政策压力下，看龙湖如何实现200%的增长

文／克而瑞研究中心  房玲、易天宇

2017年5月8日，龙湖地产发布公告称，企业于4月单月实现了合同销售170亿元，分别同比增长了162%。事实上从2017年开始，龙湖的销售规模就已惊人的速度不断增长，前4月各月的销售同比增长都超过了150%，高速增长的背后究竟是由何导致的？未来又是否能够继续保持这样的高速增长呢？

累计销售增长200%，1100亿指日可待

2017年4月单月，龙湖地产实现了合同销售170亿元，同比大幅增长162%，合同销售面积为120万平方米，同比大幅增长150%。2017年1到4月，龙湖地产累计完成合约销售600亿元，同比大幅增长200%，合约销售面积403万平方米，同比增长了184%。从近12个月的销售数据来看，龙湖地产除了去年的11月同比下降之外，其余每月的同比增速都较快，尤其是进入2017年后龙湖地产每月的销售同比都维持在150%以上，其中2017年的2月更是达到了415%。在销售业绩的大幅增长下，龙湖地产前4月就已完成了年度目标1100亿元的55%。预计今年在市场和充足的货源带动下，企业可轻松突破1100亿。

龙湖销售的快速增长主要是由于龙湖今年改变了供货节奏。由于对2017年二三季度市场的不确定性，龙湖地产将2017年的可售资源尽量布局在了上半年，从而达到货量节奏和市场的匹配。2017年龙湖地产共有1700亿的可售资源，其中于2016年未销售完而留到2017年的共有475亿，由老项目推出的新期项目共有670亿，其余大约555亿的则为全新项目。据邵明晓于业绩发布上表示，这些项目的推出都会适当前调，原本三季度的项目调至二季度，而二季度的则调至一季度，除去大部分的全新项目会在2017年下半年推出外，剩下的老项目都将会集中在上半年推出。据不完全统计，2017年1-4月龙湖的推案面积实现了翻倍增长，且不少项目销售去化良好，多次加推，如常州龙湖龙誉城、杭州龙湖水晶郦城等等。

2017年前4月龙湖地产于环渤海地区推出了多个项目，其中，4月份开盘的大连星海彼岸项目签约套数300多套，居大连全市商品房签约榜的榜首；天津天宸原著4月21日开盘后，签约额也超8亿，位居天津商品住宅签约榜的前三。2017年前4月龙湖地产于环渤海地区共录得了217亿元，占到了总销售的36%。此外龙湖于中西部及长三角的销售成绩同样较好，分别为151亿元和165亿元，分别占到了总销售额的25%和28%。 

其实不仅龙湖，许多企业在2017年开年以来都在抢收，这也导致了房企前4月的合约销售的普遍增长。据克而瑞公布的前4月销售排行榜，TOP3和TOP30的金额门槛均已超出去年上半年水平。而对于政策逐步加码的一二线城市，龙湖地产则会对项目的价格进行相对的调整。在2016年的业绩发布会中，龙湖地产总经理邵明晓就表示：在限价情况下，部分项目的销售目标只需要能达到20%到30%的毛利水平，而原先能卖一万的则放到了八九千。由于价格的相对向下调整以及在营销方面的力度加强，2017年前4月龙湖地产的项目大都销售较好，去化较高。

此外值得注意的是，随着销售的快速增长，龙湖地产也在加紧时间补仓。2017年前4月，龙湖地产已累计拿地建筑面积445万平方米，同比2015年增长了293%；拿地权益金额为211亿元，同比增长235%。此外在融资方面，龙湖也是动作不断。2017年2月、3月，龙湖地产分别发行了第一期和第二期绿色债券，债券规模分别为30.4亿元和10亿元。此外在近期的5月10日，龙湖地产还获批了发行总额不超过人民币80亿元的附息中期票据。强大的融资能力不仅为龙湖提供了源源不断的资金来源，也保证了企业财务的健康稳定，为其在土地市场上的开疆扩土和销售的加速扩张提供了有力保障。

总体来看，龙湖销售的快速增长主要是由于龙湖的供货节奏以及市场和布局城市的配合，未来5月龙湖仍将会有不断的新品项目继续推出，除去北京景粼原著、重庆新江与城、杭州春江天玺、济南春江郦城等老项目将会陆续推新之外，还将会有全新项目杭州天钜的推出。预计随着未来项目的不断面市将会继续为企业销售的快速增长提供保障，但是在放低价格预期的基础上，规模实现了快速增长，但是未来利润可能会受到影响。

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