我们的逻辑其实也非常简单，如果政府下决心抑制房地产泡沫，其实是走在正确的道路上，可能会有短期阵痛，但是会换来长期的光明前途。
还记得在16年初市场有过“保外汇还是保房价”的争论，甚至还引发了央行的讨论。
事后来看，16年毫无疑问是保住了房价，但是牺牲了汇率。
其核心逻辑在于稳增长政策放在首位，而房地产是稳增长的重要动力，因而要稳增长就得保房地产、保房地产就得保房价。
但是展望17年，我们认为政策的首要目标已经变成了防风险。
不仅政治局会议明确定调“抑制资产泡沫，防范金融风险”，经济工作会议也提出“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫”。
为什么17年防范金融风险如此重要？如果大家回顾一下历史，可以发现历史总是在重复上演，每隔十年左右会爆发一次大的金融危机，比如97/98年发生了亚洲金融危机，07/08年爆发了全球金融危机，因而即将开始的17/18年或许也并不太平，需要对金融风险高度警惕。
而研究历史上新兴市场的危机，
一个重要的促发因素就是美元升值，导致资金从新兴市场持续流出。
而目前美国已经连续两次加息，美元指数也已经创下了13年的新高，说明新兴市场的流动性将面临考验。
新兴市场危机的另一个重要的促发因素是外汇储备不足，比如80年代的拉美债务危机以及90年代的亚洲金融危机都源于外储流失。
目前中国的外汇储备依然高达3万亿美元，规模依然庞大。但是我们在过去的两年就流失了1万亿美元，减少了25%，外储流失的速度需要高度警惕，必须使用有效手段来保住外汇储备，稳定汇率预期。
而要保住外汇，关键在于有效抑制地产泡沫！
目前，市场都认识到保住外汇储备的重要性，但是采用什么手段最有效，依然存在着很大的争议。
一种方法是加强资本管制。
比如说缩减居民购汇规模，或者重启企业强制结售汇，但是这种管制会加剧资本外逃的预期，也与资本市场开放的大方向相背离，而外管局在新年第一时间重申保持居民每年5万美元的换汇额度不变。
另一种方法是中国可以考虑加息来吸引资金回流。
但在我们看来，这绝对是不可取的。因为和汇率的贬值幅度相比，加息的幅度要足够大才有吸引力。比如当时俄罗斯卢布贬值时加息动辄5%以上，而和16年人民币汇率贬值7%相比，我们可能需要加息3至4%才能吸引资金回流，但是如果贸然启动大幅加息，会导致经济大幅下滑，反而有可能加剧资金外流，最后得不偿失。
真正有效的方法就是抑制地产泡沫。
因为如果大家分析下中国外储流失的结构，可以发现在经常项目下我们依然有很强的竞争力，贸易项下有着巨额顺差流入。
但是在资本项目下有着巨额的流出，而资本项目衡量的是资本市场的吸引力，如果比较下中国和美国的资本市场，可以发现中国的债券利率高于美国，债市和美国比并没有泡沫，债市的资金没有足够的理由流出；中国的股市估值和美国也差不多，股市的钱也没有理由跑出去。
但是房市的估值远高于美国，北上深等一线房产随便一套价格都高达1000万，卖了以后可以全球随便置业，所以是房地产市场的钱在持续流出。
如果房价不涨，大家不卖房子，其实钱就跑不了了。
反过来讲，只要把房地产泡沫抑制住，只要房子的钱跑不掉了，其实钱就跑不了了。
最近和一个同期入行的老同事聊天，大家发现即便是在相对高收入的金融行业干了十几年，考虑到高税率，以及投资的金融资产常年低回报率，靠工作其实没怎么赚钱，而这么多年赚的最多的都是房子。然后大家仔细核计了一下，发现其实自己除了有房子，其实别的就没剩什么钱了。
所以，作为中国的老百姓，其实大家除了房子，别的真的没有啥钱，如果房价回落，大家房子不想卖了，其实就没钱了，资金外流也就止住了。
从稳增长到防风险，从保房价到保汇率！
因此，我们认为17年的政策发生了巨大的转变，从目标来看是从稳增长转向防风险，而同时在优先顺序上从保房价转向了保汇率，而要保汇率就必须抑制房价继续上涨。
但是对于地产调控，市场有着很大的分歧，一种观点认为从历史来看，对房价的调控就没有成功过，所以这一次也不会有效。
