自2017年以来，住房租赁政策频出，未来长租的风口有多大？作为A股唯一的专业房地产代理顾问和公寓租赁标的，世联行具有一定的研究价值。不过，其股价从去年政策提出之后，随着话题的炒作一路暴涨，但2018年以来又持续暴跌，从哪来回哪去，那么，长租公寓的现实是什么？世联行的基本面又怎么样呢？
01
2017年，中国住宅销售面积增长了7.7%，达到14亿平方米，不少业内人士都认为，一手房交易规模已基本达到峰值，未来很有可能步入低增长甚至下滑时代。当然了，这种判断也存在一些争议。
但无可争议的是，一线城市的新房已越来越少，面对一线的高房价，很多人已无力负担，未来租房者的占比将越来越高，对专业租赁服务的需求将越来越大。
目前一线城市首次置业平均年龄已突破35岁，租赁生命周期被拉长至10年以上，这给长租市场的发展打开了空间。对于开发商来说，传统住宅地产经营模式的增长空间似乎已较为有限，那么也意味着未来存量市场的重要性将日益凸显。
相比于传统的买地、盖房、出售这种简单粗暴的盈利模式，存量市场的内涵更广，也更精细，包括二手交易、租赁，以及伴随这两者而衍生的金融、装修、管理等诸多服务。目前的业务模式大概有二手房经纪、资产服务（商业楼、写字楼、长租公寓）、金融服务等。
除了金融服务之外，其他的无论是二手房经纪还是资产服务，利润率都要比一手业务低得多，原因也很简单，既然是二手业务，赚的自然是二手的钱，一手的大头已经被别人拿走了。加上做存量市场，还有许多前期投入，比如一次性购买或租赁的支出、装修改造、软硬装配置等成本，所以盈利期是比较长的。
简而言之，资产服务不是一夜暴富的行业，而是细水长流的行业。
所以，长租市场的发展，其实存在着很多的不确定性。具体而言：
一线城市是二手租赁的最大市场，确定性最强，但是经营长租公寓的利润率很低，因为获取资产的成本很高，集中式房源很少，像自如的房屋绝大多数都是一个一个和业主谈下来的，也即分散式。自如号称长租公寓巨头，管理了50万间房源，拥有百万自如客，从2011年开始到现在，也发展了7年时间，但CEO熊林表示，谈盈利还太早……
另一个有些名气的新派公寓，在北京管理的门店不过寥寥3家，房源也不过几百间，但由于人家在2013年以2.2万/平的价格买下了朝阳CBD的森德公寓，目前已经实现盈利，够他们CEO王戈宏嘚瑟好多年……
二线城市来说，目前可能是发展长租公寓的较好据点，因为当下正经历着一线城市产业和人才向二三线流动的过程，北京和上海去年就出现了人口净流出。
一方面获取资产的成本很高，另一方面租金走势有较大不确定性，所以世联行认为，一线租金的增长空间已经不大，而二线城市还有一定的上升空间。
不过，不管是对一线还是对二线城市来说，最大的不确定性仍在于，商品房市场以买房需求为主导向以租房需求为主导转换的时间点，对于近两年大规模扩张的长租公寓来说，踩不准这个时间点，或者不注重盈利能力的提升，那么很可能被耗死。
中国人的房产情结严重，即使在北京上海都心心念念想买一套房，何况其他城市。2013年的时候，商品房销售面积达到11亿平方米，当时业内人士都认为，房地产市场的巅峰已过，大概10-11亿就是销量的峰值，地产行业已经进入下半场。
然而谁能料到，从2015年开始，楼市又掀起一个波澜壮阔长达两年的上涨周期，2016年商品房销量增长了23%，2017年达到14亿平方米，未来会否突破这个数字，不太好说。
对于尚未置业的年轻人来说，到二三线买房子，还可以负担得起，对于已经在一线有房子的人来说，把房子卖了，到二三线去过云淡风轻的日子，岂不舒服？我们已经经历了一次把二三线城市房子卖掉付一线首付的过程，举全国之力托起了一线的房价，那这个过程再倒过来，有什么不可以？世事难料。
所以，虽然租赁市场的爆发存在一定的确定性，但并非没有风险，资产服务本身的业务模式就存在很多风险点，再加之市场的风险，人口流动趋势变化的风险，可以说，风险还是蛮大的。
02
针对这些风险点，选择成本合理、确定性较强的区域进行布局，稳扎稳打，不搞盲目扩张，可能才是生存之道。对此世联行的思路也很清晰。
第一，不去人多的地方。
长租市场目前还没有过硬的品牌，而且区域性很强，没有全国性的公司，看似一片蓝海，市场空间很大不假，但竞争也是相当激烈。跑马圈地时代，先把位置占了再说，对于地产商来说，就是拉大旗作虎皮，先把地拍了款贷了，后面再见机行事。
