“5.17”新政之后，我们密集调研了深圳、上海、杭州等城市。
今天，我们旗帜鲜明的给出大家两个结论：
1、市场正在复苏，且深杭反弹最快；
2、总价400-500万，看杭州！总价700万以上，看深圳！
上周末，我们已组织杭州考察团。
本周末，两天进深圳！
葫芦娃老师亲自带队，看深圳最核心位置。
大碗楼市首次
“深圳考察团”
招募，名额
仅限六人
。
点击报名链接，和娃总一起深圳夜话聊房产。
今天咱们说个新鲜的，保证老少爷们儿大开眼界…
前几天上面开大会，刚刚说了“解放思想，拓宽思路”，第一个逮螃蟹吃的老登儿就杀出来了！
不是我说，这玩意儿要敢全国推广，原地炸锅都算轻的…
怎么回事儿呢？
安徽芜湖，6月7日出台了救楼市的一揽子大招，史称
《关于优化芜湖市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。
里面的13条房地产市场优化政策，涉及面相当感人，人才安居、购房补贴、以旧换新、二手房交易、公积金与商贷、保障性住房…
咱能想到的，人家芜湖全都替老乡们想到了！
其中还有这么一段虎狼之词，直接火出圈儿了，大伙儿鉴赏一下子——
“鼓励房地产开发企业探索购买部分产权的销售方式，通过合同约定，购房人可以先购买房屋部分产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，购房人可租赁使用，购房人购买剩余产权时已支付的租金可抵扣购房款。”
打个比方，一套房子总价100万，我先交它30万，那就先持有这套房子30%的产权，剩下的70%产权还在开发商手上。
这个时候，我可以跟开发商租这套房，那天我手头宽裕了再把剩下那70%产权买回来。
租赁期间，租金总共缴了25万，那付尾款时，只需要缴清剩下的45万就可以了。
人性不人性？！惊喜不惊喜？！
这比海底捞刷火锅点半份菜可炸裂多了！
这趟买卖要让隔壁把全租房玩到七窍生烟那个货见了，都得发自肺腑地用一口地道棒文夸你一句：
“啊！西掰朗给…”
棒子飙国粹也是有原因的，你这玩意儿也太创新了，让它申遗都费劲——
过去咱们也听过共有产权房，但那是购房者和地方之间的契约，至于购房者和开发商共有，真是头一回听说；
再一个，过去交了首付款之后，咱们银行办按揭，然后就按月还贷。可您这偏偏走出第三条路来，一般人真没见过。
在地方和银行中间，购房者选择了开发商；
在全款和按揭中间，业主们选择了交租金。
反正是只要能服务卖房，也真是有啥招使啥招了。
恕我直言，安徽芜湖这“思想”解放得属实有点儿别出心裁。
它之所以能想出这么个法，那纯纯是被现实逼出来的——
2023年，芜湖房地产开发投资同比下滑25.2%；商品房销售面积下滑37%、销售额下滑34.9%。
2024年1-5月，芜湖完成房地产投资221.83亿，同比下滑2.6%，住宅去化255.38万㎡，同比减少19.5%。
截至2024年3月底，芜湖市区存量住宅用地项目总共67个，存量住宅用地总面积502.3公顷，未销售房屋的土地面积305.5公顷。
对于一座经济体量不到5000亿、常住人口只有375万的三线城市来说，这库存压力简直大到姥姥家去了。
目前，芜湖62个在售楼盘、6个待售楼盘的销售总，急得是白天想、夜里哭。
芜湖一寻思——
上面开会都发话了，那我就甭客气了？上链接、家人们双击666吧那就！
那有老铁就想问了：
“买得起买，买不起租，提前锁定房源，连买带租，这不挺好的嘛？”
奶个哨子！你当这是搬砖呢？昨有灵活就业，今有灵活付款？
这么个玩法要真全国推广，那真得有一大堆细节问题需要解决，随便说出几个一般人就消受不了。
首先，就是期房交付风险。
这可不是闹着玩的。
就近两年这个情况，多少大号房企说延期交付就延期交付、说债务还不上就债务还不上呢；
安徽芜湖这样的城市，中小开发商的存在感绝对超乎你想象！
查阅过这座城市目前部分在售新盘后，我发现三类房企极其有存在感——
一种是目前已经出现债务违约的大房企；
一种是近年来异军突起的民营开发商，但三四线城市储备项目好像有点多；
还有一种就是连开发商名字都没怎么听过的小开发商。
实在不太方便指名道姓，有兴趣的朋友可以自行查阅、对号入座。
找补一句，只要绕开上述这些，大概率是没啥问题的。
如果新房交付端出现问题或交付质量达不到预期，业主到底该怎么维护自己的合法权益？
就真金白银买的100%大产权住宅，维权还是难题呢，
你买部分产权的房子，真到维权的时候，恐怕连腰都不一定能直得起来。
最起码，扯皮的话佐料可比大产权住宅多多了！
其次，物业费与公共维修费用计算问题。
你交的物业费也好，公共维修基金也好，都是怎么算出来的？
给出一个单价，每平米多少钱，再乘以你们家建筑面积有多大。
但这个算法，是建立在产权完全归业主所有的基础之上的。
如果一套房子的产权，业主只有30%或50%，物业费与公共维修费用是不是还能这么算，恐怕得有人提出质疑。
