海淀没爆，通州爆了！

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进入3月，购房者最心心念念的小阳春来了。而近几天的大会，高层也重申稳楼市、股市，这无异于为购房者吃了一颗定心丸。

然而，对于北京小阳春，我感觉大家的预期方向已然出现了偏差。

为什么这么说？在过年前，大家对小阳春的预期方向是海淀，海淀在年前出让了好几块核心靓地，比如海开的 颐海澐颂项目、功德寺双子星、朱房村双子星。

但是，由于规划和设计上的失误，备受期望的颐海澐颂迟迟不开盘，功德寺样板间今天才开，朱房村样板间还在赶工，致使这个小阳春，海淀楼市并没有好的发力点。

然而，“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”，让人诧异的是，来自“东土大唐”的“圣僧”通州，最近出了一个大爆款，就是来自招商蛇口的云璟揽阅。 首开推售230套，去化居然达到了90%，成交金额11. 46亿，硬生生在2025年初的北京市场撞开一个窗口期。

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云璟揽阅，一个此前并没有被过多宣传的通州新盘，却几乎日光?！这就有点意思了。

为什么小阳春的爆点是通州？海淀没爆，还有新盘没开的原因，那新房众多的丰台、大众热捧的昌平，为什么没有取得通州这样的热销？

其实，通州的楼市购买力，是仅次于东西海朝的。

咱们先不谈精细的GDP和经济实力比较，就谈比较笼统模糊的经济圈层印象。

例如 海淀主打的是“ 知识经济” ，基本盘是高校圈和互联网寡头。全中国最核心的官办科研，民营科研力量都在海淀。

朝阳主打的是“商业经济” ，基本盘是国贸CBD商圈，三里屯工体商圈，燕莎亮马河使馆区商圈。

西城主打的是“总部经济” ，基本盘代表是金融街，西单商圈。还有最核心的总部的总部：ZN海，大会堂。

东城主打的是“古都经济” ，基本盘代表：故宫，天坛等古代皇家建筑群。前门步行街代表的老北京民俗风情旅游街，还有一个王府井商圈。

从这四个地区的核心竞争力看，通州超越是绝对不可能超越了。事实上，通州也没有心思跟这四个区的强项做竞争，通州它自己的优势是：

“市属国企总部经济”。

是啊，作为北京副中心，通州承接了大量北京国企总部的外迁，如华夏银行、首旅集团。

▲上个月“北京发布”就说， 今年通州首批搬迁市属国企新总部将投用。

当前，通州承接的不仅是北京市国企总部的外迁，还有大量央企总部和子公司的外迁。比如前不久迁回武汉的‘三峡集团’，行政总部+好几个子公司，最后都落户通州了。 这就是通州未来的核心竞争力。

正因为如此，相比2021年的房价高峰，北京16个区里，跌幅最大的是房山，房价最稳的就是通州。

当然，由于通州此前双限购，通州楼市过去的涨幅也不大，遇到普跌时自然跌幅也小。

但总的来说，

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刚刚我们说了，通州的“市属国企总部经济”基本面，决定了通州不缺楼市购买力，但难点在于， 项目想要热销，还需要有好的地块素质、设计和操盘。

从地块素质看，云璟揽阅很不错。其位置处于梨园镇，这里是城市副中心的核心要地，整体城市成熟度很高。小区距离1号线梨园站约400米，只需步行数分钟，而且，周边生活设施一应俱全，地铁+商场+公园环保，北京人看重的教育资源有运河小学，医疗配套有潞河医院，比之城六区亦毫不逊色。

只是，地块素质是先天因素，我们谈小阳春热销，有借鉴意义的是设计和操盘这些人为后天因素。

因此，在设计和操盘方面，云璟揽阅的热销就很值得一说—— 云璟揽阅是通州首个“好房子”，招商正是依靠自身的运营能力，卡在政策诞生的时候推出这款爆品项目，才创造了一个小阳春全新爆点的。

▲产品力，已成为当下项目成败的决定性因素。 而对于制约产品力的建筑新规，我的整体感观是， 通州在“好房子”上的执行力度和速度，强于东西城大部分地区，因为通州头上的“紧箍咒”基本没有，作为北京地方政府治所，通州是充分自己说了算的，想怎么折腾怎么折腾（除了变态的限高令）。这就是通州的政策背景优势。

也正是在这个政策背景下，在好房子新规出来后，云璟揽阅项目迅速对产品进行精细化拆解和改造：

比如客厅打造了拥有270°环幕落地窗的「云端会客厅」，让窗外的流云与城景都成为家装的一部分；

比如玄关悬浮柜暗藏感应灯带，中西双厨岛台配珐琅板磁吸收纳，主卧飘窗秒变迷你茶室，每个细节都在说：生活不必将就。

......

由此，从这方面看， 优越的“好房子”政策背景+项目团队强大的创新力和执行力，是通州云璟揽阅取得成功的最主要原因。

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坦白说 ，打造通州第一个好房子项目，相当于招商响应了国家“打造好房子、行业止跌企稳”的号召。

在这号召之下， 招商相关团队，从样板间开放至开盘只花了21天时间，创造了行业的一项纪录 ，向市场奉献了云璟揽阅这么一个好房子产品，推售去化率达到 9 0%！

是的，仅仅21天！在我的印象里，通州2023年-2024年，新开盘的7个项目，从样板间开放到推售，大部分都花了30-50天，最慢的花了59天！

显然，从拿地到备案到取证到入市开盘，招商一切都是最快的，项目团队拿出了全部的操盘实力和运营能力，抓紧为项目冲刺小阳春热销做足准备。

而也正是因为招商团队的这种工作 态度和韧性 ，招商几乎以其一己之力，彻底带动了通州楼市，乃至北京楼市的热销，重塑了行业三月小阳春的市场信心。

要知道，在此之前，大家都认为北京如果有小阳春的话，那大概会爆在海淀，通州不会在考虑范围内；

但现实是， 海淀没爆，通州爆了。

虽然通州楼市在“市属国企总部经济”的加持下不缺购买力，火爆也不算奇怪，但你要知道，此前通州双限购，通州楼市的平均水准就是不温不火，哪怕取消双限也没有想象中的大井喷大爆发。但是这一次， 通州云璟揽阅居然走在全北京的最前列，成为点燃2025年小阳春的第一把火，逆势之下干成几近日光，这真的就很 卓越 了。

一位现场抢到心仪房子的购房者告诉我，梨园已经12年没有新房项目入市了，招商让我们等的有些久了，但是还好，它终于来了。