案件类型梳理与裁判思路
13.
案外人执行异议之诉的裁判路径探析
