PART
01
结合榜单看，2021年的浙江市场具体呈现以下几大特征：
►
头部销售额破千亿 寡头竞争趋势明显
绿城在流量榜、权益榜、全口径榜单的销售金额均破千亿，且均列头部位置，这也是头部房企在浙江市场首次实现销售额破千亿，占比接近浙江全省容量的1/10。
绿城、滨江、融创、万科已形成固定阵营，在销售额维度下的三大子榜单中均位列TOP4：
-
从流量榜看，绿城、滨江、融创、万科流量金额均超680亿元，
TOP4门槛为686.30亿元
；
-
从权益榜看，绿城、滨江、融创、万科权益金额均超550亿元，
TOP4门槛为558.91亿元
；
-
在全口径榜中，绿城、滨江、融创、万科依然分列前四，
TOP4门槛为753.77亿元
.
与此同时，
TOP4集中度再加强，寡头竞争
趋势明显
。
以流量榜为例，4强销售总额超3800亿元，
占TOP20总销售额的44%
，而去年这一占比仅为38%，提升6个百分点；TOP20的总销售额较去年增加1900亿元，其中，
仅TOP4的合计增加额就达1260亿元
。
与去年的榜单相比，今年的销售榜出现了两个新面孔，分别为
华润和宝龙
。这两家房企均在流量榜、权益榜以及全口径榜占有一席之地。
华润
：
除杭州的亚奥城贡献超
100
亿元销售额外，宁波的江望悦府、中国湾头·星湖湾，温州的华润置地九悦等
贡献额排名前列的项目
，均是综合体项目，甚至是
TOD
上盖综合体。
宝龙
：江汇城和星创城是宝龙销售额最大的两个项目，合计销售额近120亿元。这两个项目均为综合体项目，除住宅开发外，还涉及商业、办公等业态；
可见，
拥有商业管理等在内的多元能力的开发商在当下的竞争力优势开始突显，尤其是随着土地征收成片开发的提出，能做到赋能区域和城市的开发房企将占得先机
。
从拿地榜看，不论是拿地面积榜还是拿地总金额榜，浙系房企表现亮眼，几乎占据半壁江山：在拿地面积榜中，占据9个席位；在拿地总金额榜中，上榜数量达到7家。
值得注意的是，在这些浙系房企中，出现了不少地方性房企的身影，比如海宁鸿翔、万固集团、商城房产等。
此外，金融端的收紧，具备资金优势的央企、国企回归势头较为猛烈，包括中铁房地产、中国金茂、保利发展、华润置地等企业均榜上有名。
2021年浙江的土地市场，总体
呈现浙系、国央企、区域龙头“三分天下”的局面
。
PART
02
下文将通过对典型企业的具体分析，展现市场深度调整下，房企的不同应对之策和运维打法。
► 绿城中国：节奏把控精准，据点城市稳定输出
绿城
毫无疑问是浙江榜的大赢家，在此次发布的五个子榜单中，均处于头部位置。
亮眼的成绩源于绿城对节奏的精准把控，即逆周期拿地保利润，同时又成功绕开市场下行期进行销售
：
杭州、宁波作为绿城的两个据点城市，合计流量销售额超千亿，占其总流量销售额的73%，贡献巨大。
除了两大据点城市的稳定输出，绿城还
将布局路径与产品发展方向相统一，最大化发挥品牌价值
。
有选择地深耕高能级城市，发挥产品和品牌优势，加之对节奏的准确把握，确保并扩大了绿城在浙江市场的绝对占有率。
► 德信地产：持续迭代产品竞争力
与去
年在榜单的表现相比，
德信
今年可谓更上一层楼，流量榜、权益榜均实现名次提升，尤其是流量榜，更是位居TOP7，同时在全口径榜，也占据TOP7位置。
究其原因，产品打造能力的提升，对于德信在销售端的加成作用越来越明显。
一方面，高端项目“功不可没”
。
像温州的江山云起、台州的江山云和，两个高端产品合计流量销售额近40亿元，
而这两个项目都是德信江山系的代表产品，江山系正是德信继云庄系之后打造的又一高端产品序列；
另一方面，刚需、刚改项目市场认可度高
。
例如德信在杭州临平的观湖之宸，单盘销售额破25亿元；其在萧山乡镇打造的滨望之宸，单盘销售额也突破了13亿元，且在市场下行期推盘，仍能取得不错的去化。
从德信今年的拿地情况看，拿地跨度比较大，既有市本级核心区域的地块，又有下属县市的地块，这与其在产品上可发挥空间较大不无关系。
除了建立了成熟的产品体系，德信也积极投身TOD、未来社区、旧改等领域，并率先开始健康智慧科技住宅体系的开发。
面对快速变换的市场，德信以产品为基石，迭代竞争力，不失为好的应对之策。
► 荣安地产：以深耕促发展，以项目立口碑
荣安
在销售榜和土拓榜五个子榜单中均榜上有名。其中，在销售榜三个子榜单中，均进入TOP10 阵营。稳定的表现源于荣安的“两手抓”，
即以深耕促发展，以项目立口碑
。
在投资端，坚持以深耕促发展，且
主要在宁波都市圈、杭嘉经济圈等高能级城市布局
。
荣安今年的布局重点主要在宁波、嘉兴、温州、台州一带，
在宁波拿下6宗地块，嘉兴也有4宗地块收入囊中
。这与其主力业绩产出城市相符合，
大本营宁波业绩产出最多，占比超50%；其次是杭州、嘉兴一带，占比在22%左右；接着是温台一带，占比近20%。
在产品端，坚持
以项目立口碑，提升品牌认知度
。
典型如荣安在温州瑞安
滨
海新区的发展，荣安以其第一个项目荣安府打响知名度，树立口碑之后，随之开发的万松荣安府，因客户对其产品的认同实现热销，单盘贡献销售额近20亿元。
