一、大消息，上海住房十三五规划出炉，新增住房170万套，大幅增加本市租赁住房供应
7月7日下午四点多，上海公布令人耳目一新的《上海市住房发展“十三五”规划》。
上海住建委官网提供的通稿部分截图
“十三五规划”有以下要点：
1、十三五期间预计供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。
2、预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。
3、大幅增加本市租赁住房供应。预计新增供应租赁住房70万套；新增代理经租房源30万套（间）。
4、对于旧区改造，从以往的“拆、改、留”过渡到“留、改、拆”，以保留保护为主。
由此，我们可以看出上海市调控房价的决心，以及发力点：上海的确在增加住宅供应量上，准备出重手！
上图来自上海统计局2016年统计年鉴，可以看出，2010年的时候上海各类住宅面积是5.26亿平方米，到了2015年为6.3亿平方米，5年增长了1.04亿。这个5年的前三四年，上海人口仍然在快速增长，到了最近两年才开始放缓。
在上海人口增长显著放缓之后，上海提出“十三五”（2016年到2020年）累计增加住宅面积1.275亿平方米，的确比十二五期间有了显著增长。
更重要的是，在套型面积上大量增加了中小户型。因此，从套数上看，将增长60%的供应量。这对于满足实际需求，平抑上海房价，增强城市竞争力，都将有重要意义。
此外，从上述要点1和2可知，上海新增住房第一位是市场化的租赁住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。从新增土地供应上看，商品房也只占了用地的36%。
上海今年的住宅土地出让，绝大多数位于外环外。上周浦东外环内挂出了两年半以来第一块住宅用地，位于张江科学城配套住宅基地的“孙桥国际社区”，但性质为“租赁住房”，要求开发商持有70年，如果你仔细看“孙桥国际社区”的规划，会发现这块外环内平整的大片土地，几乎全部都是租赁住房（Rr4用地）。
按照今年这种趋势，极有可能出现：上海外环外的土地供应以商品房为主，外环内以租赁住房为主。这样一方面可以减少地王，压住房价，一方面可以留住高端人才，增强上海竞争力。“孙桥国际社区”显示了未来上海重点发展区域的趋势。
国家鼓励改变住房观念，发展租赁市场，而上海作为经济中心和一线城市，此次在“十三五规划”充分落实了中央的意图。新增住房套数里，租赁住房占了6成以上，这力度可谓非常强，意味着楼市的方向发生了巨变。
二、深圳也不甘落后，公布“住房建设规划2017年度实施计划”
深圳公布“住房建设规划2017年度实施计划”，把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍，从2016年的4.3万套提高到8万套；此外，2017年还将新增保障性安居工程项目5万套，比2016年的计划大幅增长了20%。
深圳的2017年计划，显然跟上海有很多相似之处。
最引人瞩目的是，深圳准备在2017年把新建商品住宅的量，从2016年的4万多套提升到2017年的8万套，实现将近100%的增长。此外，保障性住房也将增加20%的供应量。
上图是2016年深圳楼市的基本数据，来自官方统计。可以看出，深圳2016年新建商品住宅供应量，在面积方面比前5年平均值大幅下降了20%。其实看过深圳长期数据你就会知道，深圳这些年新房供应量一直是下降的。
在套数上，2016年深圳新房批准预售是4.4万套（计划建设是4.3万套），实际销售4.04万套。如果今年新房建设规模提升到8万套，则意味着供应量接近翻倍。
值得我们高度关注的是：2017上半年，深圳一手住宅仅成交了10506套，创下近十年新低。如果按照今年上半年的销售速度，则8万套新房足以让深圳卖4年！
在供应量大增的情况下，深圳房价会跌吗？
从需求端看，深圳现在每年新增户籍人口50到60万人，每个户籍人口（满18岁）将可以获得一张“房票”。此外，深圳每年还有10到12万户籍青少年年满18岁，他们也将获得一张“房票”。上面两项相加，按照 3个人产生一套住房的刚需计算，则每年新增刚需大约是20到24万套。此前，深圳每年新增住房是4万多套，显然偏少；如果增加到每年8万套，看起来仍然不算多。
但问题是，深圳房价太贵，刚需在、购买力不足，最终只能租房。如果8万套的建设规模维持几年，则深圳房价至少上涨力量会被抑制住一段时间。而在距离市中心较远、交通教育资源偏差的区域，则可能出现下跌。
但另一方面，深圳土地资源严重不足，每年8万套的新建商品住宅供应量，很难维持下去。事实上，深圳目前新建商品房主要用地来源是城市更新。官方的文件也说：本年度计划安排供应商品住房用地168公顷。其中，新供应用地7公顷，城市更新用地75公顷，征地返还用地86公顷。
城市更新、征地返还用地，这些土地上以前就有建筑物，也有人居住。在拆除重建过程中，往往会大幅增加容积率，一般是原来的2到3倍。也就是说，看起来产生了8万套房子，但事实上也让数十万人失去了原来租住的家园，这些人的居住需求仍然在。
我们不妨测算一下：如果8万套房子都来自拆迁、重建的话，产生的720万平方米住宅，相当于每套90平方米，可以住大约24万人（每套3人）。假设拆除重建过程中，容积率提升到原来的3倍，则拆除之前的建筑面积是240万平方米。大家想想看，城中村的居住条件是怎样的，人均面积大概在10到15平方米，这240万拆除之前的建筑，实际居住人口可能是16万到24万人。
所以，以城市更新的方式增加新建商品住房的供应量，实际上增加不了多少深圳的住房容量。8万套房子，也只是把原来可以容纳16到24万人的城中村，变成了可以容纳24万人的正规小区而已。
也许有人会问，为什么深圳不增加租赁住宅的供应量？其实很简单，深圳有37万栋违法建筑，2到3亿平方米的违法建筑是住宅用途，都在出租。换句话说，深圳是全世界非常独特的城市，原住民为这个城市提供了2到3亿平方米的廉租房。在这些廉租房里，实际居住了可能接近1000万人口，所以深圳早就是一个居住观念很新，以租房为主的城市了。
在深圳1000多万套房子里，真正的单元房占比只有25%左右，其他都是城中村的小户型违建和工厂的筒子楼宿舍。
总之，上海和深圳同一天出台住房建设方面的规划、计划，都采取了大幅增加供应量、增加保障性住房比例的方式。可见，中心城市正在全力落实中央的号召。这表明，楼市的确在发生重大变化。随着保障性住房、租赁型住房的增加，未来买卖商品房会沦为“少数人的游戏吗”，让我们拭目以待。
对于楼市，我个人仍然维持此前的观点：长期（5年以上）看好有显著人口增量的、高级别中心城市（及其卫星城）的优质住宅。其实看看日本和美国的情况就知道了，即便在城镇化见顶之后，中小城市人口向中心城市、城市圈的转移仍将继续。政府的各种调控措施，最多可以阶段性缓解房价上涨压力。包括金融风暴，也只能阶段性调整房价上涨的角度而已。
展望未来，楼市应该是一种保守型、防御型的投资，期望房价短期内大涨越来越难，所以不能盲目加高杠杆。在市场波动中死的，都是杠杆太高的。
财经评论员刘晓博认为：能否真正控制住中国的房价，尤其是中心城市的房价，关键不在楼市本身，而在于能否真正深化改革，改变经济增长方式，做到了这一点，才能真正控制住货币增长速度，也才能控制住房价。
要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
来源：中金在线（cnfol-com）、天天说钱（liuxb0929）、财经韬略（tttmoney8）、上海发布、证券时报
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