可仔细想一想，即便缴纳物业费或者公共维修费用的标准，真能按照当前持有产权比例来算，你以为就高枕无忧了？
一位老者曾经教导我们说：“too young！too simple！sometimes naive！“
权利和义务原则上是对等的，你交了一半物业费或者一半公共维修费用，那我物业服务和公共维修也只管一半行不行？
伙计们，如果真的如此银货两讫、一拍即合，那可就麻了大烦啦！
等着看吧，物业各种拉胯、绿化佛系修剪、房屋维修各种打酱油…长此以往，这账可就算不完了！
真到了这一步，想必贪小便宜的业主肠子都能悔青了…
还有一种情况，如果开发商横下心来，就是要整“提裤子不结账“那一套——
“啊，虽然产权咱俩一家一半，但使用权100%在你手上，所以物业费和公共维修基金都得你来出…“
要真遇上这么个货，你说你咋办？
最后，银行抵押按揭也是个问题。
咱们以前说过无数遍了，在银行眼里，普通人最好的抵押物就是房产。
但前提是它100%产权属于你，不然房东的房子，租客咋不拿去抵押呢？
那现在好了，买房需要按揭，可现在你只拥有部分产权，那银行以啥为依据给你批贷呢？
有大聪明说：“有多少产权按多少产权打七折给按揭贷款不就完事儿了！”
恕我直言，你这比刚才说按产权比例划分物业费和公共维修基金那哥们儿还“too young,too
simple“呢！
银行会寻思：你这抵押物约束力也太弱了！
抵押物约束力弱，意味着债务违约的成本就低，到时候
你不嫌银行给你批贷少，银行还怕你随时提桶跑路呢！
那又有人支招了：“业主跟开发商合一起拥有100%的产权，批贷款或者作抵押时，让开发商一起出面不行吗？”
能说出这句话的，实在太硬了！
我劝你没事儿的时候把那个智商抠出来，喷点儿醋消消毒。
人家开发商凭啥配合你这么干？！
说到底，由于主体性质天壤之别，所以开发商共有产权和地方共有产权根本就不能混为一谈。
所以，这事儿怎么想它都有瑕疵…
为了拯救当前的房地产形势，解放思想、拓宽思路绝对是好的，我举双手赞成！
但伴随着一项新生事物产生，有许多细节问题必须处理到位。
就咱上面说的这老些，哪一个单拿出来也是牵扯了好几方的切身利益，
稍有一点处理不好，就得热搜上见…
毕竟，产权归属是开放的，解释权和处置权自然难以形成闭环；
这样一来，势必会给许多后续问题的处理带来其它的不确定性。
如果这项新玩法真要全国推广，那这些细节问题真的有必要打一开始就掰扯清楚。
毕竟，中国太大了，各地发展水平、老百姓的接受程度也必然千差万别。
一项新体系顺利推广，就要把经济效益做到最大、社会代价压到最小，一点儿逻辑缺陷和bug都不能有。
我再一次旗帜鲜明地建议——
只要还能努努力，就不建议碰任何形式的共有产权房。
对于普通人来说，一套100%产权的房产究竟意味着什么？
在我看来，是财富沉淀、是家庭积累、是社会资源凝结、是户籍制度的外部体现。
而共有产权房所凝结的上述种种，本质上是一个阉割版本。
也许有老铁要说：“按照安徽芜湖这次新政提出来的构想，等全款交齐了，这房子的产权不就完整了吗？“
这你就只知其一，不知其二了。
想想看，什么样的家庭才会接受类似共有产权的购房形式？
后面接盘的人，看到如此复杂的产权关系，会怎么想？大概率会打退堂鼓吧？
这样一来，它的流动性和议价能力就十分尴尬了。
这条规律，越是在经济与房产交易活跃的城市，想来越是如此。
明白了这些，你再去往里扎，那就多少有点儿飞蛾扑火的意思了。
所以，推广这一玩法的社会诉求只有一个——
满足真正的低收入群体自住。
类似房产的抵押金融属性与市场流通属性，都将远不及完整产权的竞品。
老少爷们儿起早贪黑、见天搬砖，到头来供养这么一个基本属性被阉割的房产品，搬砖搬得都直犯困。
同志们，就在我们探讨
“共有产权房”
这么小众的房产品的同时——
商品房的政策端与市场端都在发生着剧烈变化。
譬如，上海六月首周，二手房网签规模就干到了小7000套；
譬如，深圳二手房带看量与成交量双双创出近年来的新高；
譬如，载着外地看房团的大巴车每天来杭那叫一个络绎不绝…
从高层会议屡次聚焦探讨房地产，到全国各地屡出奇招去库存——
这一轮救市的归宿其实已然清晰明了，不把房地产救起来，药绝不会停。
然而，未来的市场必将是加速分化，且不可逆的。
越是这样，就越是建议在能力范围内，优先考虑优质城市的成长型区域板块。
即便无意置换头部城市，那至少至少——
房子的产权，得百分之百属于你。
继前不久杭州游学考察结束后后，大碗楼市即将全面开启深圳游学考察团活动。
旅程中，全程会由娃哥陪同，并为大家讲解深圳的
楼市现状、板块价值
以及
未来的发展趋势
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“考察团行程安排”。
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