广州房地产市场“租购同权”新政，搅动了楼市产权拥有者的利益格局。
7月18日，广州市政府印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
具体来看，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。
长久以来，中国房地产市场需求旺盛，除了得益于正在进行的城镇化，市场上井喷的流动性，更多在于房屋产权绑定的户籍制度，以及城市公共福利的同享。而“租购同权”可能打破此局面，使得居民买房意愿回归至居住和投资本身。
看似具有划时代意义的政策举动，在业内人士眼中，实际影响力大打折扣。安居客房产研究院首席分析师张波指出，
“租售同权”有偷换概念、混淆视听之嫌，租房不能真的达到买房同等权利。
首先，租房子女上学需要满足条件，如本市户籍、外来人员积分；另外，租房者权利不是物权法所指“占有、使用、收益、处分”，而仅是在占有和使用上权益有所提升。
另外，对于优质学校来说，即使拥有上学资格，可能也需要通过顺位制度，如房户合一优先，有房次之等，中原地产首席分析师张大伟分析认为，租房上学前提是学区有余量，如果是学区房，租户上优质学校的可能性并不存在。
尽管如此，广州此番出台的楼市新政因为契合了国家提出的租赁房发展思路，政策出台的意义显得不同以往，租赁性住房市场可能因此拉开序幕。
2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。2016年5月国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场，并提出四项举措：发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴；完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应；强化监管等。
在土地市场上，2016年10月28日，北京市规划国土委发布公告首次提出“自持”概念，紧跟着出台征求意见稿将“自持”年限拟定为70年。以往房地产开发商拿地——建设——销售模式被改变，房企身份从“开发商”变身“房东”。一个全新的包含房屋租赁市场的“房地产四级市场”有待建立，“购售并举”的市场版图浮现。
然后，这似乎还不够，存量房市场规范化制度没有建立，就难以理清和发展健康的租赁住房市场。
近日，住房城乡建设部等九部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。且选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
广州此时提出“租购同权”，或者只是发展存量租房市场的第一步，其他城市或有跟进，或有创新。但业内提出，全国铺开条件还不够成熟，除非政府从全国层面进行统一要求。广州模式可能被拆解后“借鉴”，如规范房东租金上涨、对中低收入者公积金优先租赁、对商业用房改租赁等。
随之而来的便是“房价”的考量，
不可否认的是，房产所有者的权益正在将被稀释，买房这件事看起来可能就更单纯。当购房市场的吸引力下降后，需求端下降可能拉低价格的天平。
就广州来说，张波分析，广州房价就一线城市来说，属于买房压力最小的城市，新政的出台对整体买卖形成的影响较小，但对学区房买卖或有直接影响，尤其是对热炒的天价学区房心理上打击力度颇大。
“租购同权”至少在心里预期上将对房地产市场将产生巨大影响，而“预期”正是影响中国房地产市场的重要因素之一。
不可忽视的是，广州学区附近的房租抬升动力会因政策而加强，政府如不加以控制，未来在优质学区附近可能会出现“天价租房”的现象。从“天价房屋”到“天价租房”，可能只是把此前房屋绑定的教育福利给单独拿出去出售。
就全国来说，“发展住房租赁市场”这件事不再是只是喊喊口号，可以预见的，各种租房创新制度将层出不穷，只为“培育和发展住房租赁市场”。
（本文源自财新网）