面对财大气粗的开发商，很多创业型公寓其实也不值一提，蛋糕虽大，也不是你想吃就能吃。都说A股长租标的就世联行一个，但目前万科、保利、龙湖都已宣布进军租赁市场，分分钟所有地产股都可以变成长租标的。
不过，对于过去的住宅地产来说，资金和土地就是硬实力，谁有钱，谁有地，谁就赢得有利地位，但在存量市场，说不定游戏规则会发生一些变化。
万科在北京海淀区五环外的翡翠书院，50个亿拍下的地，只能租不能卖，出来的预租方案是月租1.5万起，10年180万起，租金一次性付清。但即使是全部一次性收10年租金，也只能收回拍地成本的2/3左右，还不算其他的建安装修成本等等，万科表示需要满租30-40年才具有回本运营能力，实际回报率不到2%，意思是还不如放定存。
所以，在存量市场，拼的不是硬实力，而是巧劲。
面对这种激烈的竞争态势，世联行认为一线城市布局成本太高，且租金增长空间有限，租金差小，而二线城市则有较大的发展空间，所以主攻二线城市。
世联红璞公寓现在已经实现运营的有3.5万间，横向比较来看，自如50万不说了，万科泊寓有3万间，龙湖冠寓1.5万间，魔方公寓3万间，乐乎青年社区2万间。
所以除了自如，当下其他公司基本都在同一起跑线上，但布局地区是一个至关重要的因素。目前红璞公寓在广州、杭州和武汉的市场占有率都是第一，这是一个比较有利的优势，另外就是比谁未来的融资和资产获取成本更低，整合运营和服务能力更强。
第二，明确自身做服务的定位。
长租公寓有两种模式，一种是重资产模式，就是把资产先买下来再出租；另一种是轻资产模式，也就是二房东模式，把资产租下来再重新包装后租出去，赚的其实是服务的钱。
这两种模式，都有优劣之处，关键在于成本、收益和服务价值。存量市场不是一锤子买卖，是一个不断选择和体验的过程，公寓的品牌和服务价值打造出来了，租金差就有望上升，就能产生源源不断的现金流。
世联行的董事长陈劲松说，服务是有价值的，如果服务不挣钱，就不是生意，是死意。无论流行什么思维，这是安身立命的第一思维。
应该说，世联行对自身业务的安全边际和核心竞争力的认知是比较清晰的，目前公寓业务占公司收入的比例还不到10%，我们再来看看他们其他的服务做得怎么样。
03
世联行是做代理销售和顾问策划服务起家，在代理顾问领域市场占有率第一。简单来说，代理销售就是帮地产商卖房子，主要客户包括万科、恒大、保利等等，顾问策划是给开发商做从拿地到卖房的一系列策划。2012年之后，随着地产行业形势的变化，世联行又发展了资产服务、金融服务和互联网+等三项主要业务。
从历年报告来看，世联行给人的感觉，第一，较为稳健，上市以来，除了比较差的年景，其他年份都保持营收和利润的稳健且较快增长，从2008年到2017年，营业收入从5亿增长到82亿，增长了15倍，净利润从不到1个亿增长到10个亿，增长了12倍，经历了房地产三次周期，能保持这样的增长态势，并不容易。
近几年来看，公司的净利和营收增速有下滑趋势，主要原因是传统代理顾问业务收入增速在下降，尽管公司已逐渐转型，但整体业绩增长仍受到一定影响，不过新业务收入增长还是比较快的。考虑资产服务的投入较大，回收期较长，估计公司近几年利润增速可能会继续下降。
公司各项业务收入增长情况
第二，作为一家以代理顾问为传统核心业务的地产服务公司，世联行对中国房地产行业的了解颇深，不仅顾问策划做的出色，而且由于具备了这种能力，2008年以来，行业几个大的主要变化趋势基本都抓住了，不仅抓住了，而且一直走在市场的前面。
一方面，地产行业正在发生深远变化，另一方面，公司原有收入模式与行业周期性波动的联系过于紧密，如代理顾问业务与商品房销售好坏及开发增速密切相关，出于对自身核心竞争力和战略发展目标的清醒认知，从2012年开始，世联行已经往资产服务和金融服务方面进行大战略转向。
2013年公司的资产和金融服务业务已经初具规模，2014年提出祥云战略，电商业务铺开，并且持续实现高速增长，2015年开始布局长租公寓，到2017年的时候，公司原来占比高达70%以上的代理销售业务已经下降至50%以下，而互联网+、资产管理和金融服务收入占比达到29%、15%和9%，实现了华丽转身。
公司收入结构
毛利率方面，除资产服务之外的其他业务，均较为稳定，金融业务毛利最高，在60%以上，代理顾问在30%以上，互联网+盈利能力稳定上升。
主要问题在于资产服务，由于在资产和金融服务领域的扩张，公司近年来负债率逐渐上升，而且资产业务处于亏损状态，2018年毛利是-21.64%，这大概也是公司18年以来股价大跌的原因。
