上周写了老黄埔的新盘
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后台就有粉丝私信我：能不能分析一下中建未来方洲，在犹豫能不能入手。
作为最宠粉丝的地产博主之一，粉丝有需求自然要满足。
未来方洲这个盘号称“老黄埔全能选手”，面子上位置能打，里子户型也不差，但到底值不值得冲？
今天就来扒一扒，优点缺点全摆上台面，看完再决定要不要掏钱包！
价格：对比周边二手，性价比高
先说价格，项目是去年10月开的盘，首开的价格在3.5-4.6万/平之间。
以最小的79平户型为例，最低总价不到280万，这对于天河刚需党，通勤30分钟就可以达到珠江新城上班，还要啥自行车？
当然，3.5万的低单价是只是刚开盘时候一个引流的噱头，只针对低楼层的房源。
项目目前在售小户型不多
经过将近半年的去化，现在79方户型的货量已经不多了，而且价格要去到310万以上，单价在3.9万/平以上。
不过，对比隔壁的城市之光二手4万多到5万多的挂牌价，未来方洲的价格要便宜了不少。
隔壁的城市之光二手价格高
而且考虑到未来方洲的户型使用率更高，性价比对比城光的二手也高。
目前，项目的整体价格在4万-4.6万/平之间，有部分能望江的128平大户型要去到5万/平以上。
如果你嫌价格贵，项目还有工抵房可买，总价能便宜个三四十万，但前提是要全款购买。
值得一提的是，项目总共分三期开发，总货量4000-5000套，未来的二手房竞争激烈，还抱有投资心理的买家就要谨慎入手了。
地段：老黄埔C位，被工地环绕
未来方洲位于老黄埔的文冲东旧改片区，隔壁就是华润新溪旧改和万科城市之光，三大巨头连成片，架势挺唬人。
双地铁是其最大的卖点，距离13号线双岗站约300米，实测步行约七八分钟，5号线文冲站约800米，实测步行12分钟左右能到，通勤金融城、琶洲、珠江新城基本30分钟内搞定。
项目靠近地铁
双地铁上盖，通勤党狂喜，尤其适合天河、琶洲上班的社畜。
自驾也方便，黄埔大道、广深沿江高速就在边上，一脚油门到天河。
项目靠近主干道和高速路口，自驾出行方便
项目的优点显而易见，属于旧改潜力股，片区规划高大上，地铁是现成的，未来要搞商业综合体、公园、学校。
项目被旧改工地环绕
缺点也很明显，被旧改工地环绕，文冲东旧改还在推进，城市界面割裂，一边是新建楼盘，一边是待拆的城中村，城乡结合部既视感，强迫症患者慎入。
产品：户型能打，交付配置高
未来方洲主推79-142平的三到四房，定位刚改和改善。
户型设计是老黄埔的“尖子生”，使用率超100%，79平户型能做三房两卫，108平比别家120方还宽敞，空间利用确实狠。
项目一期的户型是全南向设计，赠送面积多，
79平三房实得面积接近90平，相当于赠送10个方，刚需党直接省下几十万。
79平三房两卫户型
户型方正没硬伤，尤其108平四房，做到了四开间朝南，6米大阳台+主卧三面采光，改善家庭看了直呼真香。
108平三房两卫户型（可改四房）
项目目前开放了95平和142平的样板房，可以实地感受到项目的装标。
对比周边的竞品，未来方洲的交付配置算得上“天花板”，
中央空调、智能家居、华为系统全配齐，
连鞋柜都带杀菌功能，细节控狂喜。
但项目的产品也有明显的缺点，密度偏高，容积率高达4.09，楼栋排布紧凑，低楼层采光可能被挡。
噪音问题很严重，目前在售的一期部分楼栋靠近靠黄埔大道东路，车流噪音24小时不间断，睡眠浅的慎重选房。
配套：教育已落实，旧改兑现周期长
配套这块，未来方洲吃足了旧改红利，规划很唬人：自建10万㎡商业中心、4所中小学、4所幼儿园，还有三甲医院和一堆公园。
现实是学校已经官宣，引进了华师附学校，还是九年一贯制的学校。
商业综合体还在挖坑，目前能用的只有周边现成配套。
教育牌面足，规划引入“华师附”体系，九年一贯制学校就在家门口，业主子女上学有保障。
（具体入读还要看教育局的政策）
项目已官宣学校落实
医疗资源近，中山一院东院、广医五院都在2公里内，看病不用跨区。
公园控福音，牛山炮台、文园山公园环绕，下楼就能遛弯，周末爬山也不远。
比较可惜的是，项目整体的旧改周期长，自建的配套完全成熟至少5年起，短期内的城市界面还是“工地+村屋”组合。
虽然项目的旧改周期长，但目前在售的一期可以说是整个旧改项目中综合素质最高的了，学铁商都近。
项目旧改体量大、周期长
二期地块位于临近黄埔港的渡头片区，虽然离江更近，但距离地铁、学校和商业也更远，只适合对有江景情怀的买家。
三期地块位于江北片区，硬伤更大，紧邻着中石化，好在三期的融资住宅占比不多，只有两栋楼，而且主打的小户型低总价，未来入市以快销走量为主。
值不值得入手？
中建未来方洲就像个“经济适用男”，不帅但靠谱。
4万+/平的价格，值不值？
如果你图这些：双地铁通勤无敌手、高使用率+拎包入住、央企稳如老狗不暴雷，那可以咬牙上！
但如果你介意这些：短期城市界面像工地、靠近主干道噪音大、二手市场未来内卷，建议再等等，或者淘淘周边二手！
总而言之，未来方洲的面子里子都有，但别指望十全十美。
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