记者|曹蓓 编辑|王毕强
本文刊载于《凤凰周刊》2017年第13期总第614期
2016年的春天，正在中国房地产中介开始陆续唱响和布局更大的金融版图的时候，由上海链家违规发行金融产品推高杠杆引发的房产中介金融业务危机，推倒了整个行业的多米诺骨牌；随后，多地火速叫停首付贷等违法违规的金融产品和服务。而后一年，各家中介的房地产金融野心，基本被逐渐扼杀。
2017年3月，原中国平安旗下的房地产平台“平安好房”董事长庄诺确认加盟中民投，此前，他曾对媒体称，“在调控日益趋严的金融环境下，首付贷叫停，P2P被严控，创新产品要严格做好风控十分不易。”一位知情人士对《凤凰周刊》坦言，“类似于平安好房等互联网金融平台，基本上被认为是失败的，管理团队也出现了人才流失的问题。”
偃旗息鼓，从去年年底就已经开始。如今房地产中介旗下的互联网平台，或者被剥离，或者长时间没有新的标的，就像一个“植物人”，残喘维系。
3月24日，央行再次发声，各房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷、尾款贷等违法违规金融产品和服务。对使用首付贷等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。这个表态让那些等待反转和回暖的平台，几乎完全断了迎接“春天”的念头。
3月7日，北京发布楼市最严新政后，不仅认房又认贷，且二套房首付比例提高至60%，绝大部分卖一买一的需求，实际首付成本提高了几十万到数百万不等。一些先卖后买的在途交易的换房者，不仅面临首付无法凑齐而一夜无房的境地，更面临违约的风险。
但是如果发生在2016年3月以前，他们面临的突如其来的绝望，或许可以大大的缓解和补救。
因为那时，正值中介推出的首付贷快速斩杀市场。
首付贷，可以简单理解为，通过互联网平台，为购房支付能力不足或需资金周转的购房者提供首付部分不同比例的贷款，平台另一端连接的是有投资理财需求的投资者。
类似于这样的业务，这样的平台是地产中介打开金融大门的窗口。
成立于2001年的老牌房地产经纪公司链家，是其中最具典型性的代表。资料显示，自2014年11月29日上线的链家理财主要是通过线上线下相结合，提供过桥融资，线上对接投资理财需求的投资人，线下对接在链家办理购房业务的业主，形成买卖——支付——理财的房产金融闭环模式。根据官方答复，链家理财是为了促成房产交易，填补银行贷款和房产交易短期借款需求之间的空白。
在链家看来，金融未来的市场和前景想象空间巨大，这是依托互联网整合房地产和金融的绝妙切入点。
数据统计显示，截至2016年2月23日，链家理财平台累计投资金额已超过1755亿元，用户超31万人，单日最高成交量近2亿元，日均成交量超过3800万元，人均投资金额超过16万元。
如此迅速壮大的业务模式，2015年在众多地产中介和P2P平台中迅速铺开。那一年，多数地产中介平台推出了类似于首付贷这样的金融产品，布局基于P2P平台的房地产金融业务。比如，搜房网推出的“天下贷”、平安旗下的“平安好房”、我爱我家旗下的“我家贷”等。
直到2016年2月23日上海市消保委新闻发布会上，“链家被指存在隐匿房源信息，提供‘高息短借’等问题”的消息一出，自担保、超额担保、高利贷、关联公司等一系列问题被暴露。这些地产中介磨刀霍霍将要奔往的蜃楼，开始顷刻间迅速坍塌。
随后，多地开始对地产中介的违规行为进行排查，责令整改，首付贷等金融产品被明令禁止。
去年年底至今，这些曾经需要秒杀的首付贷、尾款贷类理财产品，在各家的互联网金融平台上销声匿迹。
“现在暂时没有任何标。”
“从去年年底开始就没有新标了。”
“什么时候恢复，目前没有任何信息，请持续关注我们平台。”
这是我家贷客服给出的答复，而平安好房等平台，类似的P2P产品均已下架。
链家理财，在今年1月3日，被“链链金融”这个完全独立的品牌代替。其经营主体也发生变更，但管理团队和业务主体并未发生变化。这也意味着，理财业务正式从链家地产旗下被拆分出来，变成一项独立业务来运营。但据媒体称，链链金融的实际控制人仍是左晖——链家地产董事长。
平台信息显示，从1月4日运营以来，链链金融一直经营“家多宝”产品，项目信息显示，该项目是为借款人使用资金用于装修或购买家具家电。
