2016
年，我们对国内外近20家研究机构的房地产预测报告进行了总结分析，获得了一些有意思的结论。2016年全国房地产市场整体继续复苏，但分化进一步加剧；在一线及部分
二线城市强势复苏的背景下，大部分三、四线及以下城市依旧面临去库存的巨大压力。四季度随着一线及部分二线城市楼市政策的陆续收紧，全国房地产市场也开始逐步降温。
而对于2017年的房地产市场，市面上像往常一样各种不同声音都有，但大多都是泛泛而谈。相比2016年的预测，各类机构对2017年的预测较为谨慎，量化的指标也越来越少，更多的是定性的描述。因为2016年各机构的预测数值与统计局公布的结果相差较大，让很多机构对今年的预测有点望而生畏，很多机构对今年情况都选择了不说。鉴于此，我们应该好好珍惜大胆说出来的机构的预测成果，对他们的预测数据进行比较系统的分析和总结，探究出一些有意思的数据、观点和结论，从而帮助我们更好的去理解当前中国房地产市场。
一、2016年各机构房地产指标预测回顾与比较
1、建设指标：对房地产开发投资和房屋新开工面积的指标预测比较
表1 2016年全国房地产开发投资和新开工面积增幅预测值
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机构
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房地产开发投资增幅
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房屋新开工面积增幅
|
|
上海易居房地产研究院
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4.0%
|
0.0%
|
|
中国科学院预测科学研究中心
|
7.5%
|
3.6%
|
|
瑞银
|
--
|
0.0%
|
|
国泰君安
|
2.0%
|
5.0%
|
|
平安证券
|
1.0%
|
-5.0%
|
|
信达证券
|
2.3%
|
3.0%
|
|
中信证券
|
-1.5%
|
--
|
|
克而瑞
|
10.0%
|
--
|
|
中原地产
|
--
|
-5.0%
|
|
华泰证券
|
-2.0%
|
0.0%
|
|
广发证券
|
2.2%
|
-5.4%
|
|
东兴证券
|
3.0%
|
1.0%
|
|
东方证券
|
-1.1%
|
-10.0%
|
|
平均值
|
2.5%（11家机构）
|
-1.2%（11家机构）
|
|
2016年实际值
|
6.9%
|
8.1%
|
资料来源：各相关机构发布的2016年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻
就2016年房地产开发投资同比增幅数据来看，11家机构平均预测值为2.5%，低于6.9%的实际值4.4个百分点。其中中科院预测科学研究中心预测值为7.5%，最接近实际值，其次为上海易居房地产研究院。而华泰证券、中信证券和东方证券在预测方向上出现了明显错误，其中华泰证券预测值为-2.0%，偏差非常大。
就2016年房屋新开工面积同比增幅数据来看，一些机构预测相对悲观，11家机构平均预测值为-1.2%，相比8.1%的实际值，预测方向明显错误。其中国泰君安、中科院预测科学研究中心、信达证券、东兴证券4家机构方向上把握正确，相对而言，国泰君安预测值为5.0%，与实际值较为接近。此外，东方证券预测值为-10%，与统计局公布的实际值偏差非常大。
总体来看，这两个指标的预测结果，上海易居房地产研究院的准确率皆超过平均值，其中对房地开发投资的预测准确率排第二。
2、商品房指标：对商品房成交面积和价格的预测比较
表2 2016年全国商品房成交面积和价格同比增幅预测值
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机构
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商品房成交面积增幅
|
商品房成交均价增幅
|
|
上海易居房地产研究院
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5.0%
|
7.0%
|
|
中指研究院
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-2.5%
|
5.5%
|
|
中国科学院预测科学研究中心
|
9.6%
|
3.9%
|
|
瑞银
|
5.0%
|
--
|
|
中原地产
|
-5.0%
|
--
|
|
中金公司
|
-5.0%
|
5.0%
|
|
信达证券
|
2.0%
|
--
|
|
中信证券
|
0.0%
|
0.0%
|
|
华泰证券
|
0.0%
|
--
|
|
广发证券
|
-2.6%
|
--
|
|
东兴证券
|
-3.0%
|
--
|
|
平均值
|
0.3%（11家机构）
|
4.3%（5家机构）
|
|
2016年实际值
|
22.5%
|
10.1%
|
资料来源：各机构发布的2016年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻
表3 其他机构对2016年全国商品房市场的预测
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机构
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2016年全国商品房市场的预测
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穆迪
|
|
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世联行
|
|
|
克而瑞研究中心
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-
2016年楼市成交量将在2015年基础上应市回落，但其基数会在2014年水平之上；
-
2016年楼市供应整体将维持偏紧，继续维持低位，或有进一步小幅下降可能；
-
2016年销售同比增速将显著放缓；2016年全国土地成交总量有望“止跌回升”，但增幅不会很大。
|
资料来源：各机构发布的2016年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻
就2016年商品房成交面积同比增幅数据来看，11家机构平均预测值为0.3%，相比22.5%的实际值，指标预测值偏离度较大，各机构对于2016年市场基本都保持了相对谨慎的态度，其中中科院预测科学研究中心预测值相对接近实际值，但与实际值也有12.9个百分点的偏差，可见，市场火爆的态势也是各研究机构所始料不及的。此外，中指院、中原地产、中金公司、广发证券和东兴证券在方向判断上出现了失误，认为2016年商品房成交面积同比有所萎缩。
