酒店托管公司违约，房东如何维护自身合法权益？

山东高法 · 公众号 · · 2024-11-26 16:47

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鲁法案例【2024】713

（图源网络侵删）

酒店式公寓近年来非常普遍，作为一种投资方式，房东可以将自身购买的公寓委托给专业的酒店托管公司打理，统一装修、委托管理、定期收益，非常方便。但是这种行业也容易野蛮生长，如果酒店托管公司跑路或违约，该如何维护自身合法权益？

案情简介

2021年7月，赵某（甲方、出租方）与酒店托管公司（乙方、承租方）签订《酒店托管租赁合同书》，约定：甲方将房屋出租给乙方，甲方承诺签订本合同后，自甲乙双方书面签订该房屋交接确定书之日起，乙方享有3个月的免租期，用于乙方装修。双方确认，甲方支付乙方18800元作为酒店客房的软装费用。租金按季付，乙方必须按照约定时间定期支付房租，如乙方逾期未付，如果超过30个工作日仍然未能支付，甲方将书面通知乙方，且甲方保留解除合同的权利，双方还约定了其他事项。

上述合同签订后，赵某将案涉房屋交付酒店托管公司使用，并支付软装费，酒店托管公司出具收款收据一张。2022年1月、2022年4月、2022年7月、2022年10月、2023年4月酒店托管公司支付房租。2023年4月起酒店托管公司拖欠租金，赵某多次索要，酒店托管公司推脱支付，未再支付租金。2023年8月，赵某分别以短信、微信和张贴通知的方式向酒店托管公司发送通知，要求解除合同收回房屋，赵某于2023年8月收回案涉房屋。

为挽回损失，赵某将酒店托管公司起诉至法院，要求酒店托管公司支付拖欠的租金及其占用期间利息，将房屋恢复原状并返还软装费，补交免租期间房租，并支付违约金。

法院审理

法院认为，赵某与酒店托管公司签订的《酒店托管租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同行使权利、履行义务。

关于赵某要求酒店托管公司支付2021年10月至2023年8月期间欠付的房屋租金及资金占用期间的利息。案涉合同履行过程中，酒店托管公司存在迟延支付房屋租金的违约行为，已达到合同约定的解除条件，赵某于2023年8月向酒店托管公司发送解除合同的意思表示，酒店托管公司未对合同解除的时间提出异议，故案涉合同于2023年8月解除。酒店托管公司存在拖欠房租的违约行为，致使赵某的预期利益不能实现和受损，其应向赵某支付资金占用期间的利息损失，本院予以支持。

关于赵某要求酒店托管公司将房屋恢复原状并返还软装费的诉讼请求。案涉合同对于软装的具体范围与内容、软装后的具体效果等均未作明确约定，根据赵某提交的照片显示，案涉房屋内有基本装饰及设施，赵某认可公寓公司添置了部分家具，如桌子、床、洗衣机、沙发、冰箱，且同意按照合同后附房间软装预估价格表中载明的价格来扣除软装费用4200元。考虑到留置物品赵某亦尚可再行利用，赵某自行估价具有合理性，酌情由酒店托管公司向赵某返还装修费12000元，其余部分不予支持。

关于赵某要求酒店托管公司支付免租期房租及上述款项资金占用期间的利息。免租期的约定系双方当事人的真实意思表示，案涉合同约定乙方享有三个月的免租期，但未约定如出现乙方违约等情形应向甲方补足该三个月的免租期租金，在合同已约定违约金的情况下，赵某可通过主张违约金来填平损失。故对赵某要求支付免租期房租及利息的诉讼请求，本院不予支持。

关于赵某要求酒店托管公司支付违约金的诉讼请求。案涉合同约定，合同生效后，乙方未经甲方书面同意，中途违约退租的，应赔付甲方一个月房租作为违约金。如前所述免租期租金可通过违约金来填平，如违约金过低，可以由非违约方申请法院予以适当调整。本案，赵某称主张两个月租金的违约金是因为酒店托管公司并没有提前通知其要退租，一直拖延支付租金，无奈之下行使解除权，自行收回房屋，另外出租会导致房屋空置一段时间，会有一定的空置损失。本院认为，赵某提出的该主张具有合理性，综合考虑双方过错情况、租期情况、以及房屋可能的空置情况等因素，对于赵某提出的违约金按照两个月租金标准计算的诉讼请求，本院予以支持。

综上，法院最终判决酒店托管公司向赵某支付拖欠的房租及资金占用期间的利息、返还软装费12000元，支付违约金，驳回赵某的其他诉讼请求。

法官说法

根据法律规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，酒店托管公司存在违约行为，已达到合同约定的解除条件，致使赵某的预期利益不能实现和受损，因此应当依法赔偿房东的损失，支付拖欠的费用并按约定支付违约金。

法官提醒：酒店托管非常方便，但要事先考察好酒店托管公司的成立时间、公司人数、是否正规、是否有长期经营的打算及可能，以免遇到皮包公司或者小公司，发生跑路或经营不下去的风险。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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撰稿：崔存星

来源：槐荫法院

编辑：马聪聪

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