投资热钱正在撤离一线……

热钱开始撤离深圳了。

数据显示： 3月末，深圳市本外币各项存款余额103551.04亿元，同比虽然还增长了15.1%，但值得注意的是，环比下降了。

图片：刘晓博说财经

而在之前的近半年时间，深圳的资金增长速度维持在20%左右，每个月平均增加约2000亿。

但3月份的资金总量对比2月份下降了1891亿元。

数据背后反映的是投资热钱正在撤离深圳，这种钱，包括本地和外地的。

从上图来看， 深圳的资金增长速度和楼市行情基本保持一致。

深圳这轮上涨就是从2019年取消豪宅税开始的，2019年12月深圳资金增长开始加速增长，中间虽然经历了疫情和调控升级，但趋势依旧不变，一直持续到今年的3月份，增速开始放缓了。

最大原因就是对二手房执行指导价，即便是做jyd也只能按指导价来执行，这是直接暴力去杠杆，而且银行也在严查违规资金流入楼市。

西部市场价和成交价相差极大， 比如宝中片区。

这里本来就是一个刚需和刚改的片区，只是被投资客炒的太高了。

现在市场价14-18万，指导价只有8-10万，首套首付3成变6成。

请问还有多少刚需和改善买得起呢？不降价怎么成交？

大家从楼市里赚不到钱了，所以也吸引不了资金再来投资深圳楼市了，除非是去打新，但这个打中的几率毕竟太小了，资金量也不大。

最近樱桃团队深入深圳各个片区，走访了上百家中介门店发现： 深圳房价真的开始跌了！

这一轮投资客爆炒领涨的宝中和前海首当其冲，一些杀猪盘一两千万的房子降价一百万也没人去谈价，买家都在观望，只看不买，成交量已经冰封。

因为去杠杆太厉害了，刚需根本接不起盘了。

还有投资客看好的远郊网红片区，比如光明、沙井，房价都飙到8万多了， 现在站在山顶也是风雨飘摇，成交量暴跌80%以上。

所以投资客集中的片区，泡沫往往也是最大的，一旦暴力去杠杆，就会受影响，大家一定要注意这个风险。

还有一些不带学区的老破旧，比如梅林、布吉、竹子林，老房子集中的地方，反而不抗跌。

但顶级豪宅丝毫不受影响，比如三大豪宅片区，深圳湾，华侨城，香蜜湖的高端豪宅都很坚挺。

华侨城新天鹅堡5000万以上的房子反而成交的好，华侨城东西组团一两千万的老破大反而降了15%。

所以调控对富人是真没影响，富人买房不需要贷款，核心地段的顶级豪宅属于稀缺资产，他们卖了也不知道拿着钱干什么去，所以好房子都不会卖。

另外，好的学区房影响也相对小，当然成交量下跌是肯定的，你如果急卖的话也是要降点价的，只是相当还算坚挺。

而原来被投资客和刚需都歧视的深圳东部呢，本来去年涨的就不算多，但因为价格和指导价相差不大，所以有些房子反而涨价了，而且都比较安全。

因为涨的少嘛，大家买了都不会担心跌多少。

但4月份整个深圳的成交量都是剧烈减少的，每个片区都是至少腰斩。

我身边一些中介朋友最近和我吐槽，新年到现在别说开单，就连带看都没几个。

要是这样下去，只能去跑滴滴来维持生活了。

指导价刚出台的时候，很多业主不愿降价，死扛。

但问题是买家不是不想买，而是买不起。

深圳两轮调控。

第一轮715，把外地投资客赶出深圳。

第二轮208，增加本地刚需的购房成本。

深圳的地少人多，短期想增加供给是不大可能了，那只能减少购房需求。

量在价先，成交量下滑了，也必然带来价格下跌。

另外我今天在上海踩盘，去前滩看了一下，上海楼市的下跌速度比我预想来的快。

我原本以为调整要到下半年的，有时候市场往往都会超出预期，这次来的快去的也快。

等我全部踩完后我会专门再写一篇上海的。

目前上海学区房有所下跌，主要是上海学区房改革刚刚出来，市场会有一个消化期和恐慌期，很正常。

最典型的就是浦东梅园板块， 30多平的小户型去年这个时候在480万左，今年涨到了720万，短短大半年涨幅高达50%。

根据上海学区房攻略报道， 今年这个片区的成交基本为零，但挂牌量却急剧上升，同户型的价格已经从720万跌倒650万。

类似的例子在上海还真不少，包括陆家嘴，闵行春申等去年涨幅最大的区域，都出现了回调。

不过学区房长期来看还是有价值的。

最近北京市住建委称，要严惩炒作学区房、经营贷流入楼市等现象，同时探索建立联合惩戒机制、加大企业的违法成本。

今天海淀区为了打压学区房， 针对学区房又出了一个政策。

有的人就评价说，从明年开始，如果想给孩子在海淀区上个好学校，孩子还没生就得提前备好了，否则读不了。

北京的市场完全不欢迎投资客，最近我跟一个投资公司聊天，他们准备完全撤离北京了，把手上剩下的几套房子全部出掉，玩不下去了。

广州这周也加码调控，没有了投资客的支撑，行情也很难持续下去了。

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来源丨樱桃大房子

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