荣盛发展的“醉翁之意”：打造西南首例田园综合体，内核实为地产项目？ | 真相观察室

荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”）又有新动作。6月1日，公司发布《荣盛房地产发展股份有限公司关于签订四川省仁寿县特色农耕文化田园综合体项目合作协议书的公告》（简称《公告》）称， 将以“4A 级康旅小镇”为目标,打造集“国际化博览、 生态多级农业、活力田园休闲、魅力康旅度假”为一体的“西南首例田园综合体”。

这一田园综合体项目总用地2万亩，建设内容包括：农业产业园、农业基础配套项目、农产品加工项目、丝绸之路万国博物馆、商业配套项目（酒店、民宿、学校和医院等）、方家场镇提升改造、生态宜居社区及配套设施建设。

表面上看，这是一个“农业+文旅+地产（田园社区）”的田园综合体初步框架或雏形。 但细剖其里，或可发现其在田园综合体的外衣下，可能包裹着一个地产项目内核。

二线城市拿地争夺趋热，田园综合体政策利好持续。荣盛发展背后有着怎样的“醉翁之意”盘算？

田园综合体的外衣

根据《公告》，荣盛发展这一田园综合体项目的建设内容可分为以下几大块：

农业： 本土农业产业园5000亩，含荷塘养鱼、桃产业、枇杷/柑橘/西瓜产业，以及有机稻田和有机小麦种植。另有农业基础配套项目，包括建设游步道、骑行道、产业观光大道以及绿化等配套设施,提升治理太平河河渠。

另有农产品加工项目，即配套建设农产品冷链仓储和加工车间, 开发花椒油、水果罐头、果汁、果脯蜜饯、有机大米等特色旅游商品 (前期采用 OEM 代加工)。

文旅： 本土农业产业园提供了观光、垂钓、采摘等农事旅游项目。还有特色农耕文化博览园约1000亩，包括中式农耕博览园、西域农耕博览园、欧洲植物博览园等。另建设丝绸之路万国博览馆，即以古丝绸之路为纽带,建设巴蜀馆、长安馆、楼兰馆、天竺馆、吐蕃馆、波斯馆等 10 个展馆,打造古代丝绸商贸文化展馆群。

还有商业配套项目，包括建设阿尔卡迪亚五星级酒店、国际会议中心以及其他特色酒店集群,建设品牌学校、康养医院、房车营地、特色民宿、大型实景演艺中心等项目。

地产： 生态宜居社区及配套设施建设。

这一项目具备“农业+文旅+地产”框架，也包含了一二三产，算是符合田园综合体三产融合的要求。

框架既显，但细剖其里， 这个田园综合体项目可能要打上几个问号。

上述田园综合体项目中涉农内容主要是5000亩本土农业产业园和农产品加工项目。

仁寿为农业大县，农业资源丰富，是四川全省第一产粮大县，全县种植优质枇杷21万亩、优质柑橘22.8万亩，建有四川省现代粮食产业仁寿示范园区，是眉山市三大农业示范园区之一。

早在去年8月前后，仁寿县就提出建设5个标准化、融合性特色产业园，形成“北枇、南梨、中花椒、东柑橘”+“一核心”的产业空间布局。其中核心区被确定为仁寿县现代农业发展的“中枢神经”,首期规划面积3万亩，旨在打造世界一流、全国领先的现代农业产业园。 2018年将建成农产品深加工企业孵化园、柑橘研究中心、枇杷研究中心、梨子研究中心、冷链物流、有机肥厂等配套设施。

其中中华枇杷园是四川全省三个农业产业融合发展项目之一，将建设全球首个万亩万亩5A级优质枇杷示范园。并通过开发枇杷食品、观光等多种功能，形成枇杷种植、生产、加工、营销、旅游产业链条，打造枇杷观光目的地。该项目还将建设全球首个欧盟标准枇杷深加工智能生产工厂，该工厂严格按照欧盟标准进行施工建设和运营。