就2016年商品房成交均价同比增幅数据来看，5家机构平均预测值为4.3%，相比10.1%的实际值，仍有5.8个百分点的偏差。但5家机构在方向判断上基本正确，其中易居研究院预测值为7.0%，与实际值最为接近。
总体来看，这两个指标的预测结果，上海易居房地产研究院的准确率皆明显超过平均值，对成交量的预测准确率排第二，对房价的预测准确率排第一！
3、2016年度各机构房地产预测准确率排行榜
我们整理20家左右的主要相关机构，对2016年的预测指标进行排名，选取各机构预测指标较多的全国房地产开发投资增幅、全国新开工面积增幅、全国商品房销售面积增幅和全国商品房成交均价增幅等四个指标。剔除那些仅有定性描述和四个指标中仅预测其中之一的机构。拿最终选取出来的14家机构的预测指标，与2016年统计局数据进行比较，并赋予房地产开发投资增幅、新开工面积增幅、商品房销售面积增幅和商品房成交均价增幅等四个指标的权重分别为20%、20%、30%和30%，通过标准化处理和统计，最终得到相关机构预测准确率的综合排名。
图1 2016年度各机构房地产预测准确率排名
从2016年预测准确率排名来看，房地产专业研究机构整体优于国内券商研究机构。排名前三位依次是中国科学院预测科学研究中心、上海易居房地产研究院和信达证券。排名后三位分别是广发证券、东方证券和中原地产。
二、2017年各机构房地产指标预测展望与比较
1、建设指标：对房地产开发投资和房屋新开工面积的指标预测比较
表4 2017年全国房地产开发投资和新开工面积增幅预测值
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机构
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房地产开发投资增幅
|
房屋新开工面积增幅
|
|
上海易居房地产研究院
|
4.0%
|
3.0%
|
|
中国科学院预测科学研究中心
|
5.4%
|
6.2%
|
|
国泰君安
|
2.0%
|
5.0%
|
|
平安证券
|
3.0%
|
-10.0%
|
|
信达证券
|
2.0%
|
-3.0%
|
|
方正证券
|
3.0%
|
--
|
|
东北证券
|
6.0%
|
--
|
|
中银国际
|
3.5%
|
-10.0%
|
|
华创证券
|
3.7%
|
0.0%
|
|
国信证券
|
3.0%
|
-3.0%
|
|
中信建设
|
-0.3%
|
-13.7%
|
|
平均值
|
3.2%（11家机构）
|
-2.8%（9家机构）
|
|
2016年实际值
|
6.9%
|
8.1%
|
资料来源：各相关机构发布的2017年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻
通过对11家研究机构预测值可知，2017年房地产开发投资同比增幅的预测平均值为3.2%。相比2016年11家机构2.5%的平均预测值及2016年6.9%的实际值，研究机构普遍趋于谨慎乐观。其中东北证券和中科院两家机构预测值均在5%以上，相对乐观，而中信建设最为悲观，预测值为-0.3%。
通过对9家研究机构预测值可知，2017年房屋新开工面积同比增幅的预测平均值为-2.8%。相比2016年11家机构-1.6%的平均预测值及2016年8.1%的实际值，2016年超半数机构此指标预测较为悲观，其中平安证券、中银国际和中信建设预测值均在-10%左右，中信建设预测值达到了-13.7%，预判最为悲观。中科院和国泰君安则相对乐观，预测值分别为6.2%和5%。
2、商品房指标：对商品房成交面积和价格的预测比较
表5 2017年全国商品房成交面积和价格同比增幅预测值
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机构
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商品房成交面积增幅
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商品房成交均价增幅
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上海易居房地产研究院
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-5.0%
|
5.0%
|
|
中国科学院预测科学研究中心
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0.5%
|
3.4%
|
|
中信证券
|
-15.0%
|
--
|
|
方正证券
|
-6.0%
|
--
|
|
中银国际
|
-10.0%
|
-1.0%
|
|
招商证券
|
-10.0%
|
--
|
|
华创证券
|
-10.0%
|
--
|
|
信达证券
|
-11.0%
|
-5.3%
|
|
平安证券
|
-8.0%
|
--
|
|
国信证券
|
-10.0%
|
--
|
|
中信建设
|
-17.1%
|
1.0%
|
|
平均值
|
-9.2%（11家机构）
|
0.6%（5家机构）
|
|
2016年实际值
|
22.5%
|
10.1%
|
资料来源：各机构发布的2017年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻
表6 其他机构对2017年全国商品房市场的预测
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机构
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2017年全国商品房市场的预测
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|
穆迪
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|
|
世联行
|
|
|
克而瑞研究中心
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-
预计2017年开发投资额仍保持低位，上半年仍有一个探底过程，下半年随着市场变化或会有企稳回升，全年增幅维持在0-5%区间内；
-
考虑到从拿地到开工本身有时间规定，且房企快速销售后也面临补库存的需要，加之数据基数效应，预计整体2017年新开工面积增速仍能维持在10%以下；
-
2017年商品房销售面积的下滑毋庸置疑，预计总成交规模将保持在2015年的水平，约13亿平方米左右。
|
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中金
公司
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|
