庞帆（《装修情报》澳洲辅导员），喜欢买房翻新、拆房盖新，常年居住在澳洲墨尔本。今天，他和我们分享他在Balwyn区买房翻修，并让房价升值20%的故事。
建筑物之间高低不同的绿色植物和地块周边的大树，成就了高品质的户外开放空间设计。不同厚度的绿篱和繁花盛开的灌木，成为公共、半公共和私密空间之间的天然屏障。
▲1858年， 商业编辑和政治作家--安德鲁·默里在墨尔本的Balwyn安家。
▲Balwyn取古英语盖尔语bal和撒克逊wyn，原意为"葡萄藤之乡"。
▲Balwyn区域内有著名的历史建筑，大型豪宅及知名花园Maranoa Gardens。
那么在这样一个充满历史底蕴，蕴藏无限商机，周边教育环境优良并充满了浪漫邂逅的住宅区居住会有那些有趣的故事呢？
如果您购买了澳洲房产，然后希望它可以大幅升值，除了地段，房屋本身的质量以外，也许还有另外一个方法，那就是从装修入手。
>>>>每一套房子，都因地制宜的实现自己的想法
我们澳洲的辅导员庞帆亲身实践，在Balwyn区以350澳币购买了下面这套始建1930年的美式加利福尼亚风格板房。并且在2017年，对板房进行了翻新。据悉，整个装修花费近50万澳币。
据他表示，房子所在的这块地可以开3到4套独立土地的townhouse或者只盖一套豪宅。
房屋面积约320平米左右，在Balwayn一千一百多平米的土地上，曾经经历过几次不同的翻新。
项目占地面积约1134平米，对于翻建自住者/开发商而言具有很大潜力。可以进行装修升级、拓建、或者推倒重建一座豪宅或四座联排新居（须经政府申请报批）。
物业包括五房三卫双车库，楼下有壁炉大客厅、简约风格的厨房/家庭餐厅、三间卧室；此外还有独立的二层拥有另两间卧室、卫生间 衣帽间，可供成年孩子或年长者独立居住，有独立的储藏室和工具房，可以改造成健身房，和酒窖等；户外烧烤、户外鱼缸、户外壁炉、户外冰箱、户外木地板、户外桌椅阳伞，约50㎡。
由于建造时间较久，所以房屋外观看起来十分老旧，但是房屋的设施却很齐全，而且仅仅使用了5年而已。
室内用具，包括烤箱、微波炉、洗碗机、蒸汽烤箱、中央空调、烟雾报警、壁炉、碳烤架、户外烧烤台，用的都是Miler品牌的，质量有保证，都没有更换。
花园系统包括鱼缸、喷泉、泳池、水循环、自动浇灌系统、雨水收集系统等也没有更换。立体声音响是雅马哈的，虽然用了5年，环绕立体声效果还是很不错的。
由于板房时间闲置时间过长，一些电子类设备必须更换了，庞帆通过网上搜索，分别购置了JB Hi-Fi、Harvy Norman、Ring的智能门铃、三星的智能门锁和Alro智能摄像头。因为这些设备需要再买回来后做铺设安装，需要请专业的电工来安装。所以相比较购买费用，人工安装费用更贵一些。
澳洲人非常注重户外生活，对于景观的翻修，庞帆做了很充分的功课。不仅对泳池进行清洗和换色，而且还新买了泳池自动清洁机器人，捞树叶和清洁泳池瓷砖，调整ph值，打捞出脏东西。 据他表示，泳池的设备是由专业的 swimming pool 店上门报价并做调试的，一般像这套全功能泳池，装修和设备购买在20多万澳币左右。
历经百年的老房子，改造后的样子是否能让人满意呢？整个改造过程持续了三个月。
是不是感觉下巴要掉下来了？
整个翻新从工民建、管道设施到现代化园林设计，设计到的专业很全面，所以需要组织和监督十余位不同工种的技工，包括电工、油漆工、水管工、泥瓦工、杂工、花园工、房屋清洁工等等。
除了前期改造的规划花去了一些时间，大部分的时间用于寻找适合的技工上了，有些是和他有长期业务合作的技工，大多数还是从本地的 service seeking 网站招募的。