此外，从2007年开始，方家镇大规模推进土地流转，通过引进业主、种养殖能手及“幺麻子”、三品农业、华泰食品等工商企业落户方家，发展花椒种植、水产养殖及农产品加工。到2013年，全镇青花椒种植面积达到12300亩。

也就是说，不管是仁寿县还是方家镇，都在花椒、枇杷等优势农作物方面建立了不同层次的农业产业园区和加工基地。 从市场逻辑来看，荣盛发展田园综合体项目的农业板块创意度、布局等方面，与周边项目较为类同，市场吸引力不够突出。

这意味着通过农业及农产品加工业的发展， 原有土地要取得超过类似酒店民宿、餐饮等商业业态的产值，存在较大的挑战，农业在整个项目中的基础性地位如何保证存在疑问。

早在4月10日荣盛发展发布公告透露，其与武汉市新洲区政府签订协议，在新洲区涨渡湖打造“大型都市田园综合体”项目，建设内容包括现代农业、休闲旅游、田园社区和高端养生。

这一项目尚难给仁寿项目开发运营带来实质帮助。从运营角度分析，荣盛发展作为传统地产开发商， 目前尚无较好的田园综合体运营或农业项目运营案例，相应的技术、经验和人才欠缺，如何将相对同质化的农业项目运营成功，面临的挑战不小。

荣盛发展通过与方家镇、元通镇本地农业专业合作社合股经营，会有一定帮助，但荣盛发展在农业技术指导、专业化管理和市场分析指导等方面，尚难对合作社提供有效助力。

文旅打法激进

荣盛发展文旅项目布局概况一览（折合投资额为执惠概算得出，非最终投资额）

在文章中，我们就曾分析荣盛发展的经验能力集中在房地产开发、产业新城园区的开发运营，但具体的文旅项目运营能力较为欠缺，目前来看还没有一个很成功的运营案例。

文旅项目的整体操盘能力、人才及文旅IP等欠缺，对其文旅项目成功开发运营形成一定制约。 而纵观此次田园综合体项目布局或打法，同样存在诸多挑战。

以其主打产品之一——约1000亩特色农耕文化博览园，包括中式农耕博览园、西域农耕博览园、欧洲植物博览园等来说，此类型园区内容多集中于农业知识宣传、生态旅游、休闲娱乐和科普教育等，与农业板块形成联动，并增加整个项目的文化元素。

但中式、西域和欧洲的农耕文化都存在缺乏IP的问题，这些博览园都欠缺强IP的支撑，这使得在产品打造方面，较容易泛化，欠缺特色。 若从三个不同农耕文化中各提炼一个主题，产品打造或陷入较为单一的局面。

据统计，这一田园综合体项目周边已存在多个农耕博览园，包括成都巴风蜀韵农耕文化博览园、天府农耕博览园（成都新津县，3000亩）、秦巴农耕文化博览园（四川达州市磐石镇）。另位于仁寿县的“天府农耕·响水六坊”景区（3000亩），今年3月已启动招商。

与这些博览园相比，荣盛发展田园综合体项目的博览园的优势在于有三个主题：中式、西域和欧洲。但这也恰是相对劣势所在， 1000亩要分割成三片主题区域，各区域面积相对较小，可植入的内容，尤其是可体验的内容受限。其竞争力如何，是个疑问。

荣盛发展项目建设意境效果图

其主打产品之二——丝绸之路万国博览馆也面临欠缺IP或弱IP的问题。

根据《公告》，荣盛发展将建设巴蜀馆、长安馆、楼兰馆、天竺馆、吐蕃馆、波斯馆等 10 个展馆,打造古代丝绸商贸文化展馆群。

古代丝绸之路与眉山有关联。眉山处于茶马古道和西南丝绸之路两大路网之中。西南丝绸之路由灵关道、五尺道、永昌道组成，从成都出发，向西南而行。

不过这种关联偏弱，眉山非起点、终点或重要节点。且在在新的“一带一路”版图中，整个四川都未能囊括其中。万国博览馆中可植入的强关联古丝绸之路内容较少，而弱关联内容的再多植入，如果未能很好的呈现各内容、产品的逻辑，形成有效的互促连接，很可能形成较为简单的内容搬运。