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海通
证券
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|
|
国金
证券
|
|
|
瑞银
|
|
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中信
证券
|
|
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招商
证券
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-
全局房价将于2016Q4 见顶，2017 年进入小周期调整阶段，但边际供需格局逆转并不显著、开发商资金链整体收紧程度也不明显、通胀预期升温等共同导致房价相对刚性，预计指数跌幅个位数；
-
2017 年新开工下降5%-10%、前低后略高、二线降幅略大；
-
2017 年投资增速放缓至0-5%、前高后低、二线增速相对略低。
|
|
中指
研究院
|
-
商品房销售面积降幅将达到12.8%-14.8%，其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓；
-
全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅在3.0%以内；
-
2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，推动投资增长，房地产投资增速在2.5%-4.5%之间；
-
价格方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。
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明源地产研究院
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同策
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中原
地产
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资料来源：各机构发布的2017年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻
通过对11家研究机构预测值可知，2017年商品房成交量同比增幅的预测平均值为-9.2%。相比2016年10家机构0.9%的平均预测值及2016年22.5%的实际值，各机构普遍对2017年商品房成交量较为悲观，基本都认为会下降，多家机构预测值均在-10%左右，其中中信建设最为悲观，预测值达到-17.1%。11家机构中，只有中科院相对乐观，预测成交量仍将实现小幅正增长，增幅达到0.5%。
通过对5家研究机构预测值可知，2017年商品房成交均价同比增幅的预测平均值为0.6%。相比2016年5家机构4.3%的平均预测值及2016年10.1%的实际值，各机构总体对2017年商品房成交均价涨幅保持谨慎，但5家机构方向性也存在明显差异，3家预测正增长，2家预测负增长，其中信达证券较为悲观，预测值为-5.3%，易居研究院则相对乐观，预测值为5%。
3、主要机构2017年房地产指标的预测值总结
表8 主要机构对2017年4个房地产指标的预测值总结
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机构
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2016年主要机构预测平均值
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2016年
实际值
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2017年主要机构
预测平均值
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2017年上海易居房地产研究院预测值
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房地产开发投资增幅
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2.5%
|
6.9%
|
3.2%
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4.0%
|
|
房屋新开工面积增幅
|
-1.2%
|
8.1%
|
-2.8%
|
3.0%
|
|
商品房成交面积增幅
|
0.3%
|
22.5%
|
-9.2%
|
-5.0%
|
|
商品房成交均价增幅
|
4.3%
|
10.1%
|
0.6%
|
5.0%
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资料来源：国家统计局、上海易居房地产研究院计算整理
上表对主要机构2016年及2017年房地产指标预测/实际值进行了汇总。在房地产开发投资增幅、房屋新开工面积增幅、商品房成交面积增幅、商品房成交均价增幅等4个指标中，2017年主要机构预测均值除了房地产开发投资相对乐观外，其他3个指标整体上都保持相对谨慎甚至悲观。显示行业相关研究机构普遍对2017年中国房地产市场不太看好，主要是2016年市场持续复苏，部分热点城市市场火爆，从而引发了四季度以来又一轮房地产政策的收紧，年末市场已呈现逐步降温的态势。因此，2017年在整体政策环境不变的情况下，市场仍将延续进一步降温的势头。上海易居房地产研究院在房地产开发投资指标预测上，与主要机构预测均值基本一致，在房屋新开工面积和商品房成交均价两项指标预测上，表现得比主要机构预测均值更为乐观。
结语：研究工作是一个不断反思——提升——再反思——再提升的过程。通过比对2016年主要相关研究机构的预测值与国家统计局公布的实际值，发现行业相关机构对房地产市场的实际情况了解不够，对货币金融政策等外部因素对房地产市场的影响估计不足。表现为对2016年国内房地产市场供应端和销售端的严重分化现象预判不足，对房地产开发投资和房屋新开工两项供应指标预测过于悲观，而对商品房成交量和价格两项需求指标过于保守。
此外，分析主要相关研究机构对2017年中国房地产市场的预测，我们能发现，预测房地产走势的相关主要研究机构越来越少，更多的是证券类研究机构，各类研究机构持有更加谨慎的态度。同时，去年唱空中国楼市的一些国外机构，近几年已经不预测了，或者也和国内研究机构方向上基本一致，也更加谨慎，如标普、穆迪、惠誉等机构。
作者：易居房地产研究院