陆媒报道称，链链金融方面曾坦言，链链金融作为全新独立的品牌启动运营，是基于合规发展的需求。
“监管层对中介行业从事地产金融的严控日趋严格，使得这类业务基本上被扼杀了。”一位不愿透露姓名的业内人士称。
链家副总裁、CFO魏勇曾在接受媒体采访时称，“目前（链家）金融业务已占整体盈利的近10%，在未来5年里做到50%也是有可能的。”
在他看来，链家在北京二手房市场的占有率为50%左右，也就是说2015年全年成交的20万套二手房中，有10万套左右都经链家成交。而截至2016年初，链家金融在链家客户中的市场渗透率在17%左右，这意味着还有80%的空间有待开发。
此外，根据其分析，中国住宅房屋大概有200万亿元的资产，美国也有约合200万亿元，但是美国的按揭贷款余额80万亿元，中国仅10万亿元。同样价值的产品，由于美国的相关金融化率是80∶200，而中国是10：200，结论是中国有190万亿元的房产没有进行金融化的任何杠杆运作。
“伴随着存量房交易活力的进一步激发，未来的市场空间或许将比预想中更为宽广。”
2016年初，有媒体拿到的一份链家项目投资计划书显示，链家对金融业务的未来有着明确规划。计划书显示，链家金融业务包括理财和住房短期借贷两部分，其中还将抵押消费贷、房产众筹等业务设计为可能的资产证券化方向。
这样的野心并非只有老牌地产中介才有。
高管出走的平安好房，原本也想打出一手漂亮的地产金融牌。
2014年由中国平安创办的平安好房，组建的初衷，就是想通过金融业务切入新房、二手房销售和租房业务，提高房地产金融渗透率，并且曾经将2016年互联网金融的目标大幅上调：规模达到1000亿元，带动的房产销售额超过4000亿元。
以其核心金融产品货币基金“好房宝”为例，有购房打算的投资者把钱先存在“好房宝”里，享受货币基金4%-5%的年化收益，资金随时可以转出；投资者如果有购房意愿，平安好房可以把这笔基金转给开发商，其年化收益可达14%以上，比货币基金收益多出的部分，则由平安好房或者地产开发商承担。“好房宝对开发商来说就是用金融提前锁定客户，对购房者来讲就是认筹款购房准备金的投资理财增值。”庄诺在接受媒体采访时解释。
但所有当时看来深谋远虑的思考和规划，都难以掩盖背后自担自保、违规放贷等问题，在加大房地产杠杆的同时，使房地产和金融两种风险相叠加，隐患无穷。
除了央行的表态，各地陆续出台了相关政策，不断重申地产中介的金融服务红线。
2016年12月，北京市住建委、市发改委等9部门联合发布《关于转发〈住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见〉通知》，明确房地产经纪业务包括收集、记录、核查、发布房源、客源信息，协助或代理洽谈、签订房地产交易合同等服务内容。“明确业务的同时，其实也厘清了不动产登记、金融、经营管理等非房地产经纪服务性质，禁止房地产经纪机构捆绑这类服务并收取费用。”
多地多轮对房地产中介业务的整顿此起彼伏。结果是，今年3月份的集中整顿中，“金融服务”这样的字眼已经消失不见。这也许意味着，地产中介针对类似的业务，已经整改得卓有成效。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《凤凰周刊》采访时表示，对于普通的中介机构来说，此类金融支持减少以后，房屋中介买卖就相对缺少底气。
“过去存在类似的情况，比如说房主卖一买一的时候，为了赶时间，往往中介会提供一些额外的资金扶持，这样就不影响这两笔业务。但现在类似资金扶持会被理解为是为首付提供资金支持，往往被认定为违规，所以后续如何看待此类金融业务，也是中介本身急需知道的。”
他认为，后续地产类金融公司会比较尴尬，关键是看政策走向。他预计，监管层会对此类金融业务进行限制，如提供金融服务可以，但要针对一些合规的购房尤其是换房需求进行，同时不允许提供首付贷等名义。“另外对于先交付资金理财后购房获取折扣等做法，可能也还是会成为进一步改革的内容，很难说会完全取消。”
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