正文
事件：
公司发布
2019
年报：
2019
年公司实现营业收入
85.82
亿元，
yoy27.9%
，实现毛利
15.47
亿元，
yoy29.2%
，实现归母净利润
4.77
亿元，
yoy-1.22%
。
业绩增长稳健。
2019
年公司实现营业收入
85.82
亿元，
yoy27.9%
。分业务来看，公司物业管理服务收入
54.52
亿元，同比增长
22.2%
，占比由
66.5%
下滑至
63.5%
；园区增值服务收入为
19.13
亿元，同比增长
46%
；咨询增值服务收入
12.17
亿元，增幅
29.6%
。
2019
年公司实现净利润
4.72
亿元，
yoy1.4%
，实现归母净利润
4.77
亿元，
yoy
为
-1.22%
，公司
2019
年少数股东权益为
-504.6
万元，较
2018
年
(-0.18
亿元
)
降幅较大，因此公司归母净利润增速为负。
2019
年公司毛利率、净利率分别为
18.0%
、
5.5%
，同比分别上升
0.2
个
PCT
、下降
1.4
个
PCT
。公司
ROE18.79%
，同比下降
3.97
个
PCT
。公司毛利率上升而净利率下降主要由于
1
）公司
2019
年销售及营销开支
1.51
亿元，占营收比重为
1.8%
，同比增加
0.9
个
PCT
。
2
）公司
2019
年租赁负债利息支出
0.38
亿元，占营收比重同比增加
0.4
个
PCT
。
3
）公司在
2018
年通过出售联营公司获利
1.15
亿元。费用率方面，公司行政费用率
8.99%
，较
2018
年上升
0.09
个
PCT
，基本持平；销售费用率
1.76%
，同比增加
0.88
个
PCT
，主要由于公司新零售、物业资管服务的拓展，销售人员及场地租金成本的增加以及教育等业务本年度新收购公司带来的费用增加。
物业管理服务：基础物管平稳发展，储备面积达公司新高。
2019
年公司物业服务实现营收
54.52
亿元，
yoy22.2%
，占公司收入比重由
2018
年的
66.5%
下滑至
63.5%
。该业务毛利
6.20
亿元，
yoy22.3%
，毛利率为
11.4%
，与
2018
年持平。其中住宅业务收入占比
70.2%
，与
2018
年基本持平。公司
2019
年在管面积
2.12
亿平米，同比增长
24.6%
，其中住宅面积占比
78.8%
，较
2018
年上升
0.8
个百分点。分区域看，公司杭州在管面积占比
15.3%
，同比下滑
1.3
个百分点，同时公司长江三角区在管面积占比
38.7%
，同比增长
1.7
个百分点，珠三角区域在管面积
8%
，同比增加
1.5
个百分点。公司
2019
年末储备面积
2.33
亿平方米，同比增长
21.4%
，净增
0.41
亿平方米，达到公司新高，为未来稳定增长提供坚实基础。
园区增值服务：积极拓展业务模式，新零售服务体系支撑业绩成长。
公司园区增值服务成长迅速，
2019
年实现收入
19.13
亿元，
yoy46%
，公司毛利率
27.1%
，同比增加
1.6
个
PCT
。其中
1
）园区产品和服务收入
5.42
亿元，同比增长
123.9%
，占园区服务收入
28.3%
。
2
）居家生活服务收入
1.16
亿元，同比增长
37.7%
，占园区服务
6.1%
。
3
）物业资产管理服务收入
8.60
亿元，同比增长
19.5%
，占园区服务
44.9%
。公司通过推行绿城租售中心策略，与第三方合作，推进二手房代销的同时关注一手房及尾盘代销，目前初见成效。
4
）文化教育服务收入
1.92
亿元，同比增长
436.3%
，占比
10.0%
，公司
2019
年收购澳大利亚教育公司
MAG
，对文化教育板块起到积极作用。
5
）园区空间服务收入
2.04
亿元，同比降低
10.9%
，主要由于线下广告投放业务受新媒体广告及上游企业市场营销费用缩减影响。年内，公司从各个方面拓展新模式，实施产品服务升级与战略优化，
2019
年公司提前战略布局新零售体系，提高园区产品供应能力，推出“绿橙生鲜”的业务模式，实现园区产品服务的快速增长，公司“三元”产业模式进一步成熟。随着疫情带动线上需求增加，预计
2020
年园区产品服务业绩将进一步提升，支撑园区服务增长。
咨询服务：充实核心竞争力平稳发展，试水房地产咨询服务显成效。
公司
2019
年咨询服务收入
12.17
亿元，同比增长
29.6%
，毛利
4.09
亿元，同比上升
14.4%
，毛利率从
2018
年的
38%
下滑至
33.6%
，主要由于管理咨询毛利率下降。其中
1
）在建物业服务业务收入
9.83
亿元，同比增加
24.8%
，占比从
2018
年的
83.8%
下滑至
80.8%
。
2
）管理咨询服务
2.34
亿元，同比增加
54.1%
。公司
2019
年管理咨询服务项目数大幅上涨，主要由于公司依托物业咨询项目的客户资源，推出房地产咨询服务。
2019
年公司在建物业服务共
597
个项目，同比增长
36.3%
，管理咨询服务
599
个项目，同比增长
47.2%
。年内，公司不断充实“绿联盟”核心竞争力，细分服务产品，形成商写服务品牌“绿城云享”，依托物业资源，试水房地产咨询业务并初见成效，业务拓展积极有效。
投资建议：
公司
2019
年发展稳健，另一方面从文化教育、园区新零售、线上家居平台等各方面多元化探索新业务模式并初现成效。伴随着在管面积的增长，储备面积带来业绩进一步释放以及新业务拓展的逐步成熟，预计盈利稳定增长。同时业务受益幸福绿城
APP
推广，通过打通线上线下，创新物管模式助力降本增效。考虑到疫情对于公司部分业务的影响，我们将公司
2020
、
2021
年营业收入预测分别由
113.14
亿元、
146.38
亿元调整为
106.17
、
133.08
亿元，归母净利润由
8.08
亿元、
11.76
亿元调整至
6.37
、
8.64
亿元，对应
EPS
为
0.23
、
0.31
元
/
股，参考可比公司
2020
年一致性预期
PE
均值，我们给予绿城服务
35
倍
PE
，对应
2020
年目标价位人民币
10.84
元，对应港币价格
11.84HKD
，维持“买入”评级。
风险提示：
业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、运营成本控制可能不及预期
