专栏名称: 环线房产咨询

最全面、最客观的上海楼市分析、区域潜力分析、楼盘价值分析

长宁的三区乱斗

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-10-24 17:33

正文

在浦西七大市区中，长宁区的发展最为均衡。

从1980s开始，长宁先后抓住了虹桥开发区、2000年楼宇经济、2021年大虹桥战略三次腾飞机会，自东向西发展脉络打通。

回顾2023年上海各区GDP，长宁区人均GDP排名全市第二，GDP增速更是排在全市第一！

在长宁高水平的均衡发展之下，长宁内部各板块的差距也在缩小。

尤其是中山公园、古北二期和天山在这些年趋于同质化：

都没学区概念可炒作，产业区都划入了城市CAZ，2000年后的房子都差不多，甚至连缺点都很相似...

在经历这一轮楼市洗牌之后，三大板块的房价更是逐渐靠拢，正式开启了长宁的“三分天下”。

买房怕买错，问问环线怎么说 ↓↓↓

中山公园

中山公园是长宁人心中的传统市区，百年前就是租界后花园，底蕴三者之中最为深厚。

进入新世纪的发展得益于长宁2000年后实施的大规模旧改+楼宇经济。

2000年初真如副中心实际功能的缺位，助力中山公园的迅速崛起。

时局给了发展机会，中山公园也凭借亮眼的配套接住了：

2007年底，上海一共开通了8条地铁线，中山公园就占了其中三条。

直接和当时的人民广场、徐家汇肩并肩。

商业体量庞大，尤其是2005年中山公园龙之梦开业，至今都是上海人气霸榜的存在。

整个长宁医疗资源相对普通，但中山公园实际却能享受静安、徐汇资源。

直到现在，中山公园的地段和配套优势都是三大板块中竞争力最强的。

至于住宅，因为2000年受港资开发商影响较大，中山公园的第一批改善商品房港风浓郁。

这批集中建造于2000-2005年，在三大板块中房龄最老。

这些房子的特点是以涂料外立面为主，容积率高，户型设计在今天看来并不合理，车位比紧张。

不过就当时而言，往往是这种高容积率和层高的住宅，才匹配得上人们对中山公园是市中心的定位。

长宁本地的第一波改善置业、体制内leader和长宁本地中产基本被中山公园收入囊中。

随着城市发展板块轮动，中山公园优势逐渐被追平。

和龙之梦的定位一样，板块房价也走上大众化亲民路线。

加上缺乏学区概念炒作，逐渐成为内环价格洼地：

板块均价比徐家汇少了将近2万/平，和普陀长寿路一个水平。

但价格相对实惠、群众基础更高的中山公园这一轮楼市回调中，整体表现出较强的抗跌能力，商品次新平均跌幅仅19.46%，略胜其它两个板块。

在长宁2035的规划中，中山公园顺利划进了CAZ，区内嫡长子地位不可动摇。

只是但从楼市来看，中山公园的房子在当下看来已经有些落伍未来想象空间有限，对长宁本地中产来说算是性价比较高的选择。

新政接连不断，利好哪类产品？

哪些板块需要出逃、哪些值得买入？

扫描下方二维码

免费获取环线楼市专家建议

古北二期

古北政策红利的结晶，硬生生为长宁创造了一个特定时代的富人区：

在长宁富人区里，镇宁路有租界的历史因素，因而在后期较受港澳台、华侨富人追捧；
西郊在上世纪三十年代就是沪上名流、民族资本家的后花园，低密和限高藏了不少沪上隐贵；
古北的却是因为上世纪八十年代建设的虹桥经开区，靠日韩籍高管和一些海归新贵发家。

虽然底蕴不如中山公园，但古北却为家长挣了最多面子。

曾经古北一期一个马桶价格比普通上海人一年工资还高，老百姓赋魅说“日料比东京还正宗”，比内环内更像国际大都市。

今天的古北虽辉煌不再，位置也不如中山公园在内环内，但地段价值依旧稀缺。

板块紧邻内环，自驾走内环高架和延安高架十分方便。

教育资源接轨国际，私立、民办就读率高。

早年商业能级下滑比较明显，全国第一的家乐福倒闭，高岛屋人气稀疏、南丰城、尚嘉中心距离稍远。

住宅方面，主要看古北二期。

古北二期建设时间开始于2003年，房龄处在中山公园-天山之间，当初开发时的定位是面向日韩籍高管以及涉外人士。

二期最大亮点是一条黄金城道将社区功能发挥得淋漓极致，不仅是古北业主的消费场所，更是社交休闲场所。

在上海再难找到这样一条闹中取静、优雅小资的大社区步行街。

围绕黄金城道分布着古北二期最顶流的六个花园小区；

外立面基本贴的是进口防水面砖，容积率以及当下的物业管理都胜过中山公园，车位比依旧是个问题。

随着日韩贸易式微，联洋、碧云新一代国际社区崛起等因素，古北作为第一代国际社区的稀缺性被稀释，地位直线下滑。

因此古北二期的房价也从富人区地位降级到了中-高产板块，掉进中山公园、天山一个赛道。

即使如此，对于当下的普通中产而言，拿下一套古北二期三房还是比中山公园更吃力。

在这一轮房价回调中，古北二期的六大花园平均跌幅超过20%，小户型跌幅甚至超过30%，相比之下较为惨烈。

上半年的经济大家也都知道，古北日韩籍和港澳台业主占比相对高一些，套现跑路的 价格刺客 也相对更多。

再加上今年新房市场的打击，总价2000万以上的新房豪宅成交量创下近十年新高，精准打击了以大3房为主流的古北楼市。

和中山公园的问题类似，古北二期的户型、车位比、外立面以及成长性都有深深的时代烙印，最优质客户流失是必然。

处于居住阶层大洗牌背景下的古北二期，这轮抗跌性输给客群基础更稳定的中山公园也不奇怪。

精研全市板块独家买房买房逻辑分析

扫描下方二维码

免费咨询更多板块买房避坑建议

天山

天山的故事分上下两部：

1952年上海“两万户”计划的天山工人新村及后来衍生的天山一条街文化；
下部则是2000年之后，借力长宁大规模旧改和中山公园一样走上楼宇经济的道路。

天山底蕴不如前二者，位置也只是中内环之间，但在长宁发展格局中有优势站位：

东侧是中山公园，长宁传统的中心；

南边是虹桥经开区和古北，曾经比市区更市区。

夹在中间的天山更像是两个板块的发展融合区，既有国内的数字化经济、也有日韩的商务贸易企业。

强强联合之下，天山反而成了长宁隐形的经济地标。

全上海三栋百亿税收商务楼，前两个是在顶级地段的恒隆广场和国金中心，第三个是天山的金虹桥国际中心。

所以相比起中山公园和虹桥经开区，天山的产业实力目前最强。

居住层面的配套完全达到内环内板块标准：

汇金百货、巴黎春天、百盛优客、绿地缤纷城，2/15号线双轨交，北横通道、内/中环高架...

长宁的三区乱斗

正文

请到「今天看啥」查看全文