但是在我们看来，本轮地产调控与以往的本质区别，在于供需的结构都发生了变化。
大家一直说一线城市的土地供给少，指的是由于城市供地面积下降，所以一手房的供给少。但是由于一手房不断入市，目前一线城市的二手房交易量普遍是一手房的两倍以上，所以考虑存量房以后的供给并不少，考虑存量房以后的供给结构已经和以前发生了巨大的变化。
其次就是需求，以前房价低的时候，大家买房主要靠收入和储蓄，平均都是7成以上的首付，贷款比例很低，所以政府对需求的调控很难奏效。但是16年房价大涨，大家买房主要靠贷款，不贷款根本买不起，平均是一半的贷款比例，所以政府对需求的调控就开始有效。
按照目前一线城市而言，普通家庭的平均月工资就在2-3万左右，目前贷款100万的月供在5000元左右，这意味着大家贷款500万也就需要2.5万的月工资，因此只要月薪达到3万，就有贷款500万的勇气。但是要一口气拿出哪怕200万的现金，其实都需要工作十年，是拿不出来的。而深圳和上海目前都是二套房首付比例70%，而且认房又认贷，其实意味着很多人都买不起，房价也就涨不动了。
那么房价会不会暴跌呢？我们认为概率也不大，因为目前的政策是因城施策，对一线和部分二线严控，但对三四线还是鼓励，同时对首套房依旧支持，但是对二套以上的投机购房严控，因此房地产市场的需求不会全面萎缩。
同时在严控投机性房贷之后，政府就没有必要再去加息，而只要不加息，房价就不存在暴跌的风险，而大概率会进入缩量阴跌的模式。
国际环境有变，地产调控坚决不能放松！
很多人判断地产调控难以持续，因为地产调控会导致经济下行的压力，经济下行又会倒逼政策在17年下半年的某个时候放松，然后会导致房价的报复性上涨。
但我们认为本轮地产调控不可能放松，原因在于国际环境发生了巨大的变化。如果美国的加息周期确立，而中国继续做大地产泡沫，那么未来金融风险会无比巨大。
特朗普政策的核心是减税！
理解特朗普政策的核心是减税。特朗普计划下调企业和个人所得税，尤其是计划把企业所得税税率从35%降至15%。此前曹德旺的讲话显示中美目前的企业税负基本相当，但美国的土地、能源成本均低于中国，仅员工成本高于中国。如果美国大幅降低企业所得税税率至15%，那么全球企业或搬至美国，而如果中国还在继续助推地产泡沫，那么制造业和资本或许会大幅流失。
没有房地产，我们靠什么，答案是减税和改革！
因此，如果美国选择了减税，那么中国必须以减税政策来应对，必须大幅降低企业和居民的税负，增加企业的盈利能力和居民的消费能力，同时全面启动国企改革来提高效率。如果17年还是走到地产的老路，那么到了18年将无路可走。
首先，如果坚持地产调控，房价见顶回落，那么居民的投资资金将会逐渐从地产市场流出，大概率将流入资本市场，有利于股市和债市流动性的改善。
对于股市而言，在17年上半年应有盈利改善的支撑，因为库存周期的后半段应该还在发生作用，经济不会马上大幅下滑，而PPI还在正值区间，均有利于企业盈利的改善。
但是到了17年下半年，库存周期应已结束，而地产投资也可能会大幅下滑，届时的政策选择将会至关重要。
一种选择是再次放松地产调控，会导致房价暴涨、汇率贬值压力重来，通胀预期回升，货币紧缩预期加大，最终会导致利率飙升，对金融资产会带来灾难性的后果。
另一种选择是伴随着十九大的召开，政府全面启动财税和国企改革：
比如说宣布企业所得税税率从25%降至15%，相当于企业的税后盈利平白增加了13%，那么在估值不变的情况下，股市可以整体上涨13%。
比如说宣布个人所得税税率也部分下调，那么大家对未来的收入预期改变，增加了消费，其实也是增加了企业的盈利预期，也利于股市上涨。
而如果国企混改都采用辽宁的模式，先把国企20%的股权划转社保基金，再通过社保基金出售给社会，那么一方面可以充实社保的养老金、增加大家的消费潜力，同时引进社会股权也可以改善国企的效率，提高经济增长的潜力。
所以综合来看，只要坚持地产调控不变，17年的资本市场投资环境应该要好于16年，金融资产的机会应该整体好于实物资产。其中上半年的投资环境更为确定，而下半年的不确定性比较大，但是希望也更大。