一个可能性是，因成都乃至整个四川融入“一带一路”热情较高，荣盛发展希望借助这一环境，增加项目的文化概念，并争取相应的产业扶持补贴。《公告》提到，甲乙双方积极向上争取各种产业扶持资金支持本项目开发建设。

另一可能性是，田园综合体强调对在地文化的挖掘，荣盛发展选择了农耕文化和古丝绸之路文化，但偏宏观或泛泛且所掘深度不够，目前规划的落地产品打造对在地文化价值放大幅度有限。

或藏地产内核

拨开那些不乐观局面的迷雾，这一田园综合体项目的真正内核已然显现。《公告》提到的建设内容还有“生态宜居社区及配套设施建设”。通俗理解，这应该就是商业住宅。

《公告》还提到，本项目第一期建设用地约4000亩，商业与生态住宅同步分期分批供地。第一期分四批次供地,其中第一批次供建设用地约 1000 亩,第二批次供建设用地约 1500 亩,第三批 次供建设用地约 1000 亩,第四批次供建设用地约 500 亩。土地出让方式为项目国有建设用地的土地使用权以公开招拍挂出让方式取得，流转用地以合法流转方式取得。 拿地成本相对不高。

这一项目所在区域开发地产有诸多优势。

仁寿县地处四川中南部，是成都向南发展“第一城”和“第一交通枢纽”，是距离成都最近的郊县。其距离成都市中心50公里、双流国际机场70公里、成都天府国际机场30公里，是国家级天府新区、四川自贸区成都天府新区片区的重要组成部分，是成都平原通联川南、川西南、云南的咽喉要地和南大门。

目前，180米宽的世界级城市中轴线——天府仁寿大道直达仁寿县城。仁寿县已建成成赤高速、遂资眉高速、仁沐新高速、成都经济区环线高速，正在建设汪燕铁路、红星路南延线、成宜高速，成都地铁1号线南延线规划到仁寿县城，规划建设天府新区轨道39号线仁寿延伸线、黑龙滩环湖东路、仁简快速通道。2018年，仁寿还计划投入35亿元推进综合交通大会战。

按规划，仁寿县正加速形成“五高五铁、五纵五横”综合交通格局，融入成都半小时经济圈。

项目地理位置优越

而荣盛发展的田园综合体项目所在地（方家镇、元通镇/乡），紧邻成都第三绕城高速和仁简快速通道，距离仁寿县城15公里、天府国际机场20公里、成都市六七十公里，开车需六七十分钟，有交通区位优势。

为承接成都向南发展效应，仁寿县在县城规划了城北居住新区、城东生态区等，荣盛发展的田园综合体项目正位于仁寿县东北区域，也就是居住区和生态区中。 田园综合体的项目概念，是这两者比较契合的载体。当下成都房价高企，其溢出效应将覆盖这一区域。

在该项目的“商业配套项目”中也能找到一些端倪。其中提到“建设品牌学校”，从实用性来说这一配套更趋向为住宅而设，而非为文旅板块而建。

一个隐忧在于，当商业配套项目中的阿尔卡迪亚五星级酒店、国际会议中心以及其他特色酒店集群等项目建成，为荣盛发展带来现金流，而住宅销售回收资金后，荣盛发展继续推进田园综合体项目的积极性有多大？第二批、第三批……后续的建设用地是否继续批复，以及将用于哪一板块的开发建设？

田园综合体要为原住民、新住民、游客这三类人群，营造新型乡村、小镇，形成社区群落，其最终要形成的是一个新社会或新社区。

但严格来说， 田园综合体目前还没有形成堪称成功的案例，如何保证农业基础性地位、农民核心利益依然是一大挑战， 在未形成或设定有效模式时，容易偏向成为房地产项目或文旅地产项目，为城市居民购房、休闲度假提供场景，成为城市居民居住或休闲的附属，但农民的参与度和利益获取度难以得到保证，传统的乡村聚落没有得以实质改观，并非严格意义上的田园综合体。