路遥知马力，如何在政策寒冬中挑选地产千里马？

过去十年，房地产行业造就了“一代人”的致富梦，也在投资界出尽风光，然而盛衰各有时，近一两年来，由于市场经济的不景气和政府调控的持续高压，使得房地产板块指数经历了一场剐刑式的下跌，平地起惊雷的舒坦日子也不复存在。那么地产行业到底到头了吗？

台积电创始人张忠谋（图片来源网络，侵删）

01  有人的地方就有地产

衣食住行，基本日常！有人的地方就有地产，人口也始终是影响地产发展的重要因素。三年大饥荒后和80年代改革开放初经历了2波“婴儿潮”，这群幸运儿刚好在自己的青壮阶段迎接了城镇化进程的大推进。因此在过去的这十年，人口红利爆发叠加城镇化进程造就了地产行业高景气的黄金十年。

近些年来，政策调控的手段越来越多，也越来越严，限贷、限购、限价等等层出不穷。地产行业正经历着自己的“政策寒冬”，然而一二线的楼市价格并没有大幅下降，缓增的城市反而时有出现。房子不是用来炒的，是用来住的，确实。有人就有有房，这是刚需，那么在供给受到调控时，人口流入的城市自然就会刺激市场需求，抬升市场价格，因此二手房价格倒挂的事情普遍存在，人口流入的发达城市发展也更有发展空间。除了刚需外还有改善需求，随着年龄的增长，居民的生活理念也在不断改变。不少家庭出于质量的考究会选择换购房屋，去寻找居住更舒适的，环境更优雅的小区。当然也有不少家庭更注重下一代的培养，乡下的往城里跑，城里的往学区跑，教育的风口，谁都不希望自己的下一代输在起跑线。蜂拥的人口拉动了房地产的高速发展，也多少带来些泡泡。

图片来源网络，侵删

02  政策高压，龙头吃香

当然，政策还是起到作用，万马齐喑的地产时代结束了，但困境才是检验能力的时机，一日千里的宝驹仍然具备脱颖而出，独领风骚的能力。

那么什么样的地产股才能是千里宝马，首要前提是龙头。地产具备双重属性，首先是金融属性，其次才是商品属性。金融属性自然受到政策的影响，而近期的政策对龙头更为有利。

第一，金融去杠杆，尤其是到今年下半年时候，形成宽货币紧信用，银行信贷对放款对象的审核更加谨慎，大型房企更容易得到银行青睐，信用暴雷的环境下，大型房企在发行债券融资方面也更具信誉优势，所以最后流动性会向大企业集聚， 导致融资集中度大幅提升，龙头企业有息负债集中度出现了猛烈提升。

第二，土地调控导致头部15家龙头企业拿地集中度从2010-2015年期间稳定的10%左右，提升到了2016的30%，2017年的47%。土地是开发商生命之源，没有适量的土地库存，房企的发展将会处于被动状态。

03  白马黑马走得出寒冬的才是好马

大型龙头房企的ROE，明显优于中小企业。 2018年上半年，A+H股中的147家上市房企的整体ROE为6.2%，比2017年同期提高了0.6个百分点。虽然整体ROE同比略有回升，但是细究之下，大型龙头更具优势。大型房企、中型房企和小型房企的ROE分别为7.5%、5.2%、4.0%，大型房企真正做到了一拖多。

在营收能力上，小型房企跟不上节奏。 2018年上半年147家上市房企实现营收与业绩全面提升，其中实现营业收入16377.1亿元，同比增长35.9%，实现净利润2151.1亿元，同比增长43.2%。房产整体的增长表现依旧可圈可点，其中大型房企、中型房企和小型房企分别实现净利润1481.1、351.2、318.8亿元，分别同比增长49.9%、43.5%、18.8%。大型房企的净利润同比增长将近小型房企的3倍，若论绝对数值，已然是4倍有余。 谁快，谁慢，显而易见。