在澳洲，如果要从事技工的工作，必须要有执照，其工程质量会受到相关机构的监督。庞帆表示，无论是长期和他合作的技工，还是从service seeking专业网站上找到的技工，都是持有工作执照的。据他表示，澳洲的技工之中，砖工最贵，杂工油漆工相对便宜。但是，对于具体的成本，也没有做透露。
>>>>装修观感，从细部出发
装修工程有很多比较主要的工程，比如水电工程、主体拆改，这些工程对装修效果有直接影响，但是房屋装修中的细部工程也是很重要的。只有在这两方面都有所规范才能够营造高质量的装修效果。
当然首先是购买有质量保证的材料，水泥、沙土、瓦、涂料、木料，一般都是去bunnings购买，而这种有百年历史的老房子，玻璃、瓦等材料需要去豪区里专门开的老房子的材料的店铺购买。
>>>>室内翻修
购买了材料之后，接下来的工作就是装修了。室内装修除了地基找平意外，简单的房顶和墙面刷漆之后，一般就可以显示出基本的轮廓了。
而对于室内翻修而言，最重要的一个环节是窗户的修补。曾经听过有这样的一种现象，叫做“破窗效应”，就是说，一个房子如果窗户破了，没有人去修补，隔不久，其它的窗户也会莫名其妙的被人打破； 一面墙，如果出现一些涂鸦没有清洗掉，很快的，墙上就布满了乱七八糟，不堪入目的东西。一个很干净的地方，人会不好意思丢垃圾，但是一旦地上有垃圾出现之后，人就会毫不犹疑的拋，丝毫不觉羞愧。这真是很奇怪的现象。
看来，窗户边的修补真的很重要，庞帆在修补时，除了正反两面的沟缝之外，细小处的沟缝也都精心修补了。
其次，就是房顶的修复，对庞帆来说，最重要的是对房顶纹路的精修，考虑到是石膏雕花纹路，在粉刷时需要先喷涂去除水渍的涂料，然后在修补裂缝，用毛刷走缝隙和凹凸部分，用滚筒走两遍。其中，部分的细微裂缝处是房顶楼板错位移动造成的，精修时需要技工爬到阁楼上完成工序。
当然，最后剩下来的就是对一些家用电器设施的升级了，如电灯、影音室升级投影系统等。这个工程相对比较简单，和国内的升级翻修差不多。
>>>>室外翻修
通常，以实用的角度来说，一个房子要拆掉，要不就是年久失修，失去功能性；要不，就是装修风格严重过时。而如果不是已经完全没办法修复，通过加固、改造、翻新等方法，是可以让一个房子重新恢复使用功能，而且还能保留原有的风格和特色。
对老别墅而言，能够保持原有风格，最明显之处就是室外了。我们的这套老别墅，室外的翻修改造包括在全屋木材上蜡、外墙和烟囱外围贴石头、对台阶外包围铺砖以及水泥上色等。上油本来是最轻松的活，但是由于房屋长时间无人居住，掉油很厉害，需要上油三次才能勉强还原原貌。
翻修以后的样子，你觉得怎么样？欢迎后台留言告诉我们。
对庞帆而言，Balwyn就是墨尔本最好的区！地段简直完美，离Kew、Box Hill等都很近，我所需要的一切都可以很方便的到达，风景也好，学校也好。
在绿树成荫的街道旁，到处可见各式各样的住房：古老的深宅大院、紧凑的联排别墅、现代化的公寓楼房。
这些房屋的历史远可溯至爱德华时期，近可追至21世纪初。而这些历史与现代的结合造就了今天的Balwyn。
该区宽敞、绿树成荫的街道上到处都是宽敞、独特的住房，从爱德华时期的住宅到年代更近的faux-Georgian风格住房应有尽有。还有大量20世纪30年代和40年代的住房和上世纪中叶以及20世纪晚期的住宅